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Ratgeber · Lesezeit ca. 6 Min.

Forward-Darlehen: wie es funktioniert und was es kostet

Heute den Zinssatz festlegen, das Geld erst in zwei oder drei Jahren bekommen: Das ist die Idee hinter dem Forward-Darlehen. Der Preis dafür ist ein Aufschlag – und eine Verpflichtung, die man kennen sollte, bevor man unterschreibt.

Die Idee in einem Satz

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie heute vertraglich abschließen, die aber erst zu einem festen Termin in der Zukunft ausgezahlt wird – üblicherweise an dem Tag, an dem die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens endet. Der Sollzinssatz steht bereits bei Vertragsschluss fest.

In der Zwischenzeit – der sogenannten Forward-Phase – zahlen Sie für das neue Darlehen nichts. Weder Zinsen noch Tilgung, weil ja noch kein Geld geflossen ist. Ihr altes Darlehen läuft unverändert weiter.

Wofür der Aufschlag bezahlt wird

Der Geldgeber sichert Ihnen einen Zinssatz für einen Zeitpunkt zu, der noch weit weg ist. Dieses Risiko lässt er sich bezahlen: Auf den heute gültigen Zinssatz kommt ein Forward-Aufschlag, der sich nach der Länge der Vorlaufzeit richtet. Je weiter der Auszahlungstermin entfernt ist, desto höher fällt er aus.

Wie hoch der Aufschlag im Einzelfall ist, hängt vom Anbieter, der Vorlaufzeit und der aktuellen Marktlage ab. Seriös lässt sich das nur am konkreten Angebot beziffern – pauschale Zahlen dazu sind mit Vorsicht zu genießen.

Was ein Forward-Darlehen nicht ist: eine Wette auf fallende Zinsen. Es ist eine Absicherung gegen steigende. Wer es abschließt, tauscht die Chance auf ein günstigeres Angebot in der Zukunft gegen Planungssicherheit heute. Ob sich das rechnet, weiß man erst hinterher – seriöse Zinsprognosen gibt es nicht.

Der wichtigste Punkt: Sie müssen es abnehmen

Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Haben Sie unterschrieben, sind Sie zur Abnahme verpflichtet – und zwar unabhängig davon, wie sich die Zinsen bis dahin entwickeln. Sinken sie deutlich, können Sie nicht einfach aussteigen und woanders günstiger abschließen.

Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, darf der Geldgeber eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Sie wird nach denselben Grundsätzen berechnet wie eine Vorfälligkeitsentschädigung und kann erheblich ausfallen.

Das ist kein Argument gegen ein Forward-Darlehen – aber der Grund, warum die Entscheidung wohlüberlegt sein sollte und nicht nebenbei getroffen wird.

Für wen es sich eignet

  • Für Sicherheitsorientierte. Wer genau wissen will, womit er in fünf Jahren rechnet, bekommt hier Planbarkeit.
  • Für knapp kalkulierte Haushalte. Wenn eine spürbar höhere Rate das Budget sprengen würde, ist Absicherung mehr wert als die Aussicht auf einen möglichen Vorteil.
  • Weniger geeignet für Unentschlossene. Wer möglicherweise verkauft, umbaut oder die Immobilie anders nutzen will, sollte sich nicht Jahre im Voraus binden.

Die Alternative, die oft übersehen wird

Bevor Sie ein Forward-Darlehen abschließen, lohnt ein Blick auf Ihr gesetzliches Kündigungsrecht: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie jedes Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wer diesen Stichtag noch vor sich hat, hat damit ohnehin einen Ausstieg und braucht sich unter Umständen gar nicht so früh zu binden.

Mehr dazu im Ratgeber Anschlussfinanzierung: Ihre Fristen und Rechte.

Restschuld und Laufzeit berechnen → Zur Anschlussfinanzierung

Häufige Fragen

Wie lange im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Üblich sind Vorlaufzeiten von einigen Monaten bis zu mehreren Jahren; die maximale Dauer legt jeder Anbieter selbst fest. Je länger der Vorlauf, desto höher der Aufschlag. Welche Fristen für Ihre Situation zur Verfügung stehen, klären wir im Vergleich der Angebote.
Was kostet mich die Forward-Phase?
Während der Forward-Phase zahlen Sie für das neue Darlehen nichts – weder Zinsen noch Tilgung, weil noch kein Geld geflossen ist. Bezahlt wird die Absicherung über den Zinsaufschlag, der dann für die gesamte neue Zinsbindung gilt.
Kann ich aussteigen, wenn die Zinsen bis dahin sinken?
Nein. Das Forward-Darlehen ist verbindlich, es besteht eine Abnahmepflicht. Nehmen Sie es nicht ab, kann der Geldgeber eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen, die nach ähnlichen Grundsätzen wie eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Diese Verbindlichkeit ist der Kern des Produkts – sie ist der Preis für die Planungssicherheit.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen überhaupt?
Das lässt sich vorher nicht seriös beantworten, weil niemand die Zinsentwicklung kennt. Sinnvoll ist die Frage anders herum: Wie viel ist Ihnen Planungssicherheit wert, und was würde eine deutlich höhere Rate für Ihr Budget bedeuten? Wer eine Erhöhung nicht auffangen könnte, entscheidet sich meist bewusst für die Absicherung.

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Hinweis: Dieser Ratgeber gibt den Stand August 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall und enthält bewusst keine Zinsprognosen. Maßgeblich sind stets die Bedingungen des konkreten Angebots.