Neubau oder Bestand: was das für die Finanzierung bedeutet

Der zentrale Unterschied: wann das Geld fließt

Beim Bestandskauf wird das Darlehen in der Regel in einer Summe abgerufen – zur Kaufpreisfälligkeit, meist zwei bis drei Monate nach dem Notartermin. Danach läuft die Finanzierung wie geplant.

Beim Neubau fließt das Geld über Monate in Teilbeträgen nach Baufortschritt. Das ist kein Entgegenkommen der Bank, sondern gesetzlich vorgezeichnet:

• Bauträgerkauf: § 3 Abs. 2 MaBV erlaubt höchstens sieben Teilbeträge, gebildet aus 13 gesetzlich definierten Bauabschnitten mit festen Prozentsätzen – etwa 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten und 40 Prozent der Restsumme nach Rohbaufertigstellung.
• Verbraucherbauvertrag mit einem Bauunternehmen: § 632a BGB in Verbindung mit § 650m BGB begrenzt Abschlagszahlungen auf insgesamt 90 Prozent der Gesamtvergütung. Bei der ersten Abschlagszahlung ist Ihnen zudem eine Sicherheit von fünf Prozent für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung zu leisten.

Diese Regeln schützen Sie vor Vorleistungen und vor dem Totalverlust bei einer Insolvenz des Bauunternehmens. Sie erzeugen aber einen Nebeneffekt, den viele erst auf der ersten Abrechnung sehen.

Bereitstellungszinsen: der Posten, der beim Neubau überrascht

Solange Ihr Darlehen zugesagt, aber noch nicht abgerufen ist, hält die Bank das Geld für Sie vor und refinanziert es. Dafür verlangt sie Bereitstellungszinsen – allerdings erst nach Ablauf einer vertraglich vereinbarten bereitstellungszinsfreien Zeit.

Üblich sind bei vielen Banken rund 0,25 Prozent pro Monat, also etwa drei Prozent im Jahr auf den nicht abgerufenen Teil. Die bereitstellungsfreie Zeit liegt beim Bestandskauf häufig bei zwei bis drei Monaten, beim Neubau bei neun bis zwölf Monaten, teils länger.

Die Falle beim Angebotsvergleich

Bereitstellungszinsen tauchen im effektiven Jahreszins nicht auf. Die Berechnung nach § 16 PAngV unterstellt eine sofortige Vollauszahlung des Darlehens – die reale Abrufverzögerung beim Neubau bildet sie nicht ab.

Eine Bank, die zwölf statt drei bereitstellungsfreie Monate gewährt, lässt sich das häufig über einen minimal höheren Sollzins bezahlen. Im Effektivzins sieht dieses Angebot schlechter aus – in der Gesamtrechnung über die Bauzeit kann es günstiger sein. Oder auch nicht: Das entscheidet sich erst, wenn man beide Wege durchrechnet, mit einem ehrlichen Puffer für Bauverzögerungen.

Und Verzögerungen sind der Normalfall, nicht die Ausnahme: Baugenehmigung, Erschließung, Handwerkerkapazitäten und Witterung verschieben Termine regelmäßig. Hinzu kommt, dass der Bauträger nach § 3 Abs. 1 MaBV überhaupt erst kassieren darf, wenn unter anderem die Auflassungsvormerkung eingetragen, die Freistellung von Grundpfandrechten gesichert und die Baugenehmigung erteilt ist. Auch das kann die bereitstellungsfreie Zeit ungenutzt verstreichen lassen.

Eigenleistung: was die Bank anrechnet – und was nicht

Die „Muskelhypothek“ wird als Eigenkapitalersatz anerkannt, aber begrenzt und nur mit Nachweis. Zwei Punkte werden regelmäßig missverstanden:

• Angerechnet wird nur der Lohnanteil. Das Material müssen Sie weiterhin bezahlen und meist mitfinanzieren.
• Die Höhe ist gedeckelt. Übliche Größenordnungen liegen bei 5 bis 15 Prozent der Bausumme, in der Praxis häufig bei rund 30.000 Euro. Das sind Erfahrungswerte, keine gesetzlichen Grenzen – jedes Institut entscheidet anders.

Verlangt werden in der Regel eine Gewerkeliste, eine realistische Stundenkalkulation, Vergleichsangebote von Handwerkern und teils eine Fotodokumentation. Nicht als Eigenleistung anerkannt werden Arbeiten, die einem zugelassenen Fachbetrieb vorbehalten sind – etwa Elektro- und Gasinstallationen.

Der eigentliche Fallstrick liegt woanders: Eine 200-Stunden-Kalkulation neben Vollzeitjob und Familie ist oft unrealistisch. Reißen die Eigenleistungen, muss die Arbeit teuer fremdvergeben werden – und dann fehlt genau das Kapital, das die Bank als Eigenkapitalersatz angerechnet hatte.

Beim Bestand: Sanierungsbedarf ist Teil der Finanzierung

Banken bewerten den Beleihungswert am Ist-Zustand. Ein absehbarer Investitionsstau senkt ihn – und damit Ihre Konditionsstufe. Deshalb ist es meist der falsche Weg, den Modernisierungsbedarf aus der Erstfinanzierung herauszulassen, um die Beleihung zu drücken.

Eine spätere Nachfinanzierung ist ein neuer Darlehensvertrag: mit erneuter Kreditwürdigkeitsprüfung nach §§ 505a, 505b BGB, zu den dann geltenden Konditionen und mit einer Grundschuld, die im Rang hinter der ersten steht – was sich üblicherweise im Zins niederschlägt.

Sinnvoller ist, den Modernisierungsbedarf vor dem Kauf durch eine Fachperson schätzen zu lassen und Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierungsbudget in einer Struktur zu planen.

Der Energieausweis ist keine Formalie

Er beeinflusst die Bewertung durch die Bank, den absehbaren Investitionsbedarf und den Zugang zu Förderprogrammen. Das KfW-Programm „Jung kauft Alt“ setzt beispielsweise eine Einstufung in die Klasse F, G oder H voraus – die schlechte Effizienzklasse ist dort Fördervoraussetzung, nicht Ausschlussgrund. Mehr dazu im Ratgeber KfW-Förderung: welche Programme es 2026 gibt.

Nachrüstpflichten mit Kalender

Nach § 47 GEG muss bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern die oberste Geschossdecke auf einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²K) gedämmt werden – bei Eigentümerwechsel binnen zwei Jahren nach Eigentumsübergang. Das ist eine Investition mit Frist, kein „irgendwann später“.

Zu beachten: Das Gebäudeenergiegesetz wurde im Juli 2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz abgelöst, erste Regelungen sind seit Ende Juli 2026 in Kraft. Ob und in welcher Form die Nachrüstpflichten unverändert fortgelten, sollten Sie vor dem Kauf mit einer Energieberatung klären – die Antwort kann mehrere zehntausend Euro bewegen.

Wer haftet für Mängel?

Hier ist der Unterschied besonders deutlich – und wirtschaftlich unterschätzt:

Gebrauchtimmobilien werden regelmäßig „gekauft wie besichtigt“ verkauft. Dieser Ausschluss ist wirksam, solange der Verkäufer keinen Mangel arglistig verschwiegen und keine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Verdeckter Sanierungsstau geht damit voll zu Ihren Lasten – ein Argument für ein Gutachten vor dem Kauf und für einen Puffer in der Finanzierung.

Ein Steuerthema, das vor den Notartermin gehört

Beim Bauträgervertrag ist der Gesamtpreis inklusive Gebäude Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer; dafür ist der Vorgang umsatzsteuerfrei. Kaufen Sie dagegen ein Grundstück und beauftragen separat eine Baufirma, fällt Grunderwerbsteuer grundsätzlich nur auf das Grundstück an – auf die Bauleistung dann 19 Prozent Umsatzsteuer.

Die Konstruktion trägt aber nur, wenn sie sauber ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zum einheitlichen Erwerbsgegenstand rechnet das Finanzamt die Baukosten der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage hinzu, wenn zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag ein objektiv sachlicher Zusammenhang besteht – insbesondere, wenn Sie bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei entscheiden konnten.

Bei einem Steuersatz von bis zu 6,5 Prozent kann daraus eine erhebliche Nachforderung werden, die in keiner Finanzierungsplanung stand. Diese Gestaltung gehört vor Vertragsunterschrift zum Steuerberater oder ins Notariat – nicht zum Finanzierungsvermittler.

Kaufnebenkosten berechnen → Neubau finanzieren Bestand kaufen

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt den Stand August 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Angaben zu marktüblichen Bereitstellungszinsen und zur Anerkennung von Eigenleistungen sind Erfahrungswerte und keine gesetzlichen Vorgaben; maßgeblich sind die Bedingungen Ihres konkreten Vertrags. Der Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall und enthält bewusst keine Zinsprognosen.