Was kostet eine vermietete Wohnung wirklich?

Das Hausgeld ist kein durchlaufender Posten

Der häufigste Denkfehler bei der vermieteten Eigentumswohnung: Das Hausgeld wird als Nebenkosten verbucht und in Gedanken komplett an den Mieter weitergereicht. Tatsächlich zerfällt es in drei Teile, und zwei davon bleiben dauerhaft bei Ihnen.

• Umlagefähige Bewirtschaftungskosten – Wasser, Heizung, Müll, Versicherung, Hausmeister, Grundsteuer. Diese können Sie weiterreichen.
• Verwaltungskosten, insbesondere die Vergütung des WEG-Verwalters. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV sind sie ausdrücklich keine Betriebskosten.
• Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ebenfalls keine Betriebskosten – sie dient der Erhaltung, und die schuldet der Vermieter.

Wer die WEG-Jahresabrechnung ungefiltert in die Mieterabrechnung kopiert, legt nicht umlagefähige Positionen um. Die Abrechnung wird insoweit gekürzt – und die Differenz zahlen Sie.

Wie viel Rücklage ist genug? Das Gesetz sagt es nicht

§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG nennt als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“. Mehr steht dort nicht – keine Prozentzahl, kein Euro-Betrag pro Quadratmeter. Was in Ratgebern als „gesetzliche Mindestrücklage“ kursiert, gibt es nicht.

Ein hoher Rücklagenbestand ist für sich genommen auch keine Auskunft. Er wird erst aussagekräftig im Abgleich mit dem aufgelaufenen Erhaltungsbedarf. Dafür brauchen Sie drei Dokumente:

• Den Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG – er weist den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen aus.
• Die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG – fortlaufend nummeriert seit dem 1. Juli 2007, mit Vermerk, welche Beschlüsse angefochten oder aufgehoben sind. Sie zeigt Ihnen, woran Sie als Erwerber gebunden sein werden.
• Die Protokolle der letzten Versammlungen – dort steht, was diskutiert, aber noch nicht beschlossen wurde.

Sonderumlage und Altschulden: zwei Risiken, die verwechselt werden

Beide Fragen tauchen bei jedem Kauf auf, und sie werden regelmäßig in die falsche Richtung beantwortet.

Hausgeldrückstände des Voreigentümers erben Sie nicht. Der BGH hat mit Urteil vom 13. September 2013 (V ZR 209/12) entschieden, dass der Erwerber für Rückstände des Voreigentümers weder schuldrechtlich noch dinglich haftet. Wer sich hier einen Abschlag abhandeln lässt, bezahlt ein Risiko, das er gar nicht trägt. (Beim Erwerb in der Zwangsversteigerung gelten wegen § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG andere Überlegungen.)

Eine beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlage dagegen kann Sie treffen. Maßgeblich ist die Fälligkeit – und die steht nicht im Gesetz: Nach § 28 Abs. 3 WEG bestimmen die Eigentümer durch Beschluss, wann Forderungen fällig werden. Praktisch heißt das: Lesen Sie den Sonderumlagenbeschluss selbst und prüfen Sie, ob und wann ein Fälligkeitsdatum bestimmt ist. Auf die Auskunft „es ist noch nichts abgerufen“ können Sie sich nicht verlassen.

Und noch eine Bindung, die ohne Grundbucheintrag wirkt: An bestandskräftige Beschlüsse sind Sie als Erwerber gebunden. Ausgenommen sind nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nur Vereinbarungen und die auf ihrer Grundlage gefassten Beschlüsse – die wirken gegen Sie nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Auch der Verteilungsschlüssel ist nicht in Stein: Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder Kostenarten mit Beschluss eine abweichende Verteilung festlegen.

Was Sie umlegen dürfen – und die Fristfalle dahinter

Betriebskosten treffen von Gesetzes wegen zunächst den Vermieter. Sie gehen nur über, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Fehlt die Vereinbarung, sind sämtliche Betriebskosten mit der Miete abgegolten – dann gibt es auch keine Abrechnung.

Umlagefähig sind nur Kosten, die laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV). Dieses eine Wort ist der entscheidende Filter: Mahnkosten, Rechtsverfolgung, Mietausfall und die Kosten der Neuvermietung entstehen anlassbezogen und sind schon begrifflich keine Betriebskosten. Sie gehören in Ihre Renditerechnung, nicht in die Mieterabrechnung.

§ 2 BetrKV zählt die Betriebskostenarten in den Nummern 1 bis 16 auf; Nummer 17 fängt sonstige Kosten auf, aber nur solche, die die Definition des § 1 BetrKV erfüllen. Ein pauschaler Verweis auf Nummer 17 im Mietvertrag genügt nicht – die einzelnen Kostenarten müssen konkret benannt sein.

Zwölf Monate – und die Frist läuft nur gegen Sie

Über Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (Satz 3).

Diese Frist wirkt einseitig: Ein Guthaben des Mieters schuldet er auch nach Fristablauf noch. Der Mieter selbst hat seinerseits zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit für Einwendungen (Sätze 5 und 6).

Und jetzt die Falle, die speziell Eigentumswohnungen trifft: Die WEG-Jahresabrechnung und die mietrechtliche Frist sind nicht synchronisiert. Der BGH hat mit Urteil vom 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15) klargestellt, dass bloßes Warten auf den Verwalter nicht entlastet – dessen Verschulden wird Ihnen nach § 278 BGB zugerechnet. Notfalls rechnen Sie auf Grundlage eigener Schätzungen oder des Wirtschaftsplans ab und korrigieren später.

Formularklauseln, die diese Frist verlängern oder die Ausschlusswirkung abbedingen, sind unwirksam: § 556 Abs. 5 BGB erklärt die Absätze 1, 2 Satz 2, 3 und 3a für zwingend zugunsten des Mieters. Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Sie die Belege immerhin elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB, eingefügt durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz, BGBl. 2024 I Nr. 323).

Der Verteilerschlüssel bei der Eigentumswohnung ist ein anderer

Die Grundregel des § 556a Abs. 1 BGB lautet: ohne Vereinbarung nach Wohnfläche. Für vermietetes Wohnungseigentum gilt aber eine Sonderregel, die viele übersehen. § 556a Abs. 3 BGB ordnet an, dass ohne abweichende Vereinbarung der für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltende Maßstab anzuwenden ist – in aller Regel also die Miteigentumsanteile. Nur wenn dieser Maßstab billigem Ermessen widerspricht, wird nach Absatz 1 umgelegt.

Wer bei der Eigentumswohnung ungeprüft nach Wohnfläche abrechnet, produziert eine angreifbare Abrechnung. Und eine einseitige Umstellung des Schlüssels ist nach § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums und nur in Textform möglich – nicht mitten im Jahr und erst recht nicht rückwirkend mit der Abrechnung.

Leerstand ist Ihr Risiko

Steht die Wohnung leer, läuft das Hausgeld weiter – vollständig, einschließlich der sonst umlagefähigen Positionen wie Grundsteuer, Müll, Wasser und Versicherung. Nur die Einnahme fehlt. Dass der Vermieter die auf leerstehende Einheiten entfallenden Betriebskosten selbst trägt, hat der BGH mit Urteil vom 31. Mai 2006 (VIII ZR 159/05) entschieden.

Der blinde Fleck: das Sondereigentum

Das Hausgeld deckt das Gemeinschaftseigentum ab. Alles innerhalb Ihrer Wohnungstür läuft daran vorbei: Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte, Einbauküche, Elektrik in der Wohnung, Malerarbeiten. Diese Kosten treffen Sie zusätzlich, unregelmäßig und ohne Rücklage im Hintergrund. Die Erhaltungspflicht folgt aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und ist eine Dauerschuld – sie endet nicht mit der Übergabe.

Für die Kalkulation gibt es keine Vorschrift, wohl aber verordnungsrechtliche Anhaltspunkte. Zwei Reihen sind gebräuchlich:

§ 28 Abs. 2 II. BV – die Zahlen, die im Verordnungstext nicht stehen

Die Zweite Berechnungsverordnung enthält die einzige normierte Instandhaltungspauschale des Mietpreisrechts. Sie gilt unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum; für Ihre frei finanzierte Eigentumswohnung ist sie ein Orientierungswert, keine anwendbare Rechtsgrundlage.

Der Haken: Die Beträge werden alle drei Jahre automatisch nach dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben (§ 28 Abs. 5a i. V. m. § 26 Abs. 4 II. BV) – ohne dass der Verordnungstext geändert wird. Wer die Zahlen von gesetze-im-internet.de abschreibt, erwischt die Ausgangsbeträge und rechnet um gut ein Drittel zu niedrig.

Alter bei Bezugsfertigkeit	im Verordnungstext	tatsächlich ab 1.1.2026
weniger als 22 Jahre	7,10 €/m²	11,50 €/m²
mindestens 22 Jahre	9,00 €/m²	14,58 €/m²
mindestens 32 Jahre	11,50 €/m²	18,62 €/m²

Jeweils je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Vorwerte 2023 bis 2025: 10,61 / 13,45 / 17,18 €. Die nächste Anpassung erfolgt zum 1. Januar 2029. Zu- und Abschläge ab 1.1.2026: Aufzug +1,63 €/m²; Kleininstandhaltung durch den Mieter −1,70 €/m²; Schönheitsreparaturen durch den Vermieter 13,75 €/m². Schönheitsreparaturen sind in den Grundbeträgen nicht enthalten.

Anlage 3 ImmoWertV – die Ansätze der Wertermittlung

Die zweite Reihe stammt aus dem Wertermittlungsrecht. Anlage 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung nennt als Modellansätze für Wohnnutzung, Stand 1. Januar 2021 und seither VPI-indexiert:

• Verwaltungskosten 357 € jährlich je Eigentumswohnung (298 € je Wohnung bzw. je Wohngebäude bei Ein- und Zweifamilienhäusern), 39 € je Garage oder ähnlichem Einstellplatz
• Instandhaltungskosten 11,70 € jährlich je Quadratmeter Wohnfläche, wenn die Schönheitsreparaturen von den Mietern getragen werden; 88 € je Garage einschließlich Schönheitsreparaturen
• Mietausfallwagnis 2 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags

Der höhere Verwaltungsansatz für Eigentumswohnungen bildet genau das ab, worum es hier geht: den WEG-Verwaltervertrag. Wichtig zur Einordnung: Diese Beträge sind Modellansätze, die nach § 12 Abs. 5 Satz 2 ImmoWertV bei der Ableitung von Liegenschaftszinssätzen zugrunde zu legen sind und deshalb im Ertragswertverfahren modellkonform anzuwenden sind. Eine Vorgabe für Ihre private Renditerechnung sind sie nicht – aber ein belastbarer Anker, wenn Sie sonst keinen haben.

Die in der Praxis verbreitete „Peterssche Formel“ ist demgegenüber eine Faustformel aus der Fachliteratur ohne jede Rechtsgrundlage. Bei Bestandsimmobilien scheitert sie ohnehin häufig daran, dass sich die Herstellungskosten nicht belastbar ermitteln lassen.

Klauseln, die Ihnen Kosten abnehmen sollen – und oft nicht halten

Zwei Klauseltypen sollen Erhaltungskosten auf den Mieter verlagern. Beide sind streng geregelt, und im AGB-Recht gibt es keine geltungserhaltende Reduktion: Ist die Klausel zu weit gefasst, fällt sie ganz weg – nicht nur der überschießende Teil.

Kleinreparaturen

Die Leitentscheidung ist BGH, Urteil vom 7. Juni 1989 (VIII ZR 91/88, BGHZ 108, 1). Danach braucht eine wirksame Klausel drei Elemente:

• eine gegenständliche Beschränkung auf Teile, die häufig dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind,
• einen Höchstbetrag je Einzelfall,
• eine Jahresobergrenze für mehrere Reparaturen.

Einen höchstrichterlich gebilligten Euro-Betrag gibt es nicht. Die Werte, die im Netz kursieren, stammen aus der Instanzrechtsprechung und schwanken erheblich. Ein zu hoch angesetzter Betrag kostet die gesamte Klausel.

Und die Klausel muss eine reine Kostentragungsklausel sein. Formuliert der Vertrag eine Vornahmepflicht („der Mieter hat kleine Reparaturen durchzuführen“), ist sie nach BGH, Urteil vom 6. Mai 1992 (VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194), insgesamt unwirksam.

Schönheitsreparaturen

Hier hat der BGH die Linie mehrfach nachgeschärft. Der Kern für Käufer einer vermieteten Wohnung:

• Wurde die Wohnung unrenoviert und ohne angemessenen Ausgleich übergeben, ist die Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen unwirksam (Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14).
• Der Mieter kann dann sogar die Durchführung der Renovierung verlangen – muss sich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (Urteile vom 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
• Eine Renovierungsabrede zwischen Mieter und Vormieter heilt die unwirksame Klausel im Verhältnis zum Vermieter nicht (Urteil vom 22. August 2018, VIII ZR 277/16).
• Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam (Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 242/13); individualvertraglich sind sie möglich, aber mit hohen Hürden (Urteil vom 6. März 2024, VIII ZR 79/22).
• Die Beweislast für den unrenovierten Zustand bei Übergabe trägt der Mieter (Beschluss vom 30. Januar 2024, VIII ZB 43/23).

Modernisierung refinanziert sich nicht von selbst

Der Unterschied zwischen Erhaltung (§ 555a BGB) und Modernisierung (§ 555b BGB) entscheidet über zwei Dinge zugleich: die Mieterhöhung und die steuerliche Behandlung. Erhaltungsmaßnahmen berechtigen nie zu einer Mieterhöhung; der Mieter muss sie dulden und kann nach § 555a Abs. 3 BGB Aufwendungsersatz verlangen.

Bei einer Modernisierung dürfen Sie nach § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB jährlich 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Drei Dämpfer stehen daneben:

• Der Erhaltungsanteil ist herauszurechnen (§ 559 Abs. 2 BGB) – notfalls durch Schätzung, wobei der Abnutzungsgrad angemessen zu berücksichtigen ist. Wer ein 40 Jahre altes Fenster gegen ein modernes tauscht, modernisiert nur zum Teil.
• Die Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 3a BGB: 3,00 € je m² in sechs Jahren; nur 2,00 €, wenn die Ausgangsmiete unter 7,00 € je m² liegt; und lediglich 0,50 € je m² bei Heizungsanlagen nach § 555b Nr. 1 oder 1a.
• Der Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB kann die Erhöhung ganz ausschließen.

Formal gilt: Ohne Berechnung und Erläuterung in Textform ist die Erhöhung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam; ohne ordnungsgemäße Ankündigung verschiebt sich ihre Wirkung nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB um weitere sechs Monate.

Mietausfall: der Posten, den fast niemand ansetzt

Leerstand, uneinbringliche Rückstände und Rechtsverfolgungskosten sind keine Ausnahme, sondern eingepreiste Normalität. Bemerkenswert ist die Einigkeit der Verordnungen: 2 Prozent des Rohertrags im Wohnungsbau – gleichlautend in Anlage 3 ImmoWertV, Anlage 1 BelWertV und § 29 II. BV. Wer diesen Posten in seiner Rechnung nicht führt, rechnet gegen drei Verordnungen an.

Die Steuerseite: warum Steuerergebnis und Kontostand auseinanderfallen

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind kein Gewinn, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG). Ermittelt wird nach dem Zu- und Abflussprinzip des § 11 EStG. Dass Steuerergebnis und Liquidität dennoch auseinanderfallen, hat zwei Gründe – und sie wirken gegenläufig:

• Die AfA mindert die Steuer, ohne Geld zu kosten.
• Die Tilgung kostet Geld, ohne die Steuer zu mindern.

Zins ja, Tilgung nein

Der häufigste Denkfehler überhaupt: Die volle Annuität wird als Kosten verbucht. Abziehbar sind aber nur die Schuldzinsen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG); die Tilgung ist dort nicht genannt und ist keine Werbungskosten. Verschärfend kommt hinzu: Bei gleichbleibender Annuität sinkt der Zinsanteil Jahr für Jahr. Die steuerliche Entlastung schrumpft also, während die Liquiditätsbelastung konstant bleibt.

AfA: die Fertigstellung entscheidet, nicht der Kauf

§ 7 Abs. 4 EStG knüpft die lineare Gebäude-AfA an die Fertigstellung an; § 7 Abs. 5b EStG erstreckt die Regeln auf Eigentumswohnungen. Der Grund-und-Boden-Anteil bleibt außen vor, weil er sich nicht abnutzt.

Fertigstellung	Linearer AfA-Satz
nach dem 31.12.2022	3 %
vor dem 1.1.2023 und nach dem 31.12.1924	2 %
vor dem 1.1.1925	2,5 %

Wer 2026 eine 1990 fertiggestellte Wohnung kauft, schreibt mit 2 Prozent ab – nicht mit 3. In der Ratgeberliteratur kursiert weit verbreitet die Formulierung „3 Prozent ab Bauantrag 2023″. Das ist beim Wohngebäude der falsche Anknüpfungspunkt; der Bauantrag ist nur in § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG relevant, und dort geht es um Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen.

Auf die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (5 Prozent vom Restwert) sollten Sie beim Bestandskauf nicht kalkulieren: Im Anschaffungsfall verlangt die Norm kumulativ einen obligatorischen Vertrag im Zeitfenster ab dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 und die Anschaffung „bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung“. Eine bereits vermietete Bestandswohnung fällt praktisch immer heraus.

Die 15-Prozent-Falle in den ersten drei Jahren

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG auch für Vermietungseinkünfte) macht aus sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand rückwirkend Herstellungskosten, wenn die Instandsetzungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen – ohne Umsatzsteuer.

Drei Rechenfehler sind typisch:

• Es wird der Gesamtkaufpreis als Bezugsgröße genommen. Richtig ist nur der Gebäudeanteil – das senkt die Grenze deutlich.
• Es wird brutto gerechnet.
• Malern, Tapezieren und Bodenbelag werden als „nur Schönheitsreparaturen“ herausgerechnet. Der BFH bezieht sie mit Urteilen vom 14. Juni 2016 (IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15) ausdrücklich ein.

Die Frist läuft ab der Anschaffung, nicht ab Vermietungsbeginn, und alle Maßnahmen im Dreijahreszeitraum werden addiert. Küche im ersten, Bad im zweiten, Fenster im dritten Jahr – das zählt zusammen.

Umgekehrt gibt es ein Wahlrecht, das viele nicht kennen: Nach § 82b EStDV können größere Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Wird das Objekt vorher veräußert, ist der Restbetrag im Veräußerungsjahr abzuziehen.

Drei Punkte, an denen die Grenze zur Steuerberatung verläuft

Ich erkläre Ihnen den Rahmen. Die Anwendung auf Ihren Fall gehört zum Steuerberater – konkret an diesen Stellen:

• Die Erhaltungsrücklage. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) entschieden, dass die Zuführung zur Erhaltungsrücklage auch nach neuem WEG-Recht im Zahlungsjahr keinen Werbungskostenabzug rechtfertigt – abziehbar wird sie erst, wenn die Gemeinschaft die Mittel für eine Erhaltungsmaßnahme tatsächlich verausgabt. Maßgeblich ist damit die Jahresabrechnung der Verwaltung, nicht Ihr Kontoauszug. In welchem Veranlagungszeitraum welcher Betrag konkret abzugsfähig ist: Steuerberater.
• Die Kaufpreisaufteilung im Vertrag. Nach BFH, Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19), ist eine vertragliche Aufteilung, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt, steuerlich nicht bindend – sie darf aber auch nicht einfach durch die mit der BMF-Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzt werden; in der Regel ist ein Sachverständigengutachten einzuholen. Die Gestaltung im Einzelfall: Steuerberater.
• Die Miethöhe an der Grenze. § 21 Abs. 2 EStG regelt zwei Schwellen: Unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; ab 66 Prozent gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Wie der Bereich dazwischen zu behandeln ist, ergibt sich aus Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung (Totalüberschussprognose), nicht aus dem Gesetzeswortlaut. Die Einordnung Ihres Mietverhältnisses: Steuerberater.

Zwei weitere Punkte, die regelmäßig überraschen: Die Nebenkostenvorauszahlung ist eine Einnahme (§ 8 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und § 11 Abs. 1 Satz 1 EStG) – und die gezahlten Betriebskosten sind Werbungskosten. Beides gehört in die Anlage V, sonst verzerrt sich das Ergebnis. Und beim Jahreswechsel gilt die Zehn-Tage-Regel zu § 11 EStG nur eingeschränkt: Das Gesetz spricht lediglich von „kurzer Zeit“; nach der Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 16. Februar 2022, X R 2/21) muss der Betrag in diesem Zeitraum nicht nur gezahlt, sondern auch fällig geworden sein.

Die Rechnung, die zählt: Cashflow

Renditekennzahlen sind Vergleichsmaße. Was Sie monatlich vom Konto abbuchen, sagt keine davon. Die Cashflow-Rechnung sieht so aus – wichtig ist, jeden Posten nur einmal abzuziehen:

Zeile	Position
1	Nettokaltmiete im Jahr (nicht die Warmmiete – Vorauszahlungen sind durchlaufende Posten)
2	− nicht umlagefähiger Hausgeldanteil (darin: Verwaltervergütung, Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, Zuführung zur Erhaltungsrücklage)
3	− Instandhaltung am Sondereigentum
4	− kalkulatorisches Mietausfallwagnis
5	− Kapitaldienst (Zins und Tilgung)
=	Cashflow vor Steuern

Zeile 5 ist die, die für Verwirrung sorgt: Die Tilgung belastet den Cashflow, ist aber kein Aufwand. Ein negativer Cashflow ist deshalb nicht automatisch ein Verlust, und ein positiver Cashflow nicht automatisch ein Gewinn. Beide Größen – Liquiditätsbelastung und Schuldenabbau – müssen nebeneinander stehen, nicht gegeneinander verrechnet werden. (Mit „Vermögensaufbau“ ist hier ausschließlich der Schuldenabbau gemeint; Wertänderungen der Immobilie sind darin nicht enthalten.)

Eine erwartete Steuererstattung gehört nicht fest in diese Rechnung. Sie hängt von Ihrer persönlichen Situation ab – das ist eine Frage für den Steuerberater, keine Größe für eine Ratgeber-Beispielrechnung.

Drei Renditebegriffe, die nicht dasselbe messen

Vorab: Keine dieser Kennzahlen ist gesetzlich definiert. Es sind Rechenkonventionen, und der Markt handhabt sie uneinheitlich – manche Quellen rechnen die Bruttomietrendite sogar mit der Rohmiete statt der Nettokaltmiete. Achten Sie deshalb immer darauf, wie gerechnet wurde, bevor Sie zwei Zahlen vergleichen.

• Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis. Sie täuscht an zwei Stellen gleichzeitig, und beide Fehler wirken in dieselbe Richtung: Der Nenner ist zu klein, weil die Kaufnebenkosten fehlen; der Zähler ist zu groß, weil keine Kosten abgezogen sind. Als Sortierkriterium für eine Vorauswahl brauchbar, als Ertragsaussage nicht.
• Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten − Mietausfallwagnis) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Finanzierungsunabhängig – sie misst das Objekt, nicht Ihre Finanzierung.
• Eigenkapitalrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten − Mietausfallwagnis − Zinsaufwand) ÷ eingesetztes Eigenkapital. Die Tilgung gehört nicht in den Zähler; die aus Eigenmitteln bezahlten Kaufnebenkosten gehören sehr wohl in den Nenner.

In Nordrhein-Westfalen sind das allein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung (§§ 8, 9 GrEStG; Landesregelung SGV NRW 611, anwendbar auf ab dem 1. Januar 2015 verwirklichte Erwerbsvorgänge), dazu Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Genau diese Kosten werden häufig nicht mitfinanziert – sie sind damit oft der größte Block Ihres tatsächlichen Eigenkapitaleinsatzes.

Der Hebel wirkt in beide Richtungen

Die Eigenkapitalrendite lässt sich als Objektrendite + (Fremdkapital ÷ Eigenkapital) × (Objektrendite − Sollzins) darstellen. Liegt die Objektrendite über dem Sollzins, zieht der Hebel die Eigenkapitalrendite nach oben. Liegt sie darunter, zieht derselbe Hebel sie nach unten – bei betragsgleicher Abweichung betragsgleich. Und er hebelt zugleich das Zinsänderungsrisiko zum Ende der Zinsbindung: Wer knapp kalkuliert und hoch beleiht, hat bei der Anschlussfinanzierung den geringsten Spielraum. Dazu mehr im Ratgeber Anschlussfinanzierung: Ihre Fristen und Rechte.

Wie die Bank rechnet – und warum sie anders rechnet als Sie

Die Bank muss Ihre Kreditwürdigkeit prüfen und darf nur abschließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen nachkommen (§ 505a Abs. 1 BGB). Entscheidend für Kapitalanleger ist der Satz daneben: Nach § 505b Abs. 2 Satz 3 BGB darf sich die Prüfung nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie den Darlehensbetrag übersteigt. Ein guter Objektwert allein trägt die Finanzierung also nicht.

Für die Mieteinnahme gilt § 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV: Sie darf nur berücksichtigt werden, soweit sie dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich und nachhaltig erzielbar ist. Der Wert der Wohnimmobilie ist nach § 4 Abs. 2 nur ein zusätzliches Merkmal.

Nicht verwechseln sollten Sie das mit dem Beleihungswert. Dort gelten eigene, strengere Regeln: § 10 Abs. 1 BelWertV lässt nur den nachhaltig erzielbaren Ertrag zu und lässt Betriebskostenumlagen unberücksichtigt; nach § 11 Abs. 2 Satz 3 BelWertV sind insgesamt mindestens 15 Prozent des Rohertrags als Bewirtschaftungskosten abzuziehen. Anlage 1 setzt die Instandhaltung mit mindestens 0,5 Prozent der Herstellungskosten je Quadratmeter an und das Mietausfallwagnis im Wohnungsbau mit 2 Prozent. Für Pfandbriefbanken ist diese Kalkulation nach § 16 Abs. 1 und 2 PfandBG verbindlich; viele weitere Institute wenden sie als Standard an. Der Beleihungswert betrifft den Sicherheitenwert – nicht Ihre Kapitaldienstfähigkeit.

Bonn konkret

• Grundsteuer B: Der Rat der Stadt Bonn hat am 11. Juni 2026 einen einheitlichen Hebesatz von 680 Prozent beschlossen, rückwirkend zum 1. Januar 2026. Zuvor galten nach der Satzung vom 13. Februar 2025 differenzierte Sätze: 657 Prozent für Wohngrundstücke und 900 Prozent für Nichtwohngrundstücke. Anlass waren Urteile des VG Gelsenkirchen vom 4. Dezember 2025, die allein fiskalisch begründete höhere Sätze für Nichtwohngrundstücke beanstandet haben – diese Urteile sind allerdings nicht rechtskräftig; Berufung und Sprungrevision wurden zugelassen. Vergleichsportale führen für Bonn teils noch 657 oder 660 Prozent. Prüfen Sie Ihren Bescheid.
• Mietspiegel: Der Bonner Mietspiegel wurde zum 1. Juli 2026 fortgeschrieben – durch Multiplikation der Werte des Mietspiegels 2024 mit dem Faktor 1,044 (Verbraucherpreisanstieg von 4,4 Prozent zwischen Oktober 2023 und Oktober 2025). Er gilt ab diesem Zeitpunkt als qualifizierter Mietspiegel.
• Mieterschutz: Bonn liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Was das für Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist bedeutet, steht im Ratgeber Vermietete Wohnung finanzieren: was anders ist.

Die Unterlagen, die Sie vor dem Angebot brauchen

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Wirtschaftsplan und die letzten drei Jahresabrechnungen
• Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG (Stand der Rücklagen)
• Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG und die Protokolle der letzten drei Versammlungen
• Verwaltervertrag – wegen der Höhe der nicht umlagefähigen Vergütung
• Der laufende Mietvertrag mit allen Nachträgen, dazu die letzte Betriebskostenabrechnung
• Übergabeprotokoll des laufenden Mietverhältnisses, möglichst mit Bildern
• Grundsteuerbescheid und – falls vorhanden – Energieausweis

Und die schriftliche Ermächtigung des Verkäufers, diese Unterlagen beim Verwalter anzufordern. Ohne sie bekommen Sie sie nicht.

Objekt durchrechnen lassen → Tilgung berechnen Leistung Kapitalanlage

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt den Stand August 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall; die steuerlichen Ausführungen beschreiben ausschließlich den gesetzlichen Rahmen. Der Beitrag enthält keine Zins-, Miet- oder Wertprognosen und keine Beispielrenditen. Zum 20. November 2026 tritt das Gesetz zur Umsetzung der EU-Verbraucherkreditrichtlinie in Kraft (BGBl. 2026 I Nr. 139) und ändert unter anderem den Wortlaut des § 505a BGB; der materielle Maßstab für Immobiliar-Verbraucherdarlehen bleibt davon der Sache nach unberührt. Kommunale Hebesätze und Mietspiegel ändern sich laufend – prüfen Sie die für Ihr Objekt geltenden Werte am eigenen Bescheid.