Modernisieren & sanieren –
mit der richtigen Förderung
Neue Heizung, gedämmte Fassade, neuer Grundriss: Modernisierung steigert Wohnwert und spart langfristig Energiekosten. Ich finde die passende Finanzierung und hole die Fördermittel ab, die Ihnen zustehen.
Gerade bei energetischer Sanierung gilt: Wer klug finanziert und Förderung kombiniert, spart doppelt – bei der Finanzierung und später bei den Energiekosten. Ich sorge dafür, dass Sie beides mitnehmen.
Wofür sich eine Modernisierungsfinanzierung eignet
- Energetische Sanierung: Heizung, Dämmung, Fenster, Photovoltaik
- Umbau & Erweiterung: Anbau, Dachausbau, neuer Grundriss
- Werterhalt: Dach, Fassade, Bad, Elektrik
- Barrierefreiheit: altersgerechtes Wohnen
Die passende Finanzierungsart
Modernisierungskredit
Für kleinere bis mittlere Summen – oft ohne Grundbucheintrag, schnell verfügbar.
KfW / BAFA
Zinsgünstige Förderkredite & Zuschüsse für energetische Maßnahmen.
Aufstockung
Bestehende Finanzierung erhöhen oder mit der Anschlussfinanzierung verbinden.
Von der Idee zur fertigen Sanierung
Vorhaben
Ich kläre Umfang, Kosten und mögliche Förderprogramme.
Förderung
Ich prüfe KfW/BAFA und die richtige Reihenfolge der Anträge.
Finanzieren
Passende Kreditart aus rund 600 Finanzierungspartnern – im Vergleich ausgewählt.
Umsetzen
Ich begleite Auszahlung und Nachweise bis zum Abschluss.
Sonderfall Denkmal
Ein Baudenkmal zu sanieren ist teurer, langsamer und steuerlich deutlich attraktiver als ein gewöhnlicher Altbau. Weil beides zusammengehört, hier die Punkte, die über die Finanzierbarkeit entscheiden.
Die Steuervorteile – und ihre Bedingungen
Bei einem Gebäude, das nach Landesrecht ein Baudenkmal ist, können Vermieter im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der begünstigten Herstellungskosten absetzen (§ 7i Abs. 1 Satz 1 EStG, „Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen“) – zusammen also 100 Prozent über zwölf Jahre.
Wer selbst einzieht, bekommt nicht die erhöhten Absetzungen, sondern einen Sonderausgabenabzug: im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent, also zehn Jahre und höchstens 90 Prozent (§ 10f Abs. 1 EStG). Dieser Abzug ist objektbezogen begrenzt: nur bei einem Gebäude, bei zusammen veranlagten Ehegatten bei insgesamt zwei (§ 10f Abs. 3 EStG).
Erhaltungsaufwand an einem vermieteten Baudenkmal muss nicht im Zahlungsjahr voll abgezogen werden, sondern kann wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 11b Satz 1 EStG).
1. Die Bescheinigung. Ohne eine nicht offensichtlich rechtswidrige Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Stelle gibt es keine erhöhten Absetzungen (§ 7i Abs. 2 Satz 1 EStG); über § 11b Satz 3 EStG gilt das auch für Erhaltungsaufwand. Der Bundesfinanzhof behandelt sie als Grundlagenbescheid, dessen Bindungswirkung sich auf die in § 7i Abs. 1 EStG benannten Tatbestandsmerkmale erstreckt und vom konkreten Inhalt abhängt (BFH, Urteil vom 28. Juli 2021 – IX R 8/19). In Nordrhein-Westfalen erteilt sie die für das Denkmal zuständige Denkmalbehörde, im Regelfall die Gemeinde als Untere Denkmalbehörde (§ 36 DSchG NRW).
2. Die Abstimmung vorher. Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der Bescheinigungsbehörde durchgeführt worden sein (§ 7i Abs. 1 Satz 6 EStG). Wer erst saniert und dann fragt, hat den Vorteil verloren.
3. Der Kaufzeitpunkt. Wer ein Baudenkmal kauft, statt selbst zu sanieren, kann die erhöhten Absetzungen nur für den Teil der Anschaffungskosten nutzen, der auf Baumaßnahmen entfällt, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des Erwerbsvertrags durchgeführt worden sind (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG). Und soweit Kosten durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind, gibt es sie nicht (§ 7i Abs. 1 Satz 7 EStG).
Nicht zu verwechseln: § 7h EStG knüpft nicht an die Denkmaleigenschaft an, sondern an die Lage in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich. Die Sätze und Zeiträume sind dieselben. Beides kann zusammenfallen, muss es aber nicht.
Was das Denkmalrecht in NRW verlangt
Wer ein Baudenkmal beseitigen, verändern, an einen anderen Ort verbringen oder anders nutzen will, braucht die Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde; erlaubnispflichtig ist auch, wer in der engeren Umgebung eines Baudenkmals baut, wenn sich das auf dessen Erscheinungsbild auswirkt (§ 9 Abs. 1 und 2 DSchG NRW). Die Erlaubnis ist zu erteilen, wenn Belange des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen; seit der Neufassung des Gesetzes 2022 sind bei der Entscheidung ausdrücklich auch die Belange des Wohnungsbaus, des Klimas, erneuerbarer Energien und der Barrierefreiheit zu berücksichtigen (§ 9 Abs. 3 DSchG NRW).
Ein Kostenpunkt, den fast alle übersehen: Wer eine erlaubnispflichtige Maßnahme durchführt, hat die vorherige wissenschaftliche Untersuchung, die Bergung von Funden und die Dokumentation zu tragen (§ 27 Abs. 1 Satz 1 DSchG NRW). Das ist ein eigener Posten im Budget, kein Rundungsfehler.
Hinweis zum Rechtsstand: Das Denkmalschutzgesetz NRW vom 13. April 2022 wird zum 1. September 2026 geändert. Ich prüfe im Einzelfall die dann geltende Fassung.
Energetische Anforderungen
Beim Denkmal gilt eine Ausnahme: Soweit die Erfüllung der Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes – so heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz seit dem 29. Juli 2026 – bei einem Baudenkmal die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde, kann davon abgewichen werden (§ 105 GModG). Die KfW hat dafür eine eigene Stufe: Beim KfW-Effizienzhaus Denkmal darf der Jahres-Primärenergiebedarf nach Angaben der KfW maximal 160 Prozent des Werts eines vergleichbaren Referenzgebäudes betragen; die Stufe steht auch Wohngebäuden mit sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz offen.
Förderung in Nordrhein-Westfalen
Zwei getrennte Wege, die oft verwechselt werden:
- Zuschuss: Über das Landes-Denkmalförderprogramm können private Eigentümerinnen und Eigentümer nach dem Leitfaden des zuständigen Ministeriums 50 Prozent der zuwendungsfähigen Ausgaben erhalten. Anträge gehen an die zuständige Bezirksregierung – hier gilt kein Hausbankprinzip.
- Darlehen: Ergänzend bietet die NRW.BANK Kreditmittel, die bis zu 100 Prozent der förderfähigen Kosten abdecken können; der Höchstbetrag beträgt 5 Millionen Euro.
Und die Falle: Ein vorzeitiger Maßnahmebeginn ist im Landes-Denkmalförderprogramm nur förderunschädlich, wenn ein prüfbarer Förderantrag vorliegt und das zuständige Ministerium zugestimmt hat – und diese Zustimmung begründet ausdrücklich keinen Rechtsanspruch auf Förderung. Wer anfängt und hofft, verliert beides. (Stand der Förderangaben: 7. August 2026.)
Warum Banken vorsichtiger bewerten
Der Beleihungswert ist rechtlich etwas anderes als der Kaufpreis. Maßgeblich ist der Wert, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden Wertschwankungen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann; die künftige Verkäuflichkeit ist im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zu berücksichtigen (§ 3 Abs. 1 und 2 BelWertV, „Grundsatz der Beleihungswertermittlung“).
Dazu kommt eine Regel, die erklärt, warum die günstigsten Konditionen an einen niedrigen Beleihungsauslauf geknüpft sind: Zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen dürfen Hypotheken nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des festgesetzten Beleihungswerts benutzt werden (§ 14 PfandBG, „Beleihungsgrenze“). Das ist eine Vorschrift über die Deckung von Pfandbriefen, keine Kreditvergabegrenze – aber sie prägt die Konditionsstaffeln.
Bei einem Denkmal mit hohem Sanierungsanteil und eingeschränkter Verwertbarkeit fällt der Beleihungswert entsprechend vorsichtiger aus. Das ist kein Misstrauen, sondern die Rechenvorschrift. Eingeplant gehört es trotzdem.
Modernisierung finanzieren – FAQ
Brauche ich für einen Modernisierungskredit einen Grundbucheintrag?+
Welche Förderung gibt es für energetische Sanierung?+
Kann ich Modernisierung mit meiner Anschlussfinanzierung verbinden?+
Steigert eine Sanierung den Wert meiner Immobilie?+
Planen Sie eine Modernisierung?
Lassen Sie uns Finanzierung und Förderung gemeinsam optimal kombinieren – kostenlos und unverbindlich, die Vergütung übernimmt im Erfolgsfall die Bank.