Grundsteuer B 2026:
die Hebesätze der Region

Die Hebesätze im Überblick

Alle Werte gelten für das Steuerjahr 2026 und stammen aus der Hebesatz- oder Haushaltssatzung der jeweiligen Kommune – nicht aus Vergleichsportalen. Das ist wichtig: Portale und Rechner im Netz führen für mehrere Kommunen der Region nachweislich überholte Werte, weil viele Satzungen erst im Lauf des Jahres 2026 beschlossen wurden, teils rückwirkend.

Die Fundstellen – Satzungsdatum, Ratsbeschluss und Bekanntmachung je Kommune – nenne ich Ihnen auf Anfrage. Für Bonn: Satzung über die Festsetzung der Steuerhebesätze für die Realsteuern 2026, Ratsbeschluss vom 11. Juni 2026, bekanntgemacht am 23. Juni 2026, rückwirkend in Kraft zum 1. Januar 2026.

Warum der Hebesatz allein nichts aussagt

Ein hoher Hebesatz bedeutet nicht automatisch eine hohe Steuer. Die Rechnung hat drei Faktoren:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Der Grundsteuerwert kommt vom Finanzamt und hängt vom Objekt und seiner Lage ab (§ 13 GrStG). Die Steuermesszahl ist bundesgesetzlich festgelegt: Nordrhein-Westfalen wendet das Bundesmodell an, also nach § 15 Abs. 1 GrStG 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohn- und unbebaute Grundstücke. Nur der Hebesatz ist kommunal (§ 25 Abs. 1 GrStG).

Weil die Grundsteuerwerte in Bonn regelmäßig deutlich höher liegen als im ländlichen Kreisgebiet, kann eine Wohnung in Bonn bei 680 v. H. dieselbe oder eine höhere Steuer auslösen als ein vergleichbares Haus in einer Gemeinde mit 960 v. H. Vergleichen Sie also nie Hebesätze, sondern Bescheide.

Zur Einordnung der neuen Werte insgesamt: Die Grundsteuerwerte beruhen auf der Hauptfeststellung zum 1. Januar 2022 und wirken seit dem 1. Januar 2025 (§ 266 BewG). Die alten, auf Einheitswerten beruhenden Bescheide wurden zum 31. Dezember 2024 aufgehoben.

Der gespaltene Hebesatz – und warum Bonn ihn wieder aufgegeben hat

Seit dem Gesetz über die optionale Festlegung differenzierter Hebesätze vom 5. Juli 2024 (GV. NRW. S. 490) dürfen Gemeinden in Nordrhein-Westfalen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festsetzen. Viele Kommunen haben davon Gebrauch gemacht, um Wohnen zu entlasten und die Mindereinnahmen über Gewerbeimmobilien auszugleichen.

Bonn gehörte dazu: 2025 galten 657 v. H. für Wohn- und 900 v. H. für Nichtwohngrundstücke. Zum 1. Januar 2026 hat der Rat die Differenzierung aufgegeben und einen einheitlichen Satz von 680 v. H. beschlossen. Die Stadt beziffert den erwarteten Ertragsausfall auf rund 8 Millionen Euro jährlich.

Auslöser waren vier Urteile des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom 4. Dezember 2025 (5 K 2074/25 Essen, 5 K 3234/25 Bochum, 5 K 3699/25 Dortmund, 5 K 5238/25 Gelsenkirchen). Das Gericht hielt höhere Sätze für Nichtwohngrundstücke, die allein fiskalisch begründet sind, für einen Verstoß gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit.

Im Rhein-Sieg-Kreis differenziert für 2026 nur noch Ruppichteroth: 822 v. H. für Wohngrundstücke nach dem Ertragswertverfahren, 1.121 v. H. für Nichtwohn- und unbebaute Grundstücke.

Ab wann die Grundsteuer Sie trifft

Hier entsteht regelmäßig ein Missverständnis. Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt und entsteht mit dessen Beginn (§ 9 Abs. 1 und 2 GrStG). Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde ist, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet war (§ 10 Abs. 1 GrStG).

Praktisch heißt das: Kaufen Sie im Laufe des Jahres, bleibt der Verkäufer gegenüber der Gemeinde für dieses Jahr Steuerschuldner. Die Umlage auf Sie regelt der Kaufvertrag – nicht das Steuerrecht. Ihr eigener Bescheid kommt in der Regel erst zum 1. Januar des Folgejahres.

Fällig wird die Grundsteuer nach § 28 GrStG zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Auf Antrag – bis zum 30. September des Vorjahres – ist Jahreszahlung zum 1. Juli möglich.

Was die Bank daraus macht

Für Ihre Finanzierung ist die Grundsteuer kein Nebenschauplatz. Sie gehört zu den laufenden Objektkosten, die eine Bank in der Haushaltsrechnung ansetzt – üblicherweise als Zwölftelbetrag pro Monat. Jeder Euro dort mindert die Rate, die Sie nach Auffassung der Bank tragen können.

Ein Zahlenbeispiel spare ich mir bewusst: Ohne Ihren konkreten Grundsteuerwert wäre jede Beispielrechnung eine Erfindung. Was Sie tun können: den aktuellen Grundsteuerbescheid des Verkäufers anfordern. Er steht Ihnen nicht zu, wird aber fast immer herausgegeben – und ist die einzige belastbare Grundlage.

Wie die Grundsteuer in die Haushaltsrechnung einfließt und was Banken sonst prüfen, steht im Ratgeber Was Banken bei der Finanzierung prüfen. Bei vermieteten Objekten ist die Grundsteuer umlagefähig – warum das trotzdem nicht bedeutet, dass sie Sie nichts kostet, erklärt Was kostet eine vermietete Wohnung wirklich?

Objekt durchrechnen lassen → Budget berechnen

Hinweis: Stand 6. August 2026. Alle Hebesätze stammen aus der Hebesatz- oder Haushaltssatzung der jeweiligen Kommune; die vier oben gekennzeichneten Werte beruhen auf einer schwächeren Quelle. Kommunale Hebesätze ändern sich – teils rückwirkend im laufenden Jahr. Maßgeblich ist immer Ihr eigener Grundsteuerbescheid. Diese Seite dient der allgemeinen Information, ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung und enthält keine Prognosen.