Cashflow-Rechner
Was bleibt von der Miete übrig, wenn Hausgeld, Instandhaltung, Mietausfall und die Rate abgezogen sind? Diese Rechnung entscheidet, ob eine Kapitalanlage trägt – nicht die Bruttomietrendite aus dem Exposé.
Objekt und Erwerbskosten
Finanzierung
Miete und laufende Kosten
Wohin die Kaltmiete fließt
Was die Zahlen bedeuten
Die Bruttomietrendite täuscht an zwei Stellen gleichzeitig: Im Nenner fehlen die Kaufnebenkosten, im Zähler fehlen die Kosten. Beide Fehler wirken in dieselbe Richtung. Als Sortierkriterium für eine Vorauswahl taugt sie, als Ertragsaussage nicht.
Der Tilgungsanteil belastet den Cashflow, ist aber kein Aufwand – er baut Schulden ab. Ein negativer Cashflow ist deshalb nicht automatisch ein Verlust. Beide Größen müssen nebeneinander stehen, nicht gegeneinander verrechnet werden.
Eine erwartete Steuererstattung ist hier bewusst nicht eingerechnet. Sie hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört zum Steuerberater.
Die drei Zahlen, an denen die meisten Rechnungen scheitern
- Der nicht umlagefähige Hausgeldanteil. Verwaltervergütung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten. Sie stehen im Wirtschaftsplan – fragen Sie danach, bevor Sie ein Angebot abgeben.
- Die Instandhaltung am Sondereigentum. Das Hausgeld deckt nur das Gemeinschaftseigentum. Böden, Türen, Sanitär, Elektrik in der Wohnung: alles zusätzlich.
- Das Mietausfallwagnis. Leerstand und uneinbringliche Rückstände sind eingepreiste Normalität, kein Ausnahmefall.
Alle Posten im Detail erklärt → Wie Banken vermietete Objekte rechnen →
Trägt das Objekt – und finanziert es jemand?
Schicken Sie mir Ihre Zahlen. Ich sage Ihnen, was realistisch übrig bleibt und welche Institute Ihre Miete wie anrechnen. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich; die Vergütung übernimmt im Erfolgsfall die finanzierende Bank.