Baufinanzierung in Bonn
und im Rhein-Sieg-Kreis
Die Zinskonditionen sind bundesweit dieselben. Was sich unterscheidet, sind Förderhöhe, Steuersätze und Fristen – und eine davon entscheidet darüber, ob Sie bis zu 184.000 Euro Landesförderung bekommen oder gar keine. Sie liegt vor dem Notartermin.
Die eine Frist, an der die meisten Förderungen scheitern
Das ist der Punkt, an dem ich am häufigsten zu spät gerufen werde – und der einzige, der sich nachträglich fast nie reparieren lässt.
Nummer 1.5 der Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen NRW 2026 bestimmt: Beim Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums gilt der Abschluss des notariellen Kaufvertrags als Vorhabenbeginn. Und gefördert wird nur, was vor Vorhabenbeginn beantragt wurde.
Der Rhein-Sieg-Kreis formuliert es auf seiner Seite noch schärfer: Der Antrag muss vor dem Notartermin bei der Bewilligungsbehörde eingegangen sein. Nicht abgeschickt – eingegangen.
Bei der KfW gilt dieselbe Logik mit einem anderen Stichtag: Maßgeblich ist der Antragseingang bei der KfW, nicht bei Ihrer Bank oder bei mir. Genau diese Unterscheidung ist der häufigste Fehler. Immerhin gibt es dort einen Rettungsweg: Ein Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Förderzusage gilt nach dem KfW-Merkblatt nicht als förderschädlicher Vorhabenbeginn. Wenn der Notartermin nicht verschiebbar ist, ist das der Weg – er muss aber vorher im Vertragsentwurf stehen.
Die Reihenfolge, die trägt
- Einkommensgrenzen prüfen und beraten lassen
- Förderantrag Land bei der Bewilligungsbehörde – Eingang dort zählt
- KfW-Antrag über die Bank – Eingang bei der KfW zählt
- Erst danach der notarielle Kaufvertrag (oder unter aufschiebender Bedingung)
- Förderzusagen
- Darlehensvertrag und Auszahlung
Wie sich das mit dem übrigen Ablauf verzahnt – Finanzierungsbestätigung, Bindungswirkung der Beurkundung, Zwei-Wochen-Frist beim Notar – steht im Ratgeber Objekt gefunden: was jetzt zu tun ist.
Bonn liegt in der höchsten Förderkategorie
Das Land NRW ordnet jede Kommune einer Kostenkategorie zu; davon hängt ab, wie hoch das zinsverbilligte Grunddarlehen ausfällt. Bonn ist Kategorie 4 – die höchste. Das bedeutet in der Einkommensgruppe A bis zu 184.000 Euro Grunddarlehen statt 100.000 Euro in Kategorie 1.
| Kostenkategorie | Grunddarlehen Gruppe A | Gruppe B | Kommunen der Region |
|---|---|---|---|
| K4 | 184.000 € | 110.000 € | Bonn, Alfter, Bad Honnef, Bornheim, Hennef, Königswinter, Lohmar, Meckenheim, Neunkirchen-Seelscheid, Niederkassel, Rheinbach, Sankt Augustin, Siegburg, Swisttal, Troisdorf, Wachtberg |
| K3 | 148.000 € | 88.000 € | Much, Eitorf |
| K2 | 115.000 € | 69.000 € | Windeck, Ruppichteroth |
Nach Nummer 3.5.1 der Förderrichtlinie und der amtlichen Zuordnungsliste des Landes. Im ländlichen Nordosten des Kreises fällt das Grunddarlehen also um bis zu 69.000 Euro niedriger aus als in Bonn – bei sonst gleichen Voraussetzungen.
Wer bekommt sie
Die Landesförderung ist ein zinsverbilligtes Darlehen mit Tilgungsnachlass, kein Zuschuss. Es gibt zwei Einkommensgruppen:
- Gruppe A – anrechenbares Einkommen bis zur Grenze des § 13 Abs. 1 WFNG NRW: 23.540 Euro bei einer Person, 28.350 Euro bei zwei Personen, je weiterer Person 6.530 Euro mehr, je Kind zusätzlich 860 Euro. Zins 0,5 Prozent in den Jahren 1 bis 30. Nur hier gibt es den Tilgungsnachlass: 10 Prozent auf das Grunddarlehen, 50 Prozent auf bestimmte Zusatzdarlehen.
- Gruppe B – Einkommen bis 40 Prozent über der Grenze. Zins 0,5 Prozent, aber nur fünf Jahre, kein Tilgungsnachlass, niedrigeres Darlehen.
Dazu kommen Zusatzdarlehen: 24.000 Euro Familienbonus je Kind, bis 30.000 Euro für ein Effizienzhaus 40, 11.500 Euro für Barrierefreiheit. Die Mindesteigenleistung beträgt 7,5 Prozent der Gesamtkosten – anrechenbar sind auch der Grundstückswert und Eigenleistungen. Der Bewilligungsschlusstermin liegt beim 30. November des Förderjahres.
Wohin der Antrag geht
- Stadt Bonn ist als kreisfreie Stadt selbst Bewilligungsbehörde: Amt für Soziales und Wohnen, Abteilung 50-4 Wohnungsbauförderung.
- Rhein-Sieg-Kreis für alle kreisangehörigen Kommunen: Referat für Wirtschaftsförderung und Strategische Kreisentwicklung, Wohnungsbauförderung – auch dann, wenn Ihre Stadt eine eigene Verwaltung hat. Königswinter etwa verweist ausdrücklich an den Kreis.
Einen Online-Direktantrag beim Land gibt es nicht. Anträge laufen ausschließlich über die örtliche Bewilligungsbehörde; die NRW.BANK ist Förderbank, nicht Bewilligungsstelle.
Und wenn Sie über den Grenzen liegen
Dann bleibt NRW.BANK.Wohneigentum – ein Förderdarlehen ohne Sozialbindung, das über die Hausbank läuft. Die Einkommensgrenzen liegen dort deutlich höher: 75.000 Euro zu versteuerndes Einkommen bei einer Person, 100.000 Euro bei mehreren, zusätzlich 20.000 Euro je Kind.
Bei den Bundesprogrammen ist für unsere Region KfW 308 „Jung kauft Alt“ das praxisrelevantere: Es fördert den Erwerb von Bestandsimmobilien der Energieeffizienzklassen F, G oder H mit 140.000 bis 180.000 Euro Kredit, bei einer Einkommensgrenze von 90.000 Euro plus 10.000 Euro je weiterem Kind. Angesichts des Baualtersbestands in Bonn und im Kreis trifft das mehr Objekte als der Neubauzweig KfW 300.
Was Sie hier zusätzlich zahlen
- Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent der Gegenleistung – Nordrhein-Westfalen liegt damit am oberen Ende. Rechtsgrundlage ist das Landesgesetz über die Festsetzung des Steuersatzes; der Satz gilt für alle ab dem 1. Januar 2015 verwirklichten Erwerbsvorgänge. Bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das 32.500 Euro, die in aller Regel nicht mitfinanziert werden.
- Grundsteuer B – hier ist die Spreizung in der Region enorm: von 640 v. H. in Troisdorf bis 1.088 v. H. in Neunkirchen-Seelscheid, Bonn liegt bei 680. Alle Werte und was sie für Ihre Rate bedeuten, stehen auf der Faktenseite zur Grundsteuer.
Alle Erwerbsnebenkosten im Überblick berechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.
Was der Markt sagt – amtlich, nicht aus Portalen
Die folgenden Zahlen stammen aus den Grundstücksmarktberichten 2026 der Gutachterausschüsse für Bonn und für den Rhein-Sieg-Kreis. Sie bilden das Berichtsjahr 2025 ab und beruhen auf notariell beurkundeten Kauffällen – nicht auf Angebotspreisen. Eine Prognose ist damit ausdrücklich nicht verbunden.
Bonn 2025: 2.860 registrierte Kauffälle gegenüber 2.511 im Jahr 2024, bei einem Geldumsatz von rund 1,4 Milliarden Euro nach rund 1,1 Milliarden im Vorjahr.
| Bonn, Eigentumswohnungen (60–100 m², mittlere und gute Lage) | Ø je m² |
|---|---|
| Weiterverkauf, Baujahr 2000–2021 | 4.590 € |
| Baujahr 1990–1999 | 3.380 € |
| Baujahr 1980–1989 | 3.100 € |
| Bonn, Häuser in mittleren und guten Lagen | Ø Kaufpreis |
|---|---|
| Freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1975–2023 | 710.000 € |
| Freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1950–1974 | 585.000 € |
| Reihenendhaus / Doppelhaushälfte, Baujahr 1975–2023 | 590.000 € |
| Reihenmittelhaus, Baujahr 1975–2023 | 450.000 € |
Rhein-Sieg-Kreis 2025: Geldumsatz rund 2,1 Milliarden Euro, 17 Prozent über dem Vorjahr, bei 9 Prozent mehr Vertragsabschlüssen. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im Schnitt 444.000 Euro – mit einer Spanne von 245.000 Euro in Windeck bis 545.000 Euro in Siegburg. Doppelhaushälften und Reihenendhäuser lagen bei rund 392.000 Euro, Reihenmittelhäuser bei 381.000 Euro.
Der Unterschied zwischen Bonn und dem Kreis ist damit erheblich – und er ist der Grund, warum sich der Blick über die Stadtgrenze für viele rechnet. Was Sie sich leisten können, rechnet der Budgetrechner aus.
Für Kapitalanleger: Bonn ist Mieterschutzgebiet
Wer hier vermietet kauft, unterliegt strengeren Regeln als im Bundesdurchschnitt. Nach der Mieterschutzverordnung NRW gilt in Bonn eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent in drei Jahren – und nach Umwandlung in Wohnungseigentum eine Kündigungssperrfrist von acht statt drei Jahren. Wer die Wohnung später selbst nutzen will, muss das von Anfang an einplanen.
Der Bonner Mietspiegel wurde zum 1. Juli 2026 fortgeschrieben – durch Multiplikation der Werte von 2024 mit dem Faktor 1,044 – und gilt als qualifizierter Mietspiegel.
Was das für die Bankrechnung bedeutet, steht im Ratgeber Vermietete Wohnung finanzieren: was anders ist; was am Ende übrig bleibt, rechnet der Mietrendite- und Cashflow-Rechner.
Warum Sie mich fragen sollten
Ich bin bankenungebunden und vergleiche über mehr als 600 Institute. Meine Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 GewO stammt von der IHK Bonn/Rhein-Sieg – Register-Nr. D-W-110-4Y19-57, jederzeit im Vermittlerregister prüfbar ↗.
Vor der Selbstständigkeit habe ich über 200 Baufinanzierungen als Bankberater begleitet und selbst finanziert – als Eigennutzer wie als Vermieter. Was in der Bankrechnung wirklich zählt, kenne ich von beiden Seiten des Tisches.
Beratung findet telefonisch, per Video oder bei Ihnen vor Ort statt. Beratung und Vermittlung sind für Sie kostenlos; im Erfolgsfall zahlt die finanzierende Bank eine Provision. Kommt keine Finanzierung zustande, entstehen Ihnen keine Kosten.
Häufige Fragen
Ich habe schon beim Notar unterschrieben – ist die Förderung weg?
Muss die Förderzusage vor dem Notartermin vorliegen?
Kann ich Landesförderung und KfW kombinieren?
Wo stelle ich den Antrag – bei meiner Stadt oder beim Kreis?
Beraten Sie nur in Bonn?
Weiterlesen
- Grundsteuer 2026: die Hebesätze der Region – alle Kommunen, aus den Satzungen.
- KfW-Förderung: welche Programme es 2026 gibt – die Bundesprogramme im Überblick.
- Objekt gefunden – was jetzt zu tun ist – die Reihenfolge bis zur Auszahlung.
Bevor Sie zum Notar gehen
Ein Gespräch, in dem wir Förderfähigkeit, Reihenfolge und Fristen klären – bevor eine Unterschrift sie kostet. Kostenlos und unverbindlich; die Vergütung übernimmt im Erfolgsfall die finanzierende Bank.
Hinweis: Stand 6. August 2026. Förderbedingungen, Hebesätze und Kostenkategorien ändern sich; maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung der Förderrichtlinie und die Auskunft der Bewilligungsbehörde. Die Marktzahlen stammen aus den Grundstücksmarktberichten 2026 der Gutachterausschüsse für Bonn und für den Rhein-Sieg-Kreis und bilden das Berichtsjahr 2025 ab – sie sind Rückblick, keine Prognose. Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.