Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Die wichtigste Frage vor dem Immobilienkauf – und die Antwort ist erfreulich klar. Hier finden Sie Faustregeln, ein Rechenbeispiel und die ehrliche Einordnung, wann es auch mit wenig Eigenkapital klappt.
Die kurze Antwort
Als Faustregel sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld bezahlen können – je nach Bundesland und Maklerbeteiligung sind das rund 5,5 bis gut 12 % des Kaufpreises. Wer zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringt, erreicht in der Regel eine deutlich günstigere Risikoklasse bei der Bank. Beides ist aber keine starre Grenze: Auch Finanzierungen mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital sind je nach Einkommen und Objekt möglich.
Warum Eigenkapital den Zins senkt
Banken denken in Risiko. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger ist der sogenannte Beleihungsauslauf – also der Anteil des Immobilienwerts, den die Bank finanziert. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet weniger Risiko für die Bank und damit einen niedrigeren Zins für Sie. Der Unterschied zwischen 100 % und 80 % Beleihung kann mehrere Zehntelprozentpunkte ausmachen – über 30 Jahre schnell ein fünfstelliger Betrag.
Rechenbeispiel
Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen:
- Grunderwerbsteuer (6,5 %): 26.000 €
- Notar & Grundbuch (ca. 2 %): 8.000 €
- Maklerprovision (3,57 %): 14.280 €
- Kaufnebenkosten gesamt: ca. 48.280 €
Diese rund 48.000 € sollten idealerweise aus Eigenkapital kommen. Bringen Sie zusätzlich z. B. 40.000 € als Eigenkapital in den Kaufpreis ein, sinkt Ihr Darlehen, und mit dem niedrigeren Beleihungsauslauf verbessert sich in der Regel auch der Zinssatz.
Nebenkosten für Ihr Bundesland berechnen →
Geht es auch ohne (viel) Eigenkapital?
Ja – unter Bedingungen. Bei sicherem, ausreichendem Einkommen und guter Bonität finanzieren manche Banken den vollen Kaufpreis (100 %) oder sogar Kaufpreis plus Nebenkosten (110 %). Das ist teurer im Zins und erfordert mehr Puffer, kann aber der richtige Weg sein – etwa, wenn Sie gut verdienen, aber (noch) wenig angespart haben. Wichtig ist eine ehrliche Machbarkeitsrechnung.
Warum das Einkommen dabei schwerer wiegt als der Wert der Immobilie, steht im Ratgeber Was Banken bei der Finanzierung prüfen.
Was zählt eigentlich als Eigenkapital?
- Bank- und Sparguthaben, Tagesgeld
- Bausparguthaben
- Wertpapiere, Fonds (zum aktuellen Wert)
- Bereits vorhandene, unbelastete Immobilien oder Grundstücke
- Eigenleistung beim Neubau („Muskelhypothek“) – in gewissem Rahmen
Fazit
Mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital, idealerweise etwas mehr – so lautet die einfache Regel. Wie viel in Ihrem Fall sinnvoll und möglich ist, hängt von Ihrem Einkommen, Ihren Zielen und dem Objekt ab. Eine erste Zahl dazu liefert der Budgetrechner – ohne Anmeldung, ohne Kontaktdaten. Danach rechne ich sie mit Ihnen durch – kostenlos und unverbindlich, die Vergütung übernimmt im Erfolgsfall die finanzierende Bank.
Eigenkapital – kurz beantwortet
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Weiterlesen
- Woraus eine Finanzierung besteht – Annuität, Zinsbindung, Volltilger, Förderung: die Bausteine erklärt.
- Kaufnebenkosten: alle Posten im Überblick – Grunderwerbsteuer aller 16 Länder, Notar, Grundbuch, Makler.
- Was Banken bei der Finanzierung prüfen – Kreditwürdigkeitsprüfung, Beleihungsauslauf, SCHUFA, Unterlagen.
- Neubau oder Bestand – Auszahlung nach Baufortschritt, Bereitstellungszinsen, Eigenleistung.
- Immobilienkauf finanzieren – was mit Ihrem Eigenkapital tatsächlich möglich ist.
Wie viel Eigenkapital reicht in Ihrem Fall?
Ich rechne mit Ihnen durch, was Ihr Eigenkapital im Vergleich aus rund 600 Finanzierungspartnern möglich macht. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich; die Vergütung übernimmt im Erfolgsfall die finanzierende Bank.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt den Stand August 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall und enthält bewusst keine Zinsprognosen.