0156 79526628 Beratung anfragen
Start › Ratgeber › Sanierungspflicht nach dem Kauf
Ratgeber · Lesezeit ca. 13 Min.

Sanierungspflicht nach dem Kauf:
was jetzt wirklich gilt

Das Gesetz, um das jahrelang gestritten wurde, gibt es seit dem 29. Juli 2026 in dieser Form nicht mehr. Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist gestrichen, die Austauschpflicht für alte Kessel ebenfalls. Geblieben sind zwei Nachrüstpflichten – und eine Falle, die gerade dann zuschnappt, wenn Sie freiwillig sanieren.

Von Maurice Bormann · Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO · Stand: 6. August 2026

⚠️ Diese Seite ist elf Tage nach einer Gesetzesänderung entstanden. Wenn Sie anderswo etwas über „§ 71 GEG“ oder die „65-Prozent-Regel“ lesen: Diese Vorschriften gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. Viele Ratgeber im Netz sind noch auf dem alten Stand – prüfen Sie das Datum, bevor Sie einer Aussage vertrauen. Auch dieser Beitrag hat ein Verfallsdatum; siehe den Hinweis am Ende.

Was sich am 29. Juli 2026 geändert hat

Durch das Gesetz vom 23. Juli 2026, verkündet am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), heißt das Gebäudeenergiegesetz jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG. Wichtig zum Verständnis: Es ist kein neues Gesetz und keine Abschaffung. Stammgesetz bleibt das Gesetz vom 8. August 2020; es wurde umbenannt, umnummeriert und in Teilen entkernt.

Praktisch bedeutet das dreierlei:

  • Gestrichen: die §§ 71 bis 73 – und damit die 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen und das Betriebsverbot für alte Heizkessel.
  • Umnummeriert: Die verbliebenen Pflichten stehen unter neuen Paragrafen. Aus § 47 GEG wurde § 35 GModG, aus § 48 GEG wurde § 36 GModG.
  • Gestaffelt in Kraft: Der beschriebene Teil gilt seit dem 29. Juli 2026. Weitere Änderungen – unter anderem die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie mit Nullemissionsgebäuden und einer neuen Energieausweis-Systematik – treten erst zum 1. Januar 2027, 1. Januar 2028 und 1. Januar 2030 in Kraft. Sie stehen aber bereits im Gesetzblatt.

Die zwei Pflichten, die geblieben sind

Für ein normales Wohnhaus im Bestand sind es genau zwei unbedingte Nachrüstpflichten. Beide treffen den Eigentümer, ob er baut oder nicht.

1. Die oberste Geschossdecke

Nach § 35 Abs. 1 GModG müssen oberste Geschossdecken beheizter Räume, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen, so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/(m²·K) nicht überschritten wird. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn statt der Geschossdecke das darüberliegende Dach gedämmt ist (§ 35 Abs. 2 GModG).

💡 Hier greift die Zwei-Jahres-Frist. Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, muss die Dämmpflicht erst nach einem Eigentümerwechsel erfüllt werden – und zwar vom neuen Eigentümer, innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang (§ 35 Abs. 3 Satz 1 und 2 GModG).

Das ist der Punkt, an dem Käufer regelmäßig überrascht werden: Der Verkäufer war jahrzehntelang von der Pflicht befreit. Mit Ihrer Eintragung im Grundbuch beginnt Ihre Frist.

2. Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen

Nach § 69 Abs. 1 und 2 GModG in Verbindung mit Anlage 8 muss die Wärmeabgabe bisher ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen begrenzt werden, die sich nicht in beheizten Räumen befinden. Der klassische Fall: die Heizungsrohre im unbeheizten Keller. Die Einhaltung prüft nach § 97 Abs. 1 GModG der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger.

Die Falle: freiwillig sanieren löst Pflichten aus

Das ist der Kostentreiber, den fast niemand einkalkuliert – und er hat mit den Nachrüstpflichten nichts zu tun.

Nach § 36 GModG in Verbindung mit Anlage 7 gilt: Werden Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut, müssen die betroffenen Flächen die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 einhalten. Ausgenommen sind nur Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen.

Wer also die Fassade streichen lässt, bleibt unbehelligt. Wer mehr als ein Zehntel der Fassade tatsächlich erneuert, muss den gesetzlichen Dämmstandard erreichen – aus einer geplanten Schönheitsreparatur wird eine energetische Sanierung. Dasselbe gilt für Fenster und Dach.

Für Ihre Finanzierung heißt das: Rechnen Sie Vorhaben nicht nach dem, was Sie machen wollen, sondern nach dem, was daraus gesetzlich wird. Genau hier entstehen die Nachfinanzierungen, die im ersten Gespräch niemand auf dem Zettel hatte.

Heizungstausch: was heute an die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt

Die alte Regel lautete: Eine neu eingebaute Heizung muss mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Diese Vorschrift ist ersatzlos gestrichen.

An ihre Stelle tritt ein Optionenkatalog: Wird eine Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude ersetzt, kann der Eigentümer nach § 42 Abs. 1 und 2 GModG zwischen zehn Möglichkeiten wählen – darunter ausdrücklich auch Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, daneben Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Wasserstoff und der Anschluss an ein Wärmenetz. Für den Betrieb mit fossilen Brennstoffen sieht § 43 Abs. 1 GModG stufenweise steigende Quoten für erneuerbare Anteile vor.

Die frühere Verzahnung mit der kommunalen Wärmeplanung ist damit entfallen. Das Wärmeplanungsgesetz gilt weiter – es verpflichtet die Kommunen zur Planung, knüpft daran aber keine Heizungspflichten mehr für Eigentümer.

Stand in Bonn: Der Rat hat den ersten Bonner Wärmeplan am 3. Juli 2025 beschlossen – rund ein Jahr vor der gesetzlichen Frist des § 4 Abs. 2 Nr. 1 WPG. Das Stadtgebiet ist in 175 Teilgebiete unterteilt, für die untersucht wurde, ob dezentrale Wärmepumpen oder zentrale Wärmenetze grundsätzlich in Frage kommen. Der Plan ist eine unverbindliche Fachplanung: Er begründet für Sie keine Pflicht, gibt aber einen Anhaltspunkt, ob an Ihrer Adresse ein Wärmenetz realistisch ist – und das ist eine Investitionsentscheidung wert.

Wenn es unwirtschaftlich wird

Das Gesetz kennt drei getrennte Ventile:

  • Der allgemeine Wirtschaftlichkeitsgrundsatz (§ 5 GModG): Anforderungen müssen nach dem Stand der Technik erfüllbar und wirtschaftlich vertretbar sein – vertretbar in der Regel dann, wenn sich die Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die Einsparungen erwirtschaften lassen.
  • Die Ausnahme bei der Nachrüstung (§ 35 Abs. 4 GModG) – gilt bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt.
  • Die Befreiung bei unbilliger Härte (§ 102 Abs. 1 GModG) – auf Antrag bei der zuständigen Behörde, im Einzelfall oder für genau begrenzte Fälle allgemein.

Ob einer dieser Wege in Ihrem Fall trägt, entscheidet die Behörde, nicht der Verkäufer und nicht ich. Planen Sie eine Befreiung nie als Teil der Finanzierung ein.

Was passiert, wenn Sie die Pflichten ignorieren

§ 108 GModG ist mit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 vollständig neu gefasst worden. Ordnungswidrig handelt unter anderem, wer nicht dafür sorgt, dass die oberste Geschossdecke gedämmt ist (§ 108 Abs. 1 Nr. 2), wer eine Änderungsmaßnahme nach § 36 nicht richtig ausführt (Nr. 3) oder wer die Wärmeabgabe von Leitungen nicht begrenzt (Nr. 14). Auch Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind erfasst. Der Bußgeldrahmen reicht bis 50.000 Euro in den Fällen des § 108 Abs. 1 Nr. 1 bis 3.

Der Energieausweis – und was er nicht leistet

Der Verkäufer oder ein beauftragter Makler muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen; findet keine Besichtigung statt, unverzüglich. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er zu übergeben (§ 80 Abs. 3 bis 5 GModG). Gültig ist er zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG).

Was er nicht ist: keine Bestandsaufnahme Ihrer offenen gesetzlichen Nachrüstpflichten, keine Sanierungsplanung und keine belastbare Kostenprognose. Er dient nach § 79 Abs. 1 GModG der Information und dem überschlägigen Vergleich von Gebäuden – mehr nicht. Wer daraus einen Sanierungsbedarf ableiten will, braucht eine Energieberatung.

Stichtag beachten: Die Vorschriften zum Energieausweis (§§ 79 bis 87 GModG) werden durch Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 zum 1. Januar 2027 neu gefasst. Die Darstellung hier gibt den Stand bis zum 31. Dezember 2026 wieder.

Für Vermieter: zwei neue Regeln, die die Rechnung ändern

Wenn Sie vermietet kaufen, sind zwei Folgeänderungen wichtig:

  • Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz wurde umbenannt und um Regeln zur Aufteilung der Betriebskosten beim Einbau einer mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickten Heizungsanlage ergänzt. Der neue § 5a sieht eine Beteiligung des Vermieters vor, gedeckelt auf 30 Prozent.
  • Nach dem neuen § 559f BGB ist bei einer Wärmepumpe eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachzuweisen – gelingt der Nachweis nicht, ist nur die hälftige Umlage der Modernisierungskosten möglich. Das wirkt sich unmittelbar auf die Refinanzierung der Investition aus.

Wie Modernisierungskosten überhaupt umgelegt werden, steht im Ratgeber Was kostet eine vermietete Wohnung wirklich?

Die Förderung – auch die ist neu

Fast zeitgleich hat sich die Förderlandschaft geändert: Seit dem 21. Juli 2026 gilt eine komplett neue Förderrichtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM), datiert vom 17. Juli 2026 und befristet bis Ende 2030.

MaßnahmeGrundförderungStelle
Gebäudehülle (Dämmung, Fenster)15 %BAFA
Anlagentechnik außer Heizung15 %BAFA
Heizungstausch30 %KfW (Programm 458)
Heizungsoptimierung (Effizienz)15 %BAFA
Fachplanung und Baubegleitung50 %BAFA

Nach Nummer 8.4.1 der Förderrichtlinie vom 17. Juli 2026. Der maximale Gesamtfördersatz aus Grundförderung und allen Boni beträgt grundsätzlich 70 Prozent der förderfähigen Ausgaben je Wohneinheit.

Was sich bei den Boni geändert hat

  • Klimageschwindigkeitsbonus: nur noch 16 Prozentpunkte statt bisher 20 – und er sinkt planmäßig weiter: 12 Punkte ab 1. Februar 2027, 8 ab 1. August 2027, 4 ab 1. Februar 2028, ab 1. August 2028 entfällt er ganz. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Antragstellung. Wer wartet, zahlt.
  • Einkommensbonus jetzt gestaffelt statt pauschal: 40 Prozentpunkte bis 30.000 Euro zu versteuerndem Haushaltsjahreseinkommen, 30 Punkte bis 40.000 Euro, 10 Punkte bis 50.000 Euro. Wichtig: Er gilt nur für Heizungstechnik, nicht für Dämmung, Fenster oder Heizungsoptimierung.
  • Der Effizienzbonus für Wärmepumpen ist ersatzlos entfallen.
  • Der iSFP-Bonus beträgt weiterhin 5 Punkte, wird aber nur noch gewährt, wenn die Maßnahme mit einem förderfähigen Mindestvolumen von 30.000 Euro brutto umgesetzt wird.

Die Höchstgrenzen der förderfähigen Ausgaben für Wärmeerzeugung liegen bei 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten. Ergänzend kann ein zinsgünstiger Kredit bis 120.000 Euro je Wohneinheit beantragt werden.

⚠️ Die Reihenfolge, an der es scheitert. Förderanträge sind vor Vorhabenbeginn zu stellen – und als Vorhabenbeginn gilt bereits der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags. Gleichzeitig verlangt die Richtlinie, dass bei Antragstellung schon ein solcher Vertrag vorliegt. Der einzige Weg aus diesem Widerspruch: ein Vertrag mit dem Fachunternehmen, der eine aufschiebende oder auflösende Bedingung in Bezug auf die Förderzusage enthält. Nachträglich lässt sich diese Bedingung nicht in einen bestehenden Vertrag hineinschreiben. Und der Beginn der Arbeiten vor Ort vor Antragstellung ist in jedem Fall förderschädlich.

Das Verfahren ist zweistufig: erst Antrag, dann Nachweis. Bei der KfW ist vor dem Antrag zusätzlich eine Bestätigung zum Antrag einzuholen. Wird der Verwendungsnachweis zu spät eingereicht, entfällt der Anspruch – ein Totalverlust nach getaner Arbeit.

Die steuerliche Alternative

Für energetische Maßnahmen am selbstgenutzten Gebäude sieht § 35c EStG eine Steuerermäßigung vor: 7 Prozent der Aufwendungen im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr, höchstens je 14.000 Euro, sowie 6 Prozent im übernächsten Jahr, höchstens 12.000 Euro.

Weil das Kumulierungsverbot je Maßnahme gilt, ist eine Aufteilung – eine Maßnahme über den Zuschuss, eine andere über die Steuer – technisch möglich. Welche Variante im Einzelfall günstiger ist, ist eine Steuerberechnung und gehört zum Steuerberater. Ich kann Ihnen sagen, was die Wege für Ihren Kapitalbedarf bedeuten – nicht, welcher steuerlich vorteilhafter ist.

Warum das in die Finanzierung gehört – von Anfang an

Der teuerste Fehler ist nicht die Sanierung. Es ist die Nachfinanzierung.

Wer die Pflichtmaßnahmen im ersten Antrag nicht nennt, bekommt eine Finanzierung über den Kaufpreis – und steht ein Jahr später mit einem Bedarf da, der neu geprüft, neu bewertet und neu besichert werden muss. Das kostet Zeit, Gebühren und in aller Regel schlechtere Konditionen als der Erstantrag, weil das Beleihungsobjekt bereits belastet ist.

Was in den Kapitalbedarf gehört: die zwei Nachrüstpflichten, alles was durch § 36 GModG ausgelöst wird, und der Eigenanteil nach Abzug der Förderung. Die Förderung selbst ersetzt kein Eigenkapital – sie fließt erst nach Abschluss und Nachweis.

Sanierungsbedarf mitfinanzieren → Leistung Modernisierung Budget berechnen

Häufige Fragen

Muss ich meine alte Gasheizung austauschen?
Nach derzeitiger Rechtslage nein. Die Austauschpflicht für alte Heizkessel stand in den §§ 71 bis 73 GEG; diese Vorschriften sind mit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 zum 29. Juli 2026 gestrichen worden. Auch das Betriebsverbot für Kessel, die vor 1991 eingebaut wurden, ist damit entfallen. Wenn Sie die Heizung freiwillig ersetzen, greift der Optionenkatalog des § 42 GModG.
Gilt die 65-Prozent-Regel noch?
Nein. § 71 GEG, der verlangte, dass eine neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugt, ist ersatzlos gestrichen. An seine Stelle ist ein Optionenkatalog getreten, der ausdrücklich auch Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen zulässt – mit stufenweise steigenden Quoten für erneuerbare Anteile nach § 43 Abs. 1 GModG.
Ich habe gerade gekauft – was muss ich in zwei Jahren erledigt haben?
Die Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn das Gebäude höchstens zwei Wohnungen hat und der Voreigentümer eine davon am 1. Februar 2002 selbst bewohnte. Die Frist von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang trifft nach § 35 Abs. 3 Satz 2 GModG den neuen Eigentümer – also Sie. Der Zielwert ist ein Wärmedurchgangskoeffizient von höchstens 0,24 W/(m²·K).
Ich will nur die Fassade streichen – löst das Pflichten aus?
Streichen nicht. Sobald Sie aber mehr als 10 Prozent der Fläche einer Bauteilgruppe tatsächlich erneuern oder ersetzen, müssen die betroffenen Flächen nach § 36 GModG die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 einhalten. Aus einer optischen Maßnahme wird dann eine energetische. Das ist der häufigste unerwartete Kostentreiber nach dem Kauf.
Wie viel Förderung bekomme ich für einen Heizungstausch?
Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten, dazu kommen mögliche Boni: derzeit 16 Prozentpunkte Klimageschwindigkeitsbonus und je nach Haushaltseinkommen bis zu 40 Prozentpunkte Einkommensbonus. Der Gesamtfördersatz ist auf grundsätzlich 70 Prozent gedeckelt, die förderfähigen Ausgaben für die erste Wohneinheit auf 28.000 Euro. Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt ab Februar 2027 halbjährlich – maßgeblich ist der Zeitpunkt der Antragstellung.
Ersetzt die Förderung Eigenkapital?
Nein. Zuschüsse fließen erst nach Abschluss der Maßnahme und positiver Prüfung des Verwendungsnachweises. Bis dahin müssen die Kosten vorfinanziert sein. Deshalb gehört der volle Betrag in den Kapitalbedarf, nicht nur der Eigenanteil – die Förderung reduziert später die Restschuld oder schafft Liquidität, aber sie steht am Anfang nicht zur Verfügung.

Weiterlesen

Alle Ratgeber-Beiträge ansehen →

Sanierungskosten gehören in den ersten Antrag

Ich rechne Ihnen Kaufpreis, Pflichtmaßnahmen und Förderung in einer Finanzierung durch – bevor daraus eine teure Nachfinanzierung wird. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich; die Vergütung übernimmt im Erfolgsfall die finanzierende Bank.

Hinweis: Stand 6. August 2026, also elf Tage nach Inkrafttreten des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Dieser Beitrag hat ein absehbares Verfallsdatum: Zum 1. Januar 2027 treten weitere Teile des Gesetzes in Kraft, unter anderem eine Neufassung der Energieausweis-Vorschriften und die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie; ebenfalls ab dem ersten Quartal 2027 ändern sich Fördersätze und Boni. Prüfen Sie den Stand, bevor Sie auf einer Angabe aufbauen. Der Beitrag beschreibt den gesetzlichen Rahmen und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung; ob eine Pflicht, eine Ausnahme oder eine Förderung in Ihrem Fall greift, entscheiden die zuständige Behörde, Ihr Steuerberater und die Förderstelle.