Was passiert, wenn ich den Kaufvertrag unterschreibe und die Finanzierung danach scheitert?

Der Kaufvertrag bleibt wirksam und die Kaufpreisschuld besteht. Ein gesetzliches Widerrufsrecht gibt es beim Immobilienkaufvertrag nicht. Ein Rücktrittsrecht wegen gescheiterter Finanzierung muss vor der Beurkundung im Entwurf stehen, und der Verkäufer muss zustimmen.

Objekt gefunden: was jetzt in welcher Reihenfolge passiert

Q: Kann ich auf die Zwei-Wochen-Frist vor dem Notartermin verzichten?

Nein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht die Regelfrist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG nicht zur Disposition der Urkundsbeteiligten. Die Frist gilt allerdings nur bei Verträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher.

Q: Schützt mich das 14-tägige Widerrufsrecht beim Darlehen vor dem Kaufvertrag?

Nein. Darlehensvertrag und Immobilienkauf sind bei der üblichen Bankfinanzierung nach § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB keine verbundenen Verträge. Wer das Darlehen widerruft, bleibt an den Kaufvertrag gebunden.

Die Finanzierungsbestätigung: was sie ist – und was nicht

Makler verlangen sie regelmäßig, bevor sie ein Objekt reservieren. Gemeint ist eine schriftliche Erklärung, dass eine Finanzierung für dieses Objekt grundsätzlich darstellbar ist. In der Praxis gibt es zwei Dinge, die oft in einen Topf geworfen werden:

Die unverbindliche Bestätigung (oft „Finanzierungszertifikat“): ohne vollständige Kreditprüfung ausgestellt, erkennbar an Formulierungen wie „vorbehaltlich“.
Die verbindliche Finanzierungszusage: erst nach abgeschlossener Prüfung, mit konkreten Konditionen.

Für den Makler erfüllen beide denselben Zweck. Für Sie nicht. Eine unverbindliche Bestätigung begründet keinen Anspruch auf ein Darlehen. Der Grund steht im Gesetz: Nach § 505a Abs. 1 BGB muss die Bank vor Vertragsschluss Ihre Kreditwürdigkeit prüfen und darf den Vertrag nur schließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen nachkommen. Ändern sich Einkommen, Eigenkapital oder die Bewertung des Objekts, kann eine Einschätzung kippen.

Rechtlich verbindlich wird es erst mit dem Darlehensvertrag – und der bedarf nach § 492 Abs. 1 BGB der Schriftform.

Trotzdem sinnvoll. Die Bestätigung ist ein Auswahl- und Verhandlungsinstrument: Sie belegt gegenüber Makler und Verkäufer, dass Sie vorbereitet sind – bei mehreren Interessenten ein echter Vorteil. Und die Unterlagen, die Sie dafür zusammenstellen, brauchen Sie für den Darlehensvertrag ohnehin. Welche das sind, steht im Ratgeber Was Banken bei der Finanzierung prüfen.

Die Reihenfolge: beide Wege haben ein Risiko

Es kursiert der Rat, man müsse „erst die Finanzierung, dann den Kaufvertrag“ unterschreiben. So einfach ist es nicht – denn beide Reihenfolgen bergen ein Risiko:

Darlehensvertrag zuerst unterschrieben, Zuschlag nicht bekommen: Sie sitzen auf einem Darlehen ohne Haus. Nimmt man es nicht ab, kann eine Nichtabnahmeentschädigung fällig werden. Die Notarkammer Koblenz beschreibt deren Größenordnung so, dass sie sich an der Darlehenssumme orientiert und „schnell im fünfstelligen Bereich liegen“ kann.
Kaufvertrag zuerst beurkundet, Finanzierung platzt: Sie schulden den Kaufpreis ohne das Geld dafür.

Die Notarkammer Koblenz löst das so: zuerst zur Bank, um den finanziellen Rahmen zu klären – dort aber noch nicht unterschreiben. Sicher wissen Sie erst, dass Sie das Objekt bekommen, wenn der Notarvertrag unterschrieben und wirksam geworden ist. Erst dann sollte der Kreditvertrag unterschrieben werden – idealerweise so vorbereitet, dass die Grundschuld direkt im Anschluss an den Kaufvertragstermin mitbestellt werden kann.

Die Unterschrift beim Notar bindet – ohne Ausstieg

Das ist der Punkt, an dem die meisten Missverständnisse teuer werden. Die Bundesnotarkammer formuliert es unmissverständlich: „Mit der Unterzeichnung des Vertrags wird dieser für die Vertragsbeteiligten verbindlich.“

Ein gesetzliches Widerrufs- oder Rücktrittsrecht wegen geplatzter Finanzierung gibt es beim Immobilienkaufvertrag nicht. Ein Rücktritt ist nach dem Glossar der Bundesnotarkammer nur möglich, wenn er vertraglich vereinbart wurde oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt, weil der Vertragspartner seine Pflichten nicht erfüllt.

Scheitert die Finanzierung danach, bleibt der Vertrag wirksam und die Kaufpreisschuld besteht. Es drohen Verzugszinsen, Schadensersatz und Rücktritt des Verkäufers, Notar- und Grundbuchkosten für Vertrag und Rückabwicklung, dazu gegebenenfalls die Maklerprovision.

Finanzierungsvorbehalt: entsteht nicht von selbst

Ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Finanzierung nicht zustande kommt, muss vor der Beurkundung in den Entwurf – und der Verkäufer muss zustimmen. Mündliche Zusagen im Vorfeld helfen nicht: Außerhalb der Urkunde getroffene Vereinbarungen sind nach Angaben der Bundesnotarkammer grundsätzlich unwirksam und können sogar den gesamten Kaufvertrag ungültig machen.

Technisch kann ein solcher Vorbehalt nur ein schuldrechtliches Rücktrittsrecht sein. Die Auflassung selbst lässt sich nicht an eine Bedingung knüpfen – eine bedingte Auflassung ist nach § 925 Abs. 2 BGB unwirksam.

Die Zwei-Wochen-Frist – und was sie nicht ist

Nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG soll dem Verbraucher der beabsichtigte Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Drei Dinge dazu, die selten zusammen erzählt werden:

Erstens gilt sie nicht immer. Sie greift nur bei Verbraucherverträgen – also wenn auf der anderen Seite ein Unternehmer steht, typischerweise ein Bauträger oder gewerblicher Verkäufer. Die Bundesnotarkammer schreibt: „Sofern es sich um einen Kaufvertrag zwischen einer Unternehmerin oder einem Unternehmer und einer Verbraucherin oder einem Verbraucher handelt, darf die Beurkundung frühestens zwei Wochen nach Erhalt des Entwurfs erfolgen.“ Kaufen Sie von privat, gibt es diese Frist nicht.

Zweitens können Sie darauf nicht verzichten, wo sie gilt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Regelfrist „nicht zur Disposition der Urkundsbeteiligten“ steht; eine in die Urkunde aufgenommene Verzichtserklärung ist ohne Bedeutung (BGH, Urteil vom 7.2.2013 – III ZR 121/12). Auch der Umweg über ein vereinbartes Rücktrittsrecht funktioniert nicht: Die Vereinbarung eines freien Rücktrittsrechts rechtfertigt es nicht, ohne Einhaltung der Frist zu beurkunden (BGH, Urteil vom 25.6.2015 – III ZR 292/14). Zeitdruck durch den Makler ist kein Grund.

Drittens ist sie kein Sicherheitsnetz. § 17 Abs. 2a BeurkG begründet eine Amtspflicht des Notars, keine Wirksamkeitsvoraussetzung des Kaufvertrags. Hält der Notar die Frist nicht ein, kann das seine Haftung begründen – Sie bleiben an den Vertrag gebunden. Die Frist ist Vorbereitungszeit, kein Ausstieg.

Nutzen Sie die Zeit auch, wenn die Frist rechtlich gar nicht greift. Zwei Wochen mit dem Entwurf in der Hand sind das Beste, was Ihnen in diesem Prozess passieren kann – Zeit für Rückfragen, für den Finanzierungsvorbehalt und für einen zweiten Blick.

Was nach dem Notartermin passiert

Nach der Beurkundung läuft eine feste Kette ab, die Sie nicht beschleunigen können:

Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen (§ 883 BGB) – sie sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung.
Löschungsunterlagen der Verkäuferbank für deren Grundschulden gehen beim Notar ein.
Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde und weitere erforderliche Genehmigungen liegen vor.
Erst dann verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung – erst ab da ist der Kaufpreis zu zahlen. Die Notarkammer Koblenz rät ausdrücklich davon ab, vorher zu zahlen.
Der Eigentumsübergang selbst erfolgt erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB) – dafür braucht es zusätzlich die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.

Warum die Bank erst danach auszahlt

Die Bank braucht eine Grundschuld als Sicherheit – zum Zeitpunkt der Bestellung sind Sie aber noch nicht Eigentümer. Gelöst wird das über eine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag: Der Verkäufer ermächtigt Sie, das Objekt schon vor der Eigentumsumschreibung zu beleihen, beschränkt auf den Zweck der Kaufpreisfinanzierung. Über eine eingeschränkte Sicherungsabrede ist der Verkäufer geschützt; ein Kostenrisiko entsteht ihm dadurch nach Angaben der Bundesnotarkammer nicht.

Deshalb sollte die Grundschuldbestellung nach Empfehlung der Bundesnotarkammer möglichst gleich im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags erfolgen. Die Notarkammer Koblenz nennt als Erfahrungswert aus ihrer Praxis, die Grundschuldunterlagen zwei Tage vor dem Termin beim Notar zu haben.

Das Widerrufsrecht beim Darlehen hilft Ihnen hier nicht

Beim Darlehensvertrag haben Sie ein 14-tägiges Widerrufsrecht (§ 495 Abs. 1 in Verbindung mit § 355 BGB); die Frist beginnt frühestens, wenn die Bank Ihnen die Vertragsurkunde oder eine Abschrift zur Verfügung gestellt hat (§ 356b Abs. 1 BGB).

Dieses Widerrufsrecht löst den Kaufvertrag nicht auf. Darlehensvertrag und Immobilienkauf sind bei der üblichen Bankfinanzierung nach § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB keine verbundenen Verträge; kaufen Sie von privat, fehlt es ohnehin am Unternehmer auf Verkäuferseite. Wer das Darlehen widerruft, bleibt an den Kauf gebunden.

Wenn es doch platzt: was das kostet

Das hängt stark vom Zeitpunkt ab:

Zeitpunkt	Notargebühr
Abbruch, bevor der Notar den Entwurf versandt oder auf dessen Grundlage verhandelt hat	20 € (KV 21300 GNotKG)
Abbruch danach, aber vor der Beurkundung	0,5 bis 2,0-Gebühr, mind. 120 € (KV 21302)
Nach der Beurkundung	volle 2,0-Gebühr (KV 21100) plus 1,0-Gebühr für die Aufhebungsurkunde (KV 21102), dazu Vollzugs- und Betreuungsgebühren

Geschäftswert ist regelmäßig der Kaufpreis. Zur Einordnung der Rechengrundlage: Eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B GNotKG beträgt bei 350.000 € Geschäftswert 685,00 €. Hinzu kommen Auslagen, Umsatzsteuer, Grundbuchkosten und je nach Konstellation Maklerprovision und Schadensersatz.

Die Grunderwerbsteuer bekommen Sie in der Regel zurück: Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder die Festsetzung aufgehoben, wenn der Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer und vor dem Eigentumsübergang rückgängig gemacht wird. Wird rückabgewickelt, weil ein Rechtsanspruch darauf besteht (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG), gilt die Zweijahresfrist nicht.

Zwei Punkte, die überraschen

Barzahlung ist verboten. Seit dem 1. April 2023 darf die Gegenleistung beim Immobilienkauf nach § 16a Abs. 1 GwG nur unbar erbracht werden – unabhängig von der Höhe. Die oft genannte 10.000-Euro-Grenze betrifft nicht das Verbot, sondern nur die Nachweispflichten gegenüber dem Notar.

Der Notar prüft nicht Ihre Finanzierung. Er prüft das Grundbuch und gestaltet einen ausgewogenen Vertrag. Baulasten, Gebäudezustand, Erschließungsstand und der Abgleich von Grenze und Größe mit dem Liegenschaftskataster gehören nicht zu seinem Prüfauftrag – dafür sind Sie zuständig.

Der zeitliche Rahmen

Die Notarkammer Koblenz nennt als Erfahrungswerte aus ihrer Praxis – keine gesetzlichen Fristen, und regional unterschiedlich:

Von der Beurkundung bis zur Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe: etwa 4 bis 8 Wochen
Zahlungsaufforderung des Finanzamts für die Grunderwerbsteuer: 6 bis 8 Wochen nach der Beurkundung (fällig dann einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids, § 15 GrEStG)
Bearbeitung bis zur Unbedenklichkeitsbescheinigung: bis zu 6 Monate – das verzögert nur die Eintragung als Eigentümer, nicht die Schlüsselübergabe

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Häufige Fragen

Ist die Finanzierungsbestätigung rechtlich verbindlich?

In der Regel nicht. Eine unverbindliche Bestätigung begründet keinen Anspruch auf ein Darlehen. Die Bank muss nach § 505a Abs. 1 BGB vor Vertragsschluss die Kreditwürdigkeit prüfen und darf nur abschließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nachkommt. Verbindlich wird es erst mit dem Darlehensvertrag, der nach § 492 Abs. 1 BGB der Schriftform bedarf.

Was passiert, wenn ich unterschreibe und die Finanzierung danach scheitert?

Der Kaufvertrag bleibt wirksam und die Kaufpreisschuld besteht. Ein gesetzliches Widerrufsrecht gibt es beim Immobilienkaufvertrag nicht. Es drohen Verzugszinsen, Schadensersatz und Rücktritt des Verkäufers, Notar- und Grundbuchkosten für Vertrag und Rückabwicklung sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Ein Rücktrittsrecht wegen gescheiterter Finanzierung muss vor der Beurkundung im Entwurf stehen – und der Verkäufer muss zustimmen.

Kann ich auf die Zwei-Wochen-Frist verzichten, wenn es schnell gehen muss?

Nein. Der BGH hat entschieden, dass die Regelfrist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG nicht zur Disposition der Urkundsbeteiligten steht; eine Verzichtserklärung in der Urkunde ist ohne Bedeutung (III ZR 121/12). Auch ein vereinbartes freies Rücktrittsrecht rechtfertigt keine Verkürzung (III ZR 292/14). Zu beachten: Die Frist gilt nur bei Verträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher – beim Kauf von privat greift sie nicht.

Der Notar hat die Frist nicht eingehalten – komme ich damit aus dem Vertrag?

Nein. § 17 Abs. 2a BeurkG begründet eine Amtspflicht des Notars, keine Wirksamkeitsvoraussetzung des Kaufvertrags. Ein Verstoß kann eine Haftung des Notars begründen, der Kaufvertrag bleibt bestehen.

Mein Darlehen hat 14 Tage Widerrufsrecht – bin ich damit abgesichert?

Nicht gegenüber dem Kaufvertrag. Das Widerrufsrecht nach § 495 Abs. 1 BGB betrifft nur das Darlehen. Darlehensvertrag und Immobilienkauf sind bei der üblichen Bankfinanzierung nach § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB keine verbundenen Verträge. Wer das Darlehen widerruft, bleibt an den Kauf gebunden.

Kann ich den Kaufpreis oder eine Anzahlung bar zahlen?

Nein. Seit dem 1. April 2023 darf die geschuldete Gegenleistung beim Immobilienkauf nach § 16a Abs. 1 GwG nur unbar erbracht werden – unabhängig von der Höhe. Die oft genannte 10.000-Euro-Grenze betrifft nur die Nachweispflichten gegenüber dem Notar, nicht das Verbot.

Objekt gefunden – was jetzt in welcher Reihenfolge passiert