Der Grundsatz
Eine Finanzierung läuft zwanzig Jahre und länger. In dieser Zeit ändert sich fast immer etwas. Das ist normal und in den meisten Fällen lösbar – wenn früh darüber gesprochen wird.
Fast alles, was am Ende teuer wird, war am Anfang klein. Melden Sie sich, bevor eine Rate platzt, nicht danach.
Die häufigsten Fälle
| Was passiert | Was es für die Finanzierung bedeutet | Was zu tun ist |
|---|---|---|
| Nachwuchs | Einkommen sinkt zeitweise, Ausgaben steigen | Früh prüfen, ob die Tilgung vorübergehend gesenkt werden kann |
| Jobwechsel | Meist unkritisch, solange das Einkommen bleibt | Relevant vor allem, wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht |
| Schritt in die Selbständigkeit | Ändert die Bewertung Ihrer Bonität deutlich | Vorher sprechen, nicht danach |
| Arbeitslosigkeit | Die Rate bleibt, das Einkommen fällt | Sofort bei der Bank melden – früh sind Stundung oder Ratenpause möglich |
| Längere Krankheit | Wie oben, oft durch Absicherung abgefedert | Prüfen, ob eine bestehende Versicherung greift |
| Trennung oder Scheidung | Beide bleiben in der Haftung, unabhängig vom Auszug | Nichts unterschreiben, bevor die Finanzierung geklärt ist |
| Erbschaft oder größere Zahlung | Chance auf Sondertilgung | Frist und Höchstgrenze prüfen, nicht einfach überweisen |
| Umbau oder Modernisierung | Kann den Wert erhöhen und Förderung ermöglichen | Vor Beginn der Arbeiten prüfen – Zuschüsse von KfW und BAFA setzen den Antrag vor Vorhabenbeginn voraus |
| Verkauf der Immobilie | Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen | Rechnen lassen, bevor Sie inserieren |
| Vermietung statt Eigennutzung | Ändert die steuerliche Lage, teils auch Vertragsbedingungen | Bank informieren, Steuerberatung einbeziehen |
Drei Rechte, die viele nicht kennen
Nach zehn Jahren dürfen Sie kündigen
Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wurde nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen – etwa bei einer Prolongation –, laufen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung. Vertraglich nehmen lässt sich Ihnen dieses Recht nicht (§ 489 Abs. 4 BGB).
Beim Verkauf gibt es einen Weg heraus
Wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen, besteht bei berechtigtem Interesse ein Anspruch auf vorzeitige Ablösung gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Wie hoch die ausfällt, hängt vom Restzins und der Restlaufzeit ab – das lässt sich vorher ausrechnen, und zwar bevor Sie den Makler beauftragen.
Sondertilgung ist kein Selbstläufer
Was Ihr Vertrag erlaubt, steht im ESIS-Merkblatt und im Darlehensvertrag: meist einmal jährlich, meist bis zu einem festen Prozentsatz und innerhalb einer Frist. Verpasste Fristen verfallen ersatzlos.
Wenn es finanziell eng wird
Der wichtigste Satz zuerst: Reden Sie mit der Bank, bevor die erste Rate platzt. Wer früh anruft, bekommt in vielen Fällen eine Lösung – Stundung, Ratenpause, Senkung der Tilgung. Wer schweigt, bekommt Mahnungen und am Ende die Verwertung der Immobilie.
Ich helfe Ihnen, das Gespräch vorzubereiten: welche Zahlen die Bank sehen will, welche Lösung realistisch ist und wie Sie den Antrag formulieren.
Was ich für Sie tun kann
- Einschätzen, ob eine Veränderung überhaupt Auswirkungen hat – oft lautet die Antwort: keine.
- Rechnen, was eine Anpassung von Rate oder Tilgung bewirkt.
- Vergleichen, ob eine Umschuldung sinnvoll ist.
- Übersetzen, was in einem Schreiben Ihrer Bank steht.
Das kostet Sie nichts und verpflichtet zu nichts – auch dann, wenn Ihre Finanzierung nicht über mich läuft.
Häufige Fragen
Muss ich die Bank informieren, wenn ich meinen Job wechsle?
Kann ich mein Darlehen vorzeitig ablösen?
Was passiert mit der Finanzierung bei einer Trennung?
Ich kann die Rate nicht mehr zahlen – was tue ich?
Darf ich meine finanzierte Immobilie vermieten?
Weiterlesen
- Anschlussfinanzierung – Was am Ende der Zinsbindung zu tun ist und wann Sie kündigen dürfen.
- Den anderen auszahlen – Trennung, Scheidung und Erbengemeinschaft: wie die Finanzierung dann funktioniert.
- Tilgungsrechner – Durchrechnen, was eine höhere Tilgung oder eine Sondertilgung bewirkt.
- Anschlussfinanzierung – rechtzeitig prüfen, was nach der Zinsbindung kommt.
Sprechen wir darüber
Ein Gespräch kostet Sie nichts und verpflichtet zu nichts. Beratung und Vermittlung sind für Sie kostenlos – vergütet werde ich im Erfolgsfall von der finanzierenden Bank.