Ab wann laufen die zehn Jahre beim Kündigungsrecht?

Ab dem Tag der vollständigen Auszahlung des Darlehens, nicht ab Vertragsunterschrift. Bei einem Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt kann zwischen beiden Terminen mehr als ein Jahr liegen.

Kostet die Kündigung nach zehn Jahren eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Nein. Bei einer Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden. Das Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Kann ich während der Zinsbindung wechseln, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Ja, der Verkauf der beliehenen Immobilie ist im Gesetz als berechtigtes Interesse genannt. Die Bank darf dann eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Anschlussfinanzierung: Fristen und Rechte

Drei Wege, die oft verwechselt werden

Für die Zeit nach der Zinsbindung gibt es drei Möglichkeiten. Sie werden im Alltag durcheinandergeworfen, unterscheiden sich aber erheblich:

Prolongation – Sie setzen den bestehenden Vertrag bei derselben Bank zu neuen Konditionen fort. Bequem, weil kein Papierkram anfällt.
Umschuldung – Sie schließen einen neuen Vertrag bei einem anderen Geldgeber ab. Aufwendiger, dafür mit echtem Wettbewerb um Ihre Konditionen.
Forward-Darlehen – Sie schließen heute einen Vertrag, der erst später ausgezahlt wird, und legen den Zinssatz schon jetzt fest.

Was das Gesetz für Sie regelt

Zwei Regelungen sind hier entscheidend, und beide arbeiten für Sie.

Die Bank muss sich rechtzeitig melden. Endet die Zinsbindung vor der vollständigen Rückzahlung, muss Ihre Bank Ihnen spätestens drei Monate vorher mitteilen, ob sie ein neues Angebot macht – und falls ja, zu welchem Zinssatz (§ 493 Abs. 1 BGB). Das ist die gesetzliche Untergrenze, kein sinnvoller Zeitplan für Ihre Entscheidung. Wer vergleichen und wechseln will, braucht deutlich mehr Vorlauf.

Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Jedes Darlehen mit festem Zinssatz können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen – mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dieses Recht kann Ihnen vertraglich nicht genommen werden (§ 489 Abs. 4 BGB). Sie können auch nur einen Teil ablösen.

Wichtig ist der Stichtag: Es zählt nicht der Tag der Unterschrift und nicht die erste Rate, sondern der Tag, an dem der letzte Euro Ihrer Darlehenssumme geflossen ist. Bei einem Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt kann das deutlich später sein, als viele denken.

Der Fehler, der Flexibilität kostet

Viele unterschreiben die Verlängerung ihrer Bank früh – oft Jahre vor dem Ende der Zinsbindung, weil das Angebot „unverbindlich vorab“ ins Haus flattert. Was dabei selten jemand erklärt: Mit einer neuen Zinsvereinbarung beginnt die Zehnjahresfrist von vorn. Das Gesetz sagt ausdrücklich, dass der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Auszahlungszeitpunkts tritt (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Im Klartext: Eine früh unterschriebene Prolongation kann Sie für ein weiteres Jahrzehnt binden, obwohl Sie vielleicht schon in wenigen Jahren hätten kündigen können. Prüfen Sie deshalb vor jeder Unterschrift, wann Ihre aktuelle Zehnjahresfrist abläuft.

Was ein Wechsel wirklich kostet

Die häufigste Sorge beim Bankwechsel ist der Aufwand mit dem Grundbuch. Die Entwarnung: Die Grundschuld muss in aller Regel nicht gelöscht und neu bestellt werden. Sie wird an den neuen Geldgeber abgetreten. Dafür genügt beim Notar eine Unterschriftsbeglaubigung – es braucht keine neue Urkunde, was den Vorgang deutlich günstiger macht als eine Neubestellung.

Die Abwicklung selbst übernehmen wir: Kündigung, Abtretung, Terminierung der Auszahlung. Für Sie ändert sich am Ende die Kontoverbindung und die Rate.

Wenn Sie vor Ablauf der Zinsbindung raus wollen

Solange die Zinsbindung läuft und die zehn Jahre noch nicht um sind, haben Sie kein allgemeines Recht auf vorzeitige Rückzahlung. Es braucht ein berechtigtes Interesse (§ 500 Abs. 2 BGB, § 490 Abs. 2 BGB). Der Verkauf der Immobilie zählt ausdrücklich dazu – der bloße Wunsch nach einem niedrigeren Zinssatz nicht.

Kommt es dazu, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Eine wichtige Ausnahme ist allerdings wenig bekannt: Sind die Angaben im Darlehensvertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend, entfällt der Anspruch vollständig (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ein Blick in den alten Vertrag lohnt sich also, bevor man eine Forderung akzeptiert.

Unser Rat zum Zeitplan

Nehmen Sie sich die Sache vor, sobald noch drei bis fünf Jahre Zinsbindung übrig sind. Dann haben Sie alle Optionen: vergleichen, wechseln oder sich per Forward-Darlehen frühzeitig festlegen. Wer erst reagiert, wenn die Bank sich drei Monate vorher meldet, hat praktisch nur noch die Wahl zwischen Zustimmen und Hektik.

Restschuld berechnen → Mehr zur Anschlussfinanzierung

Häufige Fragen

Ab wann laufen die zehn Jahre?+

Ab dem Tag der vollständigen Auszahlung – also wenn die letzte Rate der Darlehenssumme geflossen ist, nicht ab Vertragsunterschrift. Bei einem Neubau, der nach Baufortschritt ausgezahlt wird, kann zwischen beiden Terminen mehr als ein Jahr liegen. Den genauen Stichtag findet man in den Kontoauszügen oder erfragt ihn bei der Bank.

Kostet mich die Kündigung nach zehn Jahren etwas?+

Nein. Bei einer Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das Recht lässt sich vertraglich auch nicht ausschließen oder erschweren. Wichtig ist nur, dass die Ablösung fristgerecht erfolgt – wird der Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückgezahlt, gilt die Kündigung als nicht erfolgt.

Muss ich die Grundschuld löschen lassen, wenn ich die Bank wechsle?+

In aller Regel nicht. Die bestehende Grundschuld wird an den neuen Geldgeber abgetreten. Beim Notar ist dafür nur eine Unterschriftsbeglaubigung nötig, keine neue Urkunde – das ist erheblich günstiger als Löschung und Neubestellung. Wir wickeln das für Sie ab.

Was passiert, wenn ich mich gar nicht kümmere?+

Dann verlängert sich der Vertrag meist zu den Konditionen, die Ihnen die Bank anbietet, oder es greift eine variable Verzinsung. Beides entsteht ohne Wettbewerb – Sie verhandeln dann nur noch mit einem Anbieter. Ein Vergleich kostet Sie nichts und schafft zumindest Klarheit über Ihre Alternativen.

Kann ich während der Zinsbindung wechseln, wenn ich verkaufe?+

Ja. Der Verkauf der beliehenen Immobilie ist im Gesetz ausdrücklich als berechtigtes Interesse genannt (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank darf dann allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Prüfen Sie in diesem Fall, ob die Pflichtangaben im Vertrag vollständig sind – sind sie es nicht, entfällt der Anspruch.

Anschlussfinanzierung: Ihre Fristen und Rechte