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Leistung · Kapitalanlage

Vermietete Immobilie
richtig finanzieren

Bei der Kapitalanlage rechnet die Bank anders als beim Eigenheim: Mieteinnahmen zählen nur teilweise, der Beleihungswert entsteht aus dem Ertrag, und die Tilgungsstruktur will zur Gesamtplanung passen. Ich kenne beide Seiten – aus der Bankpraxis und als Vermieter.

Vorhaben besprechen Zum Ratgeber

„Die Miete zahlt den Kredit“ ist der Satz, mit dem die meisten Kapitalanlagen beginnen – und der so von keiner Bank akzeptiert wird. Für die Kreditwürdigkeitsprüfung zählt, ob Sie die Rate tragen, auch wenn die Wohnung leer steht. Genau dort entscheidet sich, ob eine Finanzierung zustande kommt.

Was bei der Kapitalanlage anders läuft

  • Mieteinnahmen dürfen nur angesetzt werden, soweit sie „wahrscheinlich und nachhaltig“ sind (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV) – in der Praxis also mit Abschlägen.
  • Der Beleihungswert entsteht bei vermieteten Objekten über den Ertragswert, mit gesetzlich vorgeschriebenen Mindestansätzen für Mietausfall, Instandhaltung und Kapitalisierung.
  • Die Tilgungsstruktur ist Verhandlungssache – aber jede aufgeschobene Tilgung muss die Bank in die Prüfung einbeziehen, und die Restschuld am Ende muss finanzierbar bleiben.
  • Eigentumswohnungen bringen die Gemeinschaft mit: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage und beschlossene Maßnahmen gehören in die Kalkulation.
  • Der laufende Mietvertrag geht auf Sie über (§ 566 BGB) – samt Bestandsmiete und Kündigungsschutz.
💡 Regional wichtig: Bonn liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Nach der Mieterschutzverordnung NRW gilt hier eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent in drei Jahren – und nach Umwandlung in Wohnungseigentum eine Kündigungssperrfrist von acht statt drei Jahren. Wer die Wohnung später selbst nutzen will, muss das von Anfang an einplanen.

Was ich für Sie tue

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Struktur

Tilgung, Zinsbindung und Eigenkapitaleinsatz so aufsetzen, dass die Rechnung auch in zehn Jahren trägt.

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Marktvergleich

Über 600 Banken – und Institute bewerten Vermietungsobjekte sehr unterschiedlich. Genau das ist der Hebel.

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Einordnung

Eine ehrliche Einschätzung, ob das Objekt finanzierbar ist – auch wenn die Antwort einmal Nein lautet.

Wo ich aufhöre

Die steuerliche Gestaltung – Kaufpreisaufteilung, Abschreibung, Werbungskosten – gehört zum Steuerberater, nicht zum Finanzierungsvermittler. Ich sage Ihnen, welche Fragen Sie dort stellen sollten und wie die Antworten in die Finanzierung wirken. Beraten darf ich Sie dazu nicht, und ich tue es auch nicht.

Der ausführliche Ratgeber → Tilgung berechnen

So läuft’s ab

In vier Schritten zur Entscheidung

Zahlen sammeln

Objekt, Ist-Miete, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, Ihre Situation.

Tragfähigkeit

Wir rechnen mit Abschlägen und Leerstand – nicht mit der Wunschmiete.

Struktur & Vergleich

Passende Tilgung und Zinsbindung, dann der Vergleich über den ganzen Markt.

Begleitung

Bis zur Auszahlung – und mit Wiedervorlage vor Ablauf der Zinsbindung.

Häufige Fragen

Kapitalanlage finanzieren – FAQ

Zählt die Miete als Einkommen?+
Nur teilweise. Mieteinnahmen dürfen nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV lediglich angesetzt werden, soweit sie wahrscheinlich und nachhaltig erzielbar sind. Banken rechnen deshalb mit Abschlägen für Mietausfall und Instandhaltung – und prüfen, ob Sie die Rate auch ohne Mieteinnahmen tragen könnten.
Brauche ich mehr Eigenkapital als beim Eigenheim?+
Das hängt vom Objekt und Ihrer Gesamtsituation ab. Weil der Beleihungswert bei vermieteten Objekten über den Ertragswert entsteht und die Beleihungswertermittlungsverordnung vorsichtige Mindestansätze vorschreibt, fällt er häufig niedriger aus als der Kaufpreis – was den Beleihungsauslauf erhöht. Pauschale Zahlen dazu gibt es nicht; das rechnen wir für Ihr konkretes Objekt.
Kann ich später selbst einziehen?+
Nicht ohne Weiteres. Sie treten in den laufenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB), und eine Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, gilt in Bonn zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren.
Beraten Sie mich auch steuerlich?+
Nein, das darf ich nicht. Ich erkläre Ihnen den gesetzlichen Rahmen – Abschreibung, Werbungskosten, Zehnjahresfrist – und wie er auf die Finanzierungsstruktur wirkt. Die Beratung im Einzelfall, insbesondere zur Kaufpreisaufteilung im Vertrag, gehört zum Steuerberater.

Ratgeber: Vermietete Wohnung finanzieren → Was Banken prüfen →

Rechnet sich Ihr Objekt?

Schicken Sie mir die Eckdaten – ich sage Ihnen ehrlich, ob und wie es finanzierbar ist. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich; die Vergütung übernimmt im Erfolgsfall die finanzierende Bank.

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