Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Ohne Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt.

Kaufnebenkosten: alle Posten im Überblick

Q: Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung etwa 5 bis knapp 12 Prozent des Kaufpreises. Maßgeblich sind der Grunderwerbsteuersatz des Landes, Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent sowie der Käuferanteil an der Maklerprovision.

Q: Kann ich beim Notar sparen?

Nein. Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt, Vereinbarungen über ihre Höhe sind unwirksam. Jeder Notar rechnet denselben Kaufvertrag identisch ab.

Die drei Blöcke

Die Kaufnebenkosten lassen sich sauber trennen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie – falls ein Makler beteiligt ist – der Käuferanteil an der Provision. Nur der letzte Block ist der Höhe nach frei verhandelbar. Die beiden anderen sind gesetzlich festgelegt.

1. Grunderwerbsteuer

Jedes Bundesland legt seinen Satz selbst fest. Die Spanne reicht 2026 von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises:

Bundesland	Satz	Bundesland	Satz
Baden-Württemberg	5,0 %	Niedersachsen	5,0 %
Bayern	3,5 %	Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Berlin	6,0 %	Rheinland-Pfalz	5,0 %
Brandenburg	6,5 %	Saarland	6,5 %
Bremen	5,5 %	Sachsen	5,5 %
Hamburg	5,5 %	Sachsen-Anhalt	5,0 %
Hessen	6,0 %	Schleswig-Holstein	6,5 %
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	Thüringen	5,0 %

Stand August 2026. Bremen hat zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht, Thüringen zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt. Da die Länder ihre Sätze eigenständig ändern können, prüfen wir den aktuellen Wert immer für Ihr konkretes Vorhaben.

Wann sie fällig wird – und warum das wichtig ist. Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt. Das erlässt einen Steuerbescheid, und die Steuer ist einen Monat nach dessen Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne die gibt es keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch (§ 22 GrEStG). Das Geld muss also lange vor dem Einzug bereitliegen.

2. Notar und Grundbuch

Zusammen liegen sie erfahrungsgemäß bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die genaue Höhe hängt vom Kaufpreis und von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab.

Ein verbreiteter Irrtum: Man könne beim Notar sparen, indem man einen günstigeren wählt. Das geht nicht. Die Gebühren ergeben sich zwingend aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz; Vereinbarungen über die Höhe sind unwirksam (§ 125 GNotKG), und der Notar ist verpflichtet, die gesetzlichen Gebühren zu erheben. Jeder Notar rechnet denselben Vertrag identisch ab. Wer Rabatte anbietet, ist kein Schnäppchen, sondern ein Warnsignal.

Häufig vergessen werden die Kosten der Grundschuldbestellung. Sie fallen zusätzlich zum Kaufvertrag an und bemessen sich nach dem Grundschuldbetrag, nicht nach dem Kaufpreis.

3. Maklerprovision

Seit Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft, eine klare Regel: Wird der Makler für beide Seiten tätig, müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Wurde er nur vom Verkäufer beauftragt, darf höchstens die Hälfte auf den Käufer abgewälzt werden – und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seine eigene Zahlung nachgewiesen hat (§ 656d BGB).

Eine gesetzliche Obergrenze für die Provisionshöhe gibt es nicht, geregelt ist nur die Verteilung. Marktüblich ist bei hälftiger Teilung ein Käuferanteil von etwa 3,57 Prozent des Kaufpreises (3,0 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer).

Achtung bei der Abgrenzung: Diese Schutzregeln gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Verbraucher-Käufer. Bei einem Zwei- oder Mehrfamilienhaus, einem unbebauten Grundstück oder einem gewerblichen Käufer greifen sie nicht.

Was Käufer regelmäßig übersehen

Gesamtschuld bei der Steuer. Käufer und Verkäufer haften gemeinsam (§ 13 GrEStG). Steht im Vertrag, dass der Verkäufer zahlt, und tut er es nicht, kann sich das Finanzamt trotzdem an Sie halten.
Der Nachweis bei der Provision. Ihren Anteil schulden Sie erst, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen hat. In der Praxis wird oft ohne diesen Nachweis überwiesen.
Maklerverträge entstehen unbemerkt – etwa durch Anforderung eines Exposés mit Provisionshinweis. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser ist immerhin Textform vorgeschrieben (§ 656a BGB); eine E-Mail genügt dafür allerdings schon.
Inventar hat zwei Seiten. Eine separat ausgewiesene Einbauküche senkt die Grunderwerbsteuer, weil bewegliche Sachen nicht dazuzählen. Gleichzeitig sinkt aber der Kaufpreis, den die Bank beleihen kann – bei knappem Eigenkapital kann das die Finanzierung gefährden. Die Aufteilung sollte vorher mit Steuerberater und Finanzierungsseite abgestimmt werden.
Bei Eigentumswohnungen: Der übernommene Anteil an der Instandhaltungsrücklage mindert die Grunderwerbsteuer nicht – das hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Warum Banken die Nebenkosten aus Eigenkapital sehen wollen

Die Nebenkosten erhöhen den Wert Ihrer Immobilie nicht. Steuer, Notargebühr und Provision wären im Verwertungsfall nicht wieder zu erlösen. Wer sie mitfinanziert, überschreitet mit dem Darlehen den Objektwert – was die Konditionsstufe verschlechtert und die Anforderungen an Einkommen und Bonität erhöht. Mitfinanzierung ist möglich, aber immer eine Einzelfallentscheidung.

Nebenkosten für Ihr Bundesland berechnen → Zum Eigenkapital-Ratgeber Was Banken prüfen

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

Das hängt vom Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Rechnerisch ergibt sich eine Spanne von etwa 5 Prozent (Bayern, ohne Makler) bis knapp 12 Prozent des Kaufpreises (Land mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Käuferanteil Makler). Für Ihre konkrete Kalkulation zählt immer der tatsächliche Landessatz und der vereinbarte Provisionssatz.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Grundsätzlich ja, aber die Anforderungen steigen deutlich. Die Nebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht, das Darlehen übersteigt dann den Objektwert. Das verschlechtert die Konditionsstufe und erhöht die Bonitätsanforderungen. Ob ein Kreditgeber mitgeht und zu welchen Bedingungen, ist eine Einzelfallentscheidung – wir prüfen das für Ihre Situation.

Kann ich beim Notar sparen?

Nein. Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt, Vereinbarungen über ihre Höhe sind unwirksam. Jeder Notar rechnet denselben Kaufvertrag identisch ab. Beeinflussbar sind nur der Geschäftswert und der Umfang der beurkundeten Vorgänge, etwa die Höhe der einzutragenden Grundschuld.

Muss ich die Maklerprovision in voller Höhe zahlen?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses als Verbraucher nicht. Wird der Makler für beide Seiten tätig, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. War er nur für den Verkäufer tätig, darf höchstens die Hälfte auf Sie abgewälzt werden – und Sie zahlen erst, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen hat. Bei Mehrfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken gilt diese Deckelung nicht.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Der Notar meldet den Vertrag ans Finanzamt, das den Bescheid von sich aus erlässt – zwischen Beurkundung und Bescheid liegen oft einige Wochen, verlässlich planbar ist der Zeitpunkt nicht. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit keine Eigentumsumschreibung. Der Betrag sollte ab der Beurkundung durchgehend verfügbar sein.