Was Banken bei der Finanzierung wirklich prüfen

Die Prüfung ist Pflicht, keine Schikane

Vor jedem Immobiliendarlehen muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen – so schreibt es § 505a BGB vor. Der Maßstab ist dabei streng: Der Vertrag darf nur geschlossen werden, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen werden. Nicht „möglich“, nicht „nicht ausgeschlossen“ – wahrscheinlich.

Diese Prüfung erfolgt nach § 505b Abs. 2 BGB „eingehend“ auf Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben und den sonstigen finanziellen Verhältnissen. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Menschen Finanzierungen bekommen, die sie auf Dauer nicht tragen können.

Der überraschendste Punkt: Der Objektwert allein zählt nicht

Ein weit verbreiteter Irrtum lautet: „Die Immobilie ist doch mehr wert als der Kredit, also ist die Bank abgesichert.“ Genau darauf darf sich die Bank aber nicht stützen. § 505b Abs. 2 Satz 3 BGB verbietet ausdrücklich, die Prüfung hauptsächlich darauf zu gründen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt oder künftig steigen wird.

Der Hintergrund ist Verbraucherschutz: Eine Finanzierung soll aus dem laufenden Einkommen tragbar sein – und nicht darauf hinauslaufen, dass im Zweifel das Haus verwertet wird. Viel Eigenkapital verbessert Ihre Konditionen also sehr wohl, ersetzt aber die Tragfähigkeitsprüfung nicht.

Was konkret angeschaut wird

Ihr Einkommen – aber nur der nachhaltige Teil

Ein einzelner Gehaltszettel reicht nicht. Üblich sind die letzten Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und bei Selbstständigen mehrjährige Jahresabschlüsse oder Einkommensteuerbescheide. Entscheidend ist die Nachhaltigkeit: Boni, Überstunden, Provisionen und Zulagen setzen viele Institute nur gekürzt oder gar nicht an, weil § 4 ImmoKWPLV nur wahrscheinliche und dauerhafte Einnahmen zulässt.

Das ist einer der häufigsten Gründe, warum das eigene Budget optimistischer ausfällt als das der Bank.

Ihre Ausgaben – vollständig, nicht schöngerechnet

In die Haushaltsrechnung gehören Versicherungen, Mobilität, Unterhaltsverpflichtungen, laufende Ratenkredite, Leasing- und Abo-Verpflichtungen sowie die Nebenkosten der neuen Immobilie. Die Verbraucherzentrale empfiehlt zusätzlich, rund zwei Prozent des Werts der Bausubstanz pro Jahr für Instandhaltung einzuplanen – ein Posten, den viele Kaufinteressenten komplett auslassen.

Feste Euro-Pauschalen für Lebenshaltung gibt es dabei nicht: Jedes Institut kalkuliert eigene Werte, die nicht veröffentlicht werden. Deshalb kommen zwei Banken bei identischen Zahlen zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Die Zukunft – jedenfalls die absehbare

Die Bank prüft nicht nur heute, sondern über die Laufzeit. Nach § 4 Abs. 3 ImmoKWPLV muss sie wahrscheinliche negative Ereignisse berücksichtigen. Das Standardbeispiel ist der Renteneintritt: Fällt er in die Kreditlaufzeit, gehört er zwingend in die Prüfung. Wer die Tilgung so ansetzt, dass eine große Restschuld in die Rentenphase fällt, muss mit Rückfragen, einer höheren Tilgungsanforderung oder einer Absage rechnen.

Ebenso einzukalkulieren sind künftige Zahlungserhöhungen – etwa nach dem Ende der Zinsbindung. Weniger wahrscheinliche Ereignisse wie Arbeitslosigkeit muss die Bank nur bei konkreten Anhaltspunkten berücksichtigen. Positive Entwicklungen darf sie nur ansetzen, wenn sie wahrscheinlich und dokumentiert sind – eine erhoffte Gehaltserhöhung zählt nicht, eine bereits vereinbarte kann zählen.

Beleihungsauslauf: die Kennzahl, die Ihre Konditionen bestimmt

Der Beleihungsauslauf setzt die Darlehenssumme ins Verhältnis zum Beleihungswert – und der ist nicht Ihr Kaufpreis. Nach § 16 PfandBG und der Beleihungswertermittlungsverordnung ist der Beleihungswert bewusst vorsichtig angesetzt: Er soll unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen sein und darf den Marktwert nicht übersteigen. In der Praxis liegt er deshalb regelmäßig unter dem gezahlten Kaufpreis.

Für die Bank ist das eine Risikogröße, und zwar eine aufsichtsrechtlich verankerte:

• § 14 PfandBG lässt Hypotheken nur bis 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen zu.
• § 18 Abs. 1 Satz 3 KWG erlaubt es Instituten, bei selbstgenutztem Wohneigentum auf die laufende Offenlegung Ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse zu verzichten, solange der Kredit vier Fünftel des Beleihungswerts nicht übersteigt und störungsfrei bedient wird.

Daraus erklärt sich, warum Konditionen in Stufen springen und warum Eigenkapital so stark wirkt. Wer mit dem Kaufpreis statt mit dem Beleihungswert rechnet, unterschätzt seinen tatsächlichen Beleihungsauslauf – und wundert sich später über die Konditionsstufe oder eine Nachforderung an Eigenkapital.

SCHUFA: ein Baustein, kein Urteil

Ein Auskunfteiscore ersetzt die gesetzlich vorgeschriebene individuelle Prüfung nicht. Der Europäische Gerichtshof hat 2023 entschieden, dass die Score-Bildung eine automatisierte Entscheidung im Sinne der Datenschutz-Grundverordnung sein kann, wenn die Bank ihre Entscheidung maßgeblich davon abhängig macht. Bei Immobilienfinanzierungen ist ein einzelner Eintrag selten allein entscheidend – es kommt auf Art, Höhe, Aktualität und Erledigungsstatus an, im Zusammenspiel mit Einkommen, Eigenkapital und Objekt.

Zwei praktische Hebel:

• Vorher nachsehen. Über Art. 15 DSGVO und § 34 BDSG können Sie kostenlos einsehen, was gespeichert ist, und falsche oder überfällige Einträge berichtigen lassen. Das geht vor der Anfrage – danach ist der Vorgang beim Kreditgeber dokumentiert.
• Konditionsanfrage statt Kreditanfrage. Eine „Anfrage Kreditkonditionen“ dient dem unverbindlichen Vergleich und wird nach Angaben der Auskunftei nicht an andere Banken weitergegeben. Eine „Anfrage Kredit“ signalisiert einen konkreten Kreditwunsch und ist für andere Kreditgeber sichtbar. Eine gesetzliche Pflicht der Banken, so zu verfahren, gibt es nicht – bitten Sie deshalb ausdrücklich darum.

Wenn ein erledigter Eintrag existiert, sprechen Sie ihn von sich aus an, statt ihn entdecken zu lassen. Das wirkt in der Praxis besser als jede Erklärung im Nachhinein.

Die Unterlagen: was Sie zusammenstellen sollten

Die Bank ist nach Art. 247 § 1 Abs. 3 EGBGB verpflichtet, Ihnen vorab mitzuteilen, welche Auskünfte und Nachweise sie in welcher Frist benötigt – fragen Sie diese Liste aktiv ab. In der Praxis sind es zwei Blöcke:

Je vollständiger Sie liefern, desto schneller und belastbarer das Ergebnis. Und der Hinweis im Gesetz ist eindeutig: Ohne richtige und vollständige Angaben kann die Prüfung nicht durchgeführt werden.

Wenn die Bank ihre Pflicht verletzt

Auch das ist geregelt. Nach § 505d BGB ermäßigt sich bei einem Verstoß gegen die Prüfpflicht ein gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz für Hypothekenpfandbriefe mit entsprechender Laufzeit; zusätzlich kann der Darlehensnehmer jederzeit fristlos kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu schulden. Diese Rechte greifen allerdings nicht, soweit der Mangel darauf beruht, dass der Darlehensnehmer selbst vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche oder unvollständige Angaben gemacht hat.

Ob ein solcher Verstoß vorliegt, ist eine Rechtsfrage – dafür brauchen Sie anwaltliche Prüfung, keine Vermittlerberatung. Der Hinweis gehört hierher, weil er zeigt: Die Prüfpflicht schützt Sie, sie ist keine Hürde gegen Sie.

Haushaltsrechnung selbst aufstellen → Wie viel Eigenkapital?

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt den Stand August 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er beschreibt die gesetzlichen Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung, nicht die internen Kalkulationsregeln einzelner Institute – diese sind unterschiedlich und nicht öffentlich. Der Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Bonität vorausgesetzt.