„Dafür sind Sie
zu alt“ – stimmt nicht

Erstens: Ein gesetzliches Höchstalter gibt es nicht

Weder die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung (§ 505a BGB) noch die dazu erlassene Verordnung nennen ein Alter, ab dem ein Darlehen nicht mehr vergeben werden darf. In den §§ 1 bis 5 der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung steht durchgängig keine Höchstaltersgrenze.

Was es gibt, sind Hausregeln. Eine Bankenbefragung im Auftrag der Antidiskriminierungsstelle des Bundes, durchgeführt vom Institut für Finanzdienstleistungen bei 100 Banken, ergab: 71 Prozent der befragten Banken bestätigten Altersgrenzen bei Immobilienkrediten, 55 Prozent bei Konsumkrediten. Wo Altersgrenzen bestanden, lagen sie im Durchschnitt bei 67 Jahren.

Das ist die entscheidende Erkenntnis für Sie: Eine Absage ist keine Aussage über Ihre Finanzierbarkeit. Sie ist eine Aussage über die Regeln eines Hauses. 29 Prozent der Institute in derselben Befragung hatten keine Altersgrenze.

Und was ist mit Altersdiskriminierung?

Die Frage liegt nahe, aber die Antwort ist unbequemer, als sie klingt.

Das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes erfasst nach § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG Schuldverhältnisse, die „typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen (Massengeschäfte) oder bei denen das Ansehen der Person nach der Art des Schuldverhältnisses eine nachrangige Bedeutung hat“. Ob eine individuell geprüfte Immobilienfinanzierung darunter fällt, ist gerade nicht selbstverständlich – die Prüfung schaut ja ausdrücklich auf die Person.

Die Antidiskriminierungsstelle des Bundes formuliert diese Unsicherheit selbst: „Insbesondere bei Krediten und Finanzierungen ist aber weder durch Gesetz noch durch Rechtsprechung geklärt, welche Kreditgeschäfte im Einzelnen in den Anwendungsbereich des AGG fallen.“

Selbst wenn das AGG anwendbar wäre: Eine Ungleichbehandlung wegen des Alters ist bei einem sachlichen Grund zulässig (§ 20 Abs. 1 Satz 1 AGG, „Zulässige unterschiedliche Behandlung“); als Beispiel nennt Satz 2 Nr. 1, dass die unterschiedliche Behandlung „der Vermeidung von Gefahren, der Verhütung von Schäden oder anderen Zwecken vergleichbarer Art dient“. Eine nachvollziehbar hergeleitete Risikoeinschätzung ist ein solcher Grund.

Praktisch heißt das: Der Weg über das AGG ist unsicher und langwierig. Der Weg über einen anderen Anbieter ist kurz. Ich empfehle den kurzen.

Was die Bank stattdessen prüfen muss

Der gesetzliche Maßstab ist eine Wahrscheinlichkeitsprognose: Die Bank darf nur abschließen, wenn aus der Prüfung hervorgeht, dass es „wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen … vertragsgemäß nachkommen wird“ (§ 505a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Laufzeit über den Rentenbeginn hinaus ist erlaubt

Sie ist es sogar ausdrücklich. Die Verordnung verlangt lediglich, das dann sinkende Einkommen einzurechnen: Zu berücksichtigen sind „zukünftige wahrscheinliche negative Ereignisse wie beispielsweise ein verringertes Einkommen für den Fall, dass die Vertragslaufzeit in den Ruhestand hineinreicht“ (§ 4 Abs. 3 ImmoKWPLV). Das ist eine Rechenaufgabe, kein Ausschlussgrund.

Für Sie heißt das konkret: Die Rentenauskunft beziehungsweise der Rentenbescheid gehört genauso in die Unterlagen wie die Gehaltsabrechnung. Wer belegen kann, dass die Rate auch mit der Rente getragen wird, hat die zentrale Frage beantwortet, bevor sie gestellt wird.

Das Sterberisiko ist geregelt – aber eng

Die Verordnung nennt das Versterben des Darlehensnehmers während der Vertragslaufzeit ausdrücklich. Nach § 4 Abs. 3 Satz 2 und 3 ImmoKWPLV braucht der Eintritt nach der Lebenserfahrung möglicher, aber nicht überwiegend wahrscheinlicher negativer Ereignisse – dazu gehört auch das Versterben – nur berücksichtigt zu werden, wenn für ihren Eintritt konkrete Anhaltspunkte bestehen. Ein Lebensalter allein ist kein solcher Anhaltspunkt. Wer mit 58 gesund ist, ist kein Prognosefall.

Die Immobilie ersetzt die Rechnung nicht

Auch bei niedrigem Beleihungsauslauf darf sich die Prüfung nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt oder dass er zunimmt (§ 505b Abs. 2 Satz 3 BGB); ergänzend lässt § 4 Abs. 2 ImmoKWPLV den Immobilienwert nur als zusätzliches Merkmal zu. „Das Haus ist doch bezahlt“ trägt die Prüfung also nicht allein.

Hohe Restschuld nach Rentenbeginn ist der Knackpunkt

Bei endfälligen Darlehen und bei geplanter Anschlussfinanzierung verlangt § 4 Abs. 5 ImmoKWPLV zusätzlich die Prüfung, ob die Rückzahlung wahrscheinlich ist – und wenn sie aus Fremdmitteln erfolgen soll, ob eine spätere Anschlussfinanzierung wahrscheinlich ist. Genau daran scheitern Konzepte, die eine große Restschuld auf die Zeit nach dem Rentenbeginn verschieben.

Der praktische Schluss daraus: Nicht die Laufzeit ist das Problem, sondern die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Eine höhere Anfangstilgung, ein Volltilgerdarlehen oder ein bewusst kürzer geplanter Kredit lösen das Problem an der Wurzel. Der Tilgungsrechner zeigt Ihnen in zwei Minuten, welche Tilgung welche Restschuld übrig lässt.

Was mit dem Darlehen passiert, wenn Sie sterben

Das ist die Frage, die viele nicht stellen – und die häufig der eigentliche Grund für das Zögern ist.

Das Darlehen endet nicht. Das Vermögen geht „als Ganzes“ auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB, „Gesamtrechtsnachfolge“), und der Erbe „haftet für die Nachlassverbindlichkeiten“ (§ 1967 Abs. 1 BGB, „Erbenhaftung, Nachlassverbindlichkeiten“). Das Darlehen läuft mit den Erben als neuen Schuldnern weiter – mit der Immobilie als Gegenwert.

Wer das nicht will, muss schnell handeln: „Die Ausschlagung kann nur binnen sechs Wochen erfolgen“ (§ 1944 Abs. 1 BGB, „Ausschlagungsfrist“). Die Frist beginnt mit Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund. Sechs Monate gelten nur in den Sonderfällen des Absatzes 3.

Und wer annimmt, ist nicht schutzlos: Die Haftung lässt sich über Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenzverfahren auf den Nachlass begrenzen (§ 1975 BGB), und bei zu geringer Masse greift die Dürftigkeitseinrede (§ 1990 BGB). Eine überschuldete Immobilie zwingt Erben also nicht zwangsläufig ins Privatvermögen.

Die Alternativen – und was sie rechtlich unterscheidet

Wenn es nicht um den Kauf geht, sondern darum, aus einer abbezahlten Immobilie Liquidität zu ziehen, kommen andere Wege ins Spiel. Sie unterscheiden sich grundlegend.

Umkehrhypothek (Immobilienverzehrkredit)

Sie bleiben Eigentümer und nehmen ein Darlehen auf, das erst nach Ihrem Tod zurückgeführt wird. Der Gesetzgeber kennt diese Konstruktion: „Keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind Immobilienverzehrkreditverträge“ (§ 491 Abs. 3 Satz 4 BGB) – bei denen der Kreditgeber pauschale oder regelmäßige Zahlungen leistet und die Rückzahlung erst nach dem Tod des Verbrauchers verlangt wird. Das ist keine Kleinigkeit: Weil es kein Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist, greifen die Schutzvorschriften der §§ 505a ff. BGB dafür nicht.

Die Verbraucherzentrale bewertet die Umkehrhypothek als „ein relativ teures Produkt“, weil der Kreditgeber das Langlebigkeits- und Wertrisiko absichern muss, und stellt fest: „Es gibt in Deutschland kaum Anbieter für Umkehrhypotheken.“ Die Zinsen laufen auf und mindern den vererbbaren Wert.

Leibrente

Hier verkaufen Sie die Immobilie gegen wiederkehrende Zahlungen. Der Verpflichtete hat die Rente „im Zweifel für die Lebensdauer des Gläubigers zu entrichten“ (§ 759 Abs. 1 BGB, „Dauer und Betrag der Rente“); das Leibrentenversprechen bedarf der Schriftform (§ 761 BGB). Das Wohnen sichern in der Regel ein Nießbrauch (§ 1030 Abs. 1 BGB) oder ein Wohnungsrecht (§ 1093 Abs. 1 BGB) ab.

Wichtig: Da bei der Immobilienleibrente das Eigentum an einem Grundstück übertragen wird, bedarf der Vertrag nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung.

Der klassische Weg

Bei reinen Seniorenkrediten – endfälligen Darlehen ohne laufende Tilgung – begrenzen Banken den Beleihungsauslauf deutlich. Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt in ihrer Übersicht (Stand 15. April 2026) etwa 40 bis 50 Prozent des Immobilienwerts und setzt voraus, dass die Immobilie nicht mehr mit anderen Restschulden belastet ist. Das ist keine Rechtsregel, sondern Marktbeobachtung – aber eine, die die Größenordnung zeigt.

Was hier gilt, gilt für alle drei Wege: Es sind Verträge über Jahrzehnte, oft mit Wirkung für die Erben. Sie gehören durchgerechnet, nicht überschlagen.

Umbauen statt umziehen: was es dafür gibt

Für viele ist die bessere Frage nicht „kaufe ich noch einmal?“, sondern „bleibt das hier auf Dauer bewohnbar?“.

Pflegekasse: Wohnumfeldverbessernde Maßnahmen werden mit bis zu 4.180 Euro je Maßnahme bezuschusst (§ 40 Abs. 4 SGB XI); der Betrag wurde zum 1. Januar 2025 dynamisiert – die vielzitierten 4.000 Euro sind veraltet. Leben mehrere Pflegebedürftige in einer gemeinsamen Wohnung, gilt der Betrag je Pflegebedürftigem, wobei der Gesamtbetrag je Maßnahme gedeckelt ist.

KfW: Der Zuschuss 455-B „Barrierereduzierung“ kann derzeit nicht beantragt werden. Die KfW hat am 31. Juli 2026 mitgeteilt, dass die für 2026 bereitgestellten Mittel vollständig belegt sind und ab sofort keine Anträge mehr gestellt werden können. Verfügbar ist zum Stand dieser Seite der Kredit Nr. 159 „Altersgerecht Umbauen“ mit bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit; antragsberechtigt sind Privatpersonen als Eigentümer und Mieter ausdrücklich „unabhängig vom Alter“.

Förderprogramme ändern sich schneller als Gesetze. Was hier steht, ist der Stand vom 7. August 2026 – vor einer Entscheidung prüfen wir die dann geltende Fassung. Mehr zu diesem Weg auf der Seite zur Modernisierungsfinanzierung.