Vermietete Wohnung finanzieren: was anders ist

1. Mieteinnahmen zählen – aber nicht voll

Die Bank darf Mieteinnahmen in Ihre Haushaltsrechnung einbeziehen, aber nur unter einer klaren Bedingung. § 4 Abs. 1 Nr. 3 der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung nennt „künftig zu erwartende Einnahmen aus einer Vermietung oder Verpachtung von Immobilien, soweit diese Einnahmen dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind“.

„Wahrscheinlich und nachhaltig“ heißt in der Praxis: mit Abschlägen. Wie hoch die ausfallen, legt jedes Institut selbst fest und veröffentlicht es nicht – belastbare Durchschnittswerte dazu gibt es nicht. Wer mit der vollen Kaltmiete kalkuliert, rechnet in aller Regel zu optimistisch.

Für Objekte, die zur Vermietung erworben werden, verlangen zudem die EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe (EBA/GL/2020/06, seit 30. Juni 2021 anzuwenden) eine eigene Betrachtung: Die Institute sollen unter anderem Leerstandszeiten und die Frage beurteilen, ob der Kreditnehmer die Zahlungen auch dann leisten kann, wenn die Mieteinnahmen ausbleiben.

2. Der Beleihungswert wird anders ermittelt

Beim Eigenheim orientiert sich der Beleihungswert häufig am Sach- oder Vergleichswert. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung geht es dagegen um den Ertragswert: Was wirft das Objekt dauerhaft ab?

Die Beleihungswertermittlungsverordnung schreibt dafür konkrete Mindestansätze vor – und die erklären, warum der Beleihungswert oft deutlich unter dem liegt, was Sie zahlen:

Quellen: §§ 3, 4, 10–12, 19 BelWertV und Anlage 1; der Mindestkapitalisierungszinssatz wird von der BaFin veröffentlicht. Es sind Mindestwerte – die Bank darf vorsichtiger rechnen, nicht großzügiger.

Zwei weitere Regeln treffen gerade Altbauwohnungen: Erkennbare Baumängel, Bauschäden und Instandhaltungsrückstände sind als gesonderter Abschlag vom Beleihungswert abzuziehen (§ 4 Abs. 3 BelWertV). Und in den Rohertrag darf nur einfließen, was das Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erbringt (§ 10 Abs. 1 BelWertV) – eine ungewöhnlich hohe Bestandsmiete rettet die Bewertung also nicht.

Was der Beleihungswert für Ihre Konditionen bedeutet, steht im Ratgeber Was Banken bei der Finanzierung prüfen.

3. Niedrige Tilgung: beliebt, aber begründungspflichtig

Bei Kapitalanlagen wird häufig eine niedrigere Anfangstilgung oder ein endfälliges Darlehen gewählt – oft mit steuerlichen Erwägungen begründet. Die Bank muss das trotzdem prüfen:

• Nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 ImmoKWPLV sind „künftig erforderliche Zahlungen oder Zahlungserhöhungen“ zu berücksichtigen, die sich aus aufgeschobenen Tilgungs- oder Zinszahlungen ergeben können.
• Bei endfälligen Darlehen muss sich die Prüfung nach § 4 Abs. 5 ImmoKWPLV ausdrücklich auch auf die Wahrscheinlichkeit erstrecken, dass der fällige Betrag am Ende zurückgezahlt werden kann.

Praktisch heißt das: Wer wenig tilgt, hat am Ende der Zinsbindung eine hohe Restschuld – und die muss zu diesem Zeitpunkt erneut finanzierbar sein. Rechnen Sie das durch, bevor Sie sich für die niedrige Rate entscheiden; der Tilgungsrechner zeigt die Restschuld Jahr für Jahr.

Unabhängig von der Tilgung gilt: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie jedes Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen. Dieses Recht ist vertraglich nicht abdingbar.

4. Steuerlicher Rahmen – und wo die Grenze verläuft

Ich bin kein Steuerberater und darf Sie steuerlich nicht beraten. Was ich Ihnen sagen kann, ist der gesetzliche Rahmen, der Ihre Finanzierungsstruktur beeinflusst:

• Gebäudeabschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG): 3 % jährlich bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 % bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925. Abgeschrieben wird nur das Gebäude – der Grund und Boden nicht.
• Schuldzinsen sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit dieser Einkunftsart wirtschaftlich zusammenhängen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).
• Zehnjahresfrist (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG): Ein Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.
• Verbilligte Vermietung (§ 21 Abs. 2 EStG): Liegt das Entgelt unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt – mit entsprechenden Folgen für den Werbungskostenabzug. Relevant vor allem bei Vermietung an Angehörige.

Zwei Entscheidungen des Bundesfinanzhofs, die in der Praxis oft überraschen:

• Die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude im Kaufvertrag darf nicht einfach durch die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ersetzt werden (BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19). Die Aufteilung im Vertrag ist also wichtig – und gehört vor der Unterschrift zum Steuerberater.
• Die Zuführung von Hausgeld zur Erhaltungsrücklage ist noch kein sofort abziehbarer Werbungskostenabzug (BFH, Urteil vom 14.01.2025 – IX R 19/24). Abziehbar wird es erst, wenn die Rücklage tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet wird.

5. Eigentumswohnung heißt: Sie kaufen eine Gemeinschaft mit

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung entscheidet nicht nur das Objekt, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft über Ihre Rendite. Vier Unterlagen gehören vor den Notartermin auf den Tisch:

• Teilungserklärung (§ 8 WEG) – sie grenzt Sonder- und Gemeinschaftseigentum ab. Vereinbarungen wirken gegen Sie als Nachfolger nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG).
• Wirtschaftsplan und Beschlüsse (§ 28 WEG) – zeigen die laufenden Vorschüsse und geplante Maßnahmen.
• Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG – seit der Reform 2020 heißt sie nicht mehr Instandhaltungsrücklage). Eine dünne Rücklage bedeutet: Die nächste Sanierung kommt als Sonderumlage.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen – dort steht, was ansteht und wie gestritten wird.

6. Bonn und Rhein-Sieg: der Mieterschutz gilt hier verschärft

Wer in Bonn kauft, kauft in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Mieterschutzverordnung NRW (in Kraft seit 1. März 2025) führt Bonn unter Nummer 7 ihrer Anlage. Daraus folgen drei Abweichungen vom Bundesrecht:

Die Regelungen gelten bis zum 28. Februar 2030. Für Umwandlungen mit Veräußerung vor dem 1. März 2025 gilt die frühere Verordnung. Bezugsgröße für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der qualifizierte Bonner Mietspiegel 2026 (gültig ab 1. Juli 2026).

Was das praktisch heißt: Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, die nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, können Sie sich in Bonn acht Jahre lang nicht auf Eigenbedarf berufen. Wer die Wohnung mittelfristig selbst nutzen oder für die Kinder freibekommen will, muss das vorher wissen – es ist ein Finanzierungsthema, kein Nebenaspekt.

7. Der laufende Mietvertrag bindet Sie

• Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB): Sie treten als Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Konditionen, auch einer niedrigen Bestandsmiete.
• Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Eigenbedarf ist einer der gesetzlich genannten Gründe – aber eben nur unter den dortigen Voraussetzungen und, in Bonn, erst nach der verlängerten Sperrfrist.
• Mieterhöhungen setzen voraus, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 BGB) – und bleiben in Bonn bei 15 % in drei Jahren gedeckelt.
• Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) bei erstmaliger Umwandlung in Wohnungseigentum nach Überlassung.

Rechnen Sie deshalb mit der Ist-Miete, nicht mit der Wunschmiete. Eine Kalkulation, die eine Mieterhöhung voraussetzt, ist keine Kalkulation, sondern eine Hoffnung.

Kapitalanlage durchrechnen lassen → Tilgung und Restschuld Nebenkosten

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt den Stand August 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Die steuerlichen Ausführungen beschreiben den gesetzlichen Rahmen und ersetzen keine Steuerberatung – für Ihre konkrete Situation, insbesondere für Kaufpreisaufteilung und Abschreibung, ziehen Sie bitte einen Steuerberater hinzu. Ebenso ersetzt der Beitrag keine Rechtsberatung und enthält bewusst keine Zins- oder Renditeprognosen.