Den anderen auszahlen:
Finanzierung bei Trennung und Erbe

Die zwei Sätze, an denen es scheitert

Ich fange mit dem Ende an, weil diese beiden Sätze in fast jedem Gespräch für Überraschung sorgen:

1. Bei der Trennung: Wer seinen Miteigentumsanteil überträgt, ist damit nicht aus dem Darlehen heraus. Eigentum und Schuld sind zwei verschiedene Dinge. Die Bank muss der Entlassung ausdrücklich zustimmen, und sie muss es nicht.
2. Beim Erbfall: Solange im Grundbuch noch der Verstorbene steht, lässt sich in aller Regel keine Finanzierungsgrundschuld eintragen. Die Grundbuchberichtigung ist damit kein Formalakt am Rand, sondern der Taktgeber des gesamten Zeitplans.

Alles Weitere in diesem Beitrag hängt an diesen beiden Punkten. Wenn Sie nur fünf Minuten Zeit haben: Klären Sie diese zwei Fragen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Teil 1: Trennung und Scheidung

Das Darlehen kennt keine Trennung

Haben beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben, sind sie Gesamtschuldner. Nach § 421 Satz 1 BGB kann die Bank die Leistung nach ihrem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern; nach Satz 2 bleiben bis zur vollständigen Zahlung sämtliche Schuldner verpflichtet. Trennung, Auszug, Scheidungsbeschluss und Aufteilung des Eigentums ändern daran nichts.

§ 426 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt ausdrücklich nur das Verhältnis der Gesamtschuldner zueinander: „Die Gesamtschuldner sind im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist.“ Wer im Innenverhältnis zahlt, lässt sich also frei regeln – auch notariell. Nur: Die Bank ist an dieser Vereinbarung nicht beteiligt und deshalb nicht gebunden. Zahlt der im Haus verbliebene Partner nicht, mahnt sie beide.

Solange keine Entlassung erfolgt ist, steht die Rate außerdem bei beiden in der eigenen Haushaltsrechnung. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) gehören Schulden und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten in die Kreditwürdigkeitsprüfung. Der ausgezogene Partner scheitert damit regelmäßig an der Finanzierung der eigenen neuen Wohnung – auch dann, wenn er nachweislich nichts mehr zahlt.

Schuldhaftentlassung: eine Kreditentscheidung, kein Antrag auf ein Formular

Der Vorgang, der landläufig „Schuldhaftentlassung“ heißt, hat je nach Ausgangslage eine andere rechtliche Konstruktion:

• Beide sind Darlehensnehmer (der Regelfall bei Ehepaaren): Der ausscheidende Partner wird aus der Gesamtschuld entlassen. Das geschieht durch Vertrag mit der Bank; die Wirkung gegenüber dem verbleibenden Schuldner richtet sich nach §§ 397, 423 BGB.
• Nur einer ist Darlehensnehmer und ein Dritter tritt ein: Dann ist es eine befreiende Schuldübernahme – entweder durch Vertrag mit der Bank nach § 414 BGB oder durch Vereinbarung der Beteiligten, deren Wirksamkeit nach § 415 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Genehmigung der Bank abhängt.

Für die Praxis ist in beiden Fällen dasselbe entscheidend: Es gibt keinen Anspruch darauf. Verweigert die Bank die Genehmigung, gilt die Schuldübernahme nach § 415 Abs. 2 Satz 1 BGB als nicht erfolgt. Und wer die Bank unter Fristsetzung zur Erklärung auffordert, muss § 415 Abs. 2 Satz 2 BGB kennen: Wird innerhalb der Frist nichts erklärt, gilt die Genehmigung als verweigert. Schweigen ist hier also keine Verzögerung, sondern eine Ablehnung.

Warum die Bank so prüft, als wäre es ein Neukredit

Weil sie muss. Die Entlassung eines Schuldners ändert die Kreditwürdigkeit des verbleibenden Vertragsverhältnisses grundlegend – aus zwei Einkommen wird eines. Maßstab bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist § 505a Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vertrag darf nur geschlossen werden, wenn die Prüfung ergibt, dass es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen wird. Das ist eine positive Prognose, nicht bloß das Fehlen von Zweifeln.

Und der Wert der Immobilie rettet den Antrag nicht. § 505b Abs. 2 Satz 3 BGB sagt es wörtlich: Die Prüfung „darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt“ – Ausnahme sind Darlehen zum Bau oder zur Renovierung. Ein niedriger Beleihungsauslauf verbessert die Konditionen. Er ersetzt nicht die Tragfähigkeit aus laufendem Einkommen.

Was in die Rechnung eingeht, gibt § 4 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 und Abs. 3 ImmoKWPLV vor: Einkommen, sonstige regelmäßige Ausgaben, Schulden und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten, sonstiges Einkommen, Ersparnisse und andere Vermögenswerte – dazu wahrscheinliche negative künftige Ereignisse wie der Renteneintritt.

Die Auszahlung ist ein neuer Kreditvorgang, keine Vertragsanpassung

Wer den anderen auszahlt, braucht in aller Regel zweierlei: die Übernahme des bestehenden Darlehens und zusätzliches Kapital für den Abfindungsbetrag. Wird der Nettodarlehensbetrag nach Vertragsschluss deutlich erhöht, ist die Kreditwürdigkeit erneut zu prüfen (§ 505a Abs. 2 BGB). Was „deutlich“ heißt, sagt § 7 ImmoKWPLV: in der Regel erst, wenn sich der Nettodarlehensbetrag um mehr als 10 Prozent erhöht. Eine Auszahlung liegt fast immer darüber.

Zwei Wege stehen zur Wahl, und sie unterscheiden sich in den Kosten deutlich:

• Aufstockung beim bisherigen Institut. Die bestehende Grundschuld lässt sich meist weiterverwenden, es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an – dafür gelten die Konditionen dieses Hauses. Bei einer Prolongation beim Bestandsinstitut ist § 505a Abs. 3 BGB zu beachten.
• Umschuldung zu einem neuen Institut. Marktvergleich wird möglich; dafür gilt: Während der Sollzinsbindung besteht ohne berechtigtes Interesse kein Ablöserecht. Kommt es zur Ablösung, droht eine Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Abschnittsfinanzierungen mit einem neuen Darlehensgeber darf das bisherige Zahlungsverhalten berücksichtigt werden (§ 6 ImmoKWPLV).

Der Vergleich dieser beiden Wege gehört vor die Terminplanung beim Notar, nicht danach.

Die Grundschuld kennt die Ehe nicht

Nach § 1191 Abs. 1 BGB belastet die Grundschuld das Grundstück in der Weise, dass an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Sie ist von der Darlehensforderung rechtlich getrennt und verändert sich durch Trennung, Scheidung oder Eigentumsübertragung nicht automatisch. Wird der Miteigentumsanteil übertragen, bleibt sie in voller Höhe bestehen und lastet nun auf dem Alleineigentum des Übernehmers.

Ob die Zweckerklärung (Sicherungsabrede) anzupassen ist, ob eine Aufstockung eine erweiterte oder neue Grundschuld erfordert und wie der Rang zu regeln ist, stimmen Bank und Notar ab. Die Gestaltung dieser Urkunden ist Aufgabe des Notars.

Wenn verkauft wird: die Vorfälligkeitsentschädigung

Beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist die vorzeitige Rückzahlung während der Sollzinsbindung nicht voraussetzungslos möglich. § 500 Abs. 2 BGB erlaubt sie nur, wenn dafür ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht. Liegen die Voraussetzungen vor, findet § 490 Abs. 2 BGB nach § 500 Abs. 2 Satz 3 BGB ausdrücklich keine Anwendung – dieses außerordentliche Kündigungsrecht ist im Verbraucherdarlehensrecht also verdrängt.

Was ein berechtigtes Interesse ist, sagt das Gesetz nicht. Als Auslegungsparallele wird § 490 Abs. 2 Satz 2 BGB herangezogen, der das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache ausdrücklich nennt. Ob es in Ihrem Fall vorliegt, beurteilt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt – nicht ich und nicht die Bank am Telefon.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 1. Juli 1997 (XI ZR 267/96, BGHZ 136, 161) entschieden, dass ein Kreditnehmer mit berechtigtem Interesse an der Veräußerung des belasteten Grundstücks die vorzeitige Ablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann; die Bank ist wirtschaftlich so zu stellen, wie sie bei Fortführung bis zum Ende der Zinsbindung stünde. Am selben Tag erging die Parallelentscheidung XI ZR 197/96.

Zwei gesetzliche Ausschlüsse gibt es: Der Anspruch entfällt, wenn die Rückzahlung aus Mitteln einer Versicherung erfolgt, die aufgrund einer Verpflichtung im Darlehensvertrag zur Absicherung abgeschlossen wurde, oder wenn im Vertrag die Angaben über Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB). Voraussetzung des Anspruchs ist außerdem ein gebundener Sollzinssatz (§ 502 Abs. 1 BGB) – bei variabel verzinsten Darlehen fällt schon dem Grunde nach keine an. Ob die Pflichtangaben eines konkreten Vertrags unzureichend sind, ist eine Rechtsfrage; auch das gehört zum Anwalt.

Der kostenfreie Ausstieg nach zehn Jahren

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann der Darlehensnehmer einen Vertrag mit gebundenem Sollzinssatz in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen. Zwei Details, die regelmäßig untergehen:

• Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen – also prolongiert –, beginnt die Zehnjahresfrist nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 2 BGB neu.
• Die Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückgezahlt wird (§ 489 Abs. 3 BGB). Ausgeschlossen oder erschwert werden kann das Recht nicht (§ 489 Abs. 4 BGB).

Bei diesem Weg fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Wenn die Zehnjahresfrist ohnehin bald erreicht ist, kann sich eine zeitlich abgestimmte Umsetzung der Auseinandersetzung rechnen. Das ist Termin- und Liquiditätsplanung – keine Zinsprognose.

Grunderwerbsteuer: zwei Wortlautgrenzen mit viel Geld dahinter

Die Übertragung zwischen Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen: § 3 Nr. 4 GrEStG erfasst den Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers. Nach der Scheidung greift § 3 Nr. 5 GrEStG – der Erwerb durch den früheren Ehegatten „im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung“; für frühere Lebenspartner gilt § 3 Nr. 5a GrEStG entsprechend.

Beide Vorschriften haben enge Voraussetzungen. Nr. 4 setzt die bestehende Ehe voraus, ist in der Trennungszeit vor Rechtskraft der Scheidung also anwendbar. Nr. 5 verlangt sowohl den Status „früherer Ehegatte“ als auch den sachlichen Zusammenhang mit der Vermögensauseinandersetzung. Fällt eine Übertragung in keine der Kategorien – der klassische Fall sind unverheiratete Paare –, entsteht Grunderwerbsteuer.

Bemessungsgrundlage ist dann nicht nur die bare Ausgleichszahlung. Zur Gegenleistung zählt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen – also regelmäßig auch der übernommene Darlehensanteil. In Nordrhein-Westfalen liegt der Steuersatz bei 6,5 Prozent. Ob eine konkrete Übertragung tatbestandlich erfasst ist, beurteilt der Steuerberater; und weil der Steuersatz Landesrecht ist, gehört er vor jeder Kalkulation aktuell geprüft.

Zwei Nebenwirkungen, die den Zeitplan sprengen

Die Zustimmung nach § 1365 BGB. Ein im gesetzlichen Güterstand lebender Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Nach der von der Rechtsprechung angewandten Einzeltheorie kann auch die Verfügung über einen einzelnen Gegenstand erfasst sein, wenn dieser im Wesentlichen das ganze Vermögen darstellt und der Vertragspartner das weiß oder die Umstände kennt (BGH, Urteil vom 16.01.2013 – XII ZR 141/10, BGHZ 196, 95; für kleinere Vermögen hat der Senat eine Größenordnung von rund 85 Prozent herangezogen). Das Familiengericht kann die Zustimmung auf Antrag ersetzen, wenn das Geschäft ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und der andere sie ohne ausreichenden Grund verweigert (§ 1365 Abs. 2 BGB). Bei jungen Familien ist die Immobilie fast immer das ganze Vermögen – Notar und Bank verlangen deshalb regelmäßig eine Zustimmungs- oder Vermögenserklärung. Fehlt sie, verzögert sich die Auszahlung.

Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Februar 2023 (IX R 11/21) entschieden, dass die Übertragung des Miteigentumsanteils am gemeinsamen Einfamilienhaus auf den geschiedenen Ehegatten im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung innerhalb der Zehnjahresfrist ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft sein kann – auch vor dem Hintergrund einer angedrohten Teilungsversteigerung. Nach dem Auszug nutzt der weichende Ehegatte seinen Anteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, wenn dort der andere Ehegatte und das gemeinsame minderjährige Kind weiter wohnen. Eine unerwartete Steuerlast verschiebt die gesamte Auseinandersetzungsrechnung; die Frage gehört vor die Beurkundung zum Steuerberater.

Die drei Wege im Vergleich

Weg	Rechtlicher Rahmen	Finanzierungsfolge
Realteilung	Teilung in Natur (§ 752 BGB); bei einem Haus praktisch nur über Wohnungseigentum – bei zwei Miteigentümern durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG (§ 8 WEG nur, wenn zuvor Alleineigentum entstanden ist)	Zwei Beleihungsobjekte, Grundpfandrechte müssen aufgeteilt oder neu bestellt werden. Aufwendig, aber ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einem Einfamilienhaus meist unrealistisch.
Übernahme durch einen Partner	Notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB) plus Entlassung aus der Gesamtschuld beziehungsweise Schuldübernahme (§§ 397, 423 bzw. §§ 414, 415 BGB)	Größter neuer Kapitalbedarf. Steht und fällt mit der alleinigen Kapitaldienstfähigkeit des Übernehmenden. Grunderwerbsteuerfrei nur bei § 3 Nr. 4, 5 oder 5a GrEStG.
Verkauf	Freihändig mit Ablösung; als letztes Mittel Teilungsversteigerung (§ 749 Abs. 1, § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 180 ZVG)	Schafft Liquidität und beendet die Haftung beider vollständig. Während der Zinsbindung kostet er Vorfälligkeitsentschädigung.

Welcher Weg trägt, entscheidet die Haushaltsrechnung des verbleibenden Partners. Das ist die Rechnung, die vor jedem Notartermin stehen sollte.

Teilungsversteigerung: Druckmittel, kein Plan

Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB); das Recht kann allerdings nach § 749 Abs. 2 BGB unter den dort genannten Voraussetzungen eingeschränkt sein. Lässt sich das Grundstück nicht in Natur teilen, erfolgt die Aufhebung durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 Satz 1 BGB); verfahrensrechtlich gilt § 180 ZVG.

Das Verfahren kennt Schutzmechanismen. Auf Antrag eines Miteigentümers ist die einstweilige Einstellung für längstens sechs Monate anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint; eine einmalige Wiederholung ist zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG). Zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern beziehungsweise früheren Ehegatten oder Lebenspartnern ist die Einstellung zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes möglich (§ 180 Abs. 3 ZVG). Insgesamt darf nicht auf mehr als fünf Jahre eingestellt werden (§ 180 Abs. 4 ZVG).

Wirtschaftlich ist die Teilungsversteigerung nach meiner Erfahrung für beide Seiten der schlechteste Weg: Die Erlöse liegen erfahrungsgemäß unter dem freihändig erzielbaren Preis, Verfahrenskosten mindern die Teilungsmasse, und je nach Ausgestaltung des geringsten Gebots können Grundpfandrechte bestehen bleiben oder abzulösen sein. Die gesamtschuldnerische Haftung für eine verbleibende Restschuld besteht danach fort. Und das Verfahren kann sich über Jahre ziehen, während Zins und Tilgung weiterlaufen und beide in ihrer eigenen Kreditwürdigkeit blockiert bleiben. In der Praxis ist die Drohung damit vor allem ein Verhandlungsdruckmittel.

Teil 2: Erbengemeinschaft und Miterben auszahlen

Der Eigentumsübergang ist schon passiert – nur das Grundbuch weiß es nicht

Mit dem Tod geht das Vermögen des Erblassers als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB). Es gibt keinen Zwischenzustand und keinen Übertragungsakt: Die Immobilie gehört im Moment des Erbfalls den Erben, auch wenn im Grundbuch noch der Verstorbene steht. Bei mehreren Erben wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 Abs. 1 BGB) – eine Gesamthandsgemeinschaft, keine Bruchteilsgemeinschaft.

Für die Bank heißt das: Der wirtschaftliche Eigentümerwechsel ist vollzogen, der grundbuchliche nicht. Und ohne berichtigtes Grundbuch fehlt die formelle Grundlage für eine neue Grundschuld. Der Zeitverlust zwischen Erbfall und Grundbuchberichtigung ist der häufigste Grund, warum eine Auszahlungsfinanzierung später valutiert als geplant.

„Ich verpfände meinen Drittelanteil am Haus“ gibt es nicht

Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass als Ganzes verfügen; das bedarf notarieller Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 BGB). Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann er dagegen nicht verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Verfügen die Miterben selbst über einen Nachlassgegenstand, müssen alle mitwirken (§ 2040 Abs. 1 BGB).

Anders liegt es, wenn ein Testamentsvollstrecker mit Verwaltungsbefugnis handelt (§ 2205 BGB) oder ein transmortal Bevollmächtigter – ob und wie das grundbuchlich trägt, ist im Einzelfall vom Notar zu prüfen. Für den Regelfall gilt: Vor jeder Finanzierungsanfrage sollte geklärt sein, ob alle Miterben mitziehen. Fehlt eine Unterschrift, ist die Sicherheit nicht bestellbar – unabhängig davon, wie gut die Bonität des antragstellenden Miterben ist.

Für laufende Angelegenheiten gilt § 2038 Abs. 1 BGB: Die Verwaltung steht den Erben gemeinschaftlich zu, jeder ist zur Mitwirkung an ordnungsmäßiger Verwaltung verpflichtet, und die zur Erhaltung notwendigen Maßnahmen kann jeder allein treffen. Eine akute Dachreparatur ja – eine große Modernisierung mit Kreditaufnahme in der Regel nicht.

Der Regelablauf, den man nicht abkürzen kann

Grundsatz ist die Voreintragung: Eine Eintragung soll nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht betroffen wird, als Berechtigte eingetragen ist (§ 39 Abs. 1 GBO). § 40 Abs. 1 GBO nimmt davon zwei Fälle aus – die Eintragung der Übertragung oder Aufhebung des Rechts sowie den Fall, dass der Eintragungsantrag auf einer Bewilligung des Erblassers oder eines Nachlasspflegers beruht; § 40 Abs. 2 GBO gilt entsprechend für die Bewilligung des Testamentsvollstreckers.

Die Belastung mit einer Finanzierungsgrundschuld ist von der ersten Alternative nicht erfasst. Bewilligen die Erben selbst oder ein von ihnen Bevollmächtigter, ist die Voreintragung nach obergerichtlicher Rechtsprechung erforderlich (OLG Hamm, Beschluss vom 25.11.2022 – 15 W 114/22, im Anschluss an OLG Oldenburg, 23.03.2021 – 12 W 38/21).

Der Regelablauf ist damit:

1. Erbnachweis. Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GBO, § 2353 BGB). Beruht die Erbfolge auf einer in einer öffentlichen Urkunde enthaltenen Verfügung von Todes wegen – notarielles Testament oder Erbvertrag –, genügt die Vorlage nebst Eröffnungsniederschrift; das Grundbuchamt kann dennoch einen Erbschein verlangen (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Die Befugnis des Testamentsvollstreckers wird durch Testamentsvollstreckerzeugnis nachgewiesen (§ 35 Abs. 2 GBO, § 2368 BGB).
2. Grundbuchberichtigung auf die Erbengemeinschaft. Ist das Grundbuch durch Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs unrichtig geworden, soll das Grundbuchamt den Erben die Verpflichtung auferlegen, den Berichtigungsantrag zu stellen und die Unterlagen zu beschaffen (§ 82 GBO).
3. Notarieller Auseinandersetzungs- oder Übernahmevertrag mit Auflassung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB; für die Verfügung über einen Erbteil § 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB).
4. Grundschuldbestellung – Einigung und Eintragung (§ 873 Abs. 1 BGB, § 1191 BGB), Bewilligung in der Form des § 29 GBO.

Schritte 3 und 4 laufen in der Praxis zeitgleich beziehungsweise in einer Notarurkunde. Schritt 2 lässt sich im Regelfall nicht überspringen.

Die Zwei-Jahres-Frist, die bares Geld spart

Die Gerichtsgebühr für die Eigentumsumschreibung (Nr. 14110 KV GNotKG, Gebührensatz 1,0 nach Tabelle B) wird nicht erhoben für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Nach Satz 2 der Anmerkung gilt das auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.

Die Frist ist nach einhelliger Praxis eine nicht verlängerbare Ausschlussfrist; auf ein Verschulden kommt es nicht an. Maßgeblich ist allein der rechtzeitige Eingang des Antrags, nicht die vollständige Vorlage aller Unterlagen. Sie läuft unabhängig davon, ob in der Erbengemeinschaft gestritten wird. Sprechen Sie mit Ihrem Notar darüber, wie sich die Frist wahren lässt.

Wichtig zur Abgrenzung: Die Befreiung betrifft die Gerichtsgebühr für die Eigentumsumschreibung – nicht die Notarkosten des Auseinandersetzungsvertrags und nicht die Gebühr für die Grundschuldeintragung. Diese Positionen gehören in den Kapitalbedarf. Nach gängiger Bankpraxis zählen Notar- und Grundbuchkosten zum Finanzierungsbedarf und nicht zum Eigenkapital; das wirkt sich auf den Beleihungsauslauf aus. Zur Kreditwürdigkeitsprüfung ist die Bank ohnehin verpflichtet (§ 505a Abs. 1 BGB).

Abfindung ist nicht Beleihungswert

Der Abfindungsbetrag an die weichenden Miterben ist gesetzlich nicht der Höhe nach vorgegeben. Er ergibt sich aus dem Auseinandersetzungsvertrag (§ 2042 Abs. 1 BGB). Ausgangspunkt in der Praxis ist der Verkehrswert abzüglich der Nachlassverbindlichkeiten, verteilt nach Erbquoten. Für steuerliche Zwecke kann ein niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG nachgewiesen werden – durch Gutachten des Gutachterausschusses oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten sachverständigen Person oder durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis.

Für die Finanzierung sind zwei Werte streng zu unterscheiden: der zwischen den Miterben vereinbarte Abfindungswert und der bankinterne Beleihungswert. Die Bank finanziert nicht die Abfindung – sie beleiht die Immobilie. Liegt die vereinbarte Abfindung über dem Beleihungswert, entsteht eine Eigenkapitallücke, die der übernehmende Miterbe selbst schließen muss.

Positiv wirkt dagegen der eigene Erbanteil: Er geht als Eigenkapital in die Rechnung ein. Finanziert wird nur der Auszahlungsbetrag an die übrigen Miterben zuzüglich übernommener Restschulden. Genau deshalb lohnt es sich, den Verkehrswert vor der Abfindungsverhandlung sachverständig ermitteln zu lassen und nicht danach.

Das Darlehen des Erblassers läuft weiter

Die Nachlassverbindlichkeiten – darunter die vom Erblasser herrührenden Schulden, also auch laufende Immobiliendarlehen – gehen mit dem Erbfall auf die Erben über (§ 1967 BGB). Mehrere Erben haften für die gemeinschaftlichen Nachlassverbindlichkeiten als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Bis zur Teilung des Nachlasses kann jeder Miterbe die Berichtigung aus seinem Eigenvermögen verweigern, soweit er nicht unbeschränkt haftet (§ 2059 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Der Tod des Darlehensnehmers ist für die Bank kein Kündigungsgrund. Nach § 490 Abs. 1 BGB kann sie fristlos kündigen, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers oder die Werthaltigkeit der Sicherheit wesentlich verschlechtern oder zu verschlechtern drohen – vor Auszahlung im Zweifel stets, nach Auszahlung in der Regel. Weitere Kündigungsrechte aus §§ 313, 314 BGB und aus dem Vertrag bleiben unberührt (§ 490 Abs. 3 BGB).

Umgekehrt kann der Darlehensnehmer bei gebundenem Sollzinssatz und grundpfandrechtlicher Sicherung sechs Monate nach vollständigem Empfang mit einer Frist von drei Monaten (§ 488 Abs. 3 Satz 2 BGB) kündigen, wenn berechtigte Interessen dies gebieten – insbesondere bei einem Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung; er schuldet dann eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Handelt es sich um ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, gilt allerdings die oben beschriebene Sonderregel: Dann greift § 500 Abs. 2 BGB, und § 490 Abs. 2 BGB ist nach § 500 Abs. 2 Satz 3 BGB verdrängt.

Steuern: einmal Entlastung, einmal Kapitalbedarf

Grunderwerbsteuer. Der Grundstückserwerb von Todes wegen ist ausgenommen (§ 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG). Ebenfalls ausgenommen ist der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 3 Satz 1 GrEStG); den Miterben gleichgestellt sind der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner in den Fällen des Satzes 2 sowie nach Satz 3 die Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner der Miterben. Bei der klassischen Erbauseinandersetzung fällt also keine Grunderwerbsteuer an – bei 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen ist das im Rhein-Sieg-Kreis schnell ein fünfstelliger Betrag, der den Finanzierungsbedarf unmittelbar mindert. Die Abgrenzung zur nicht begünstigten Gestaltung, etwa dem Erbteilserwerb, gehört zum Steuerberater.

Erbschaftsteuer. Die persönlichen Freibeträge stehen in § 16 Abs. 1 ErbStG: Ehegatten und Lebenspartner 500.000 Euro, Kinder und Kinder verstorbener Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, übrige Personen der Steuerklasse I 100.000 Euro, Steuerklasse II und III jeweils 20.000 Euro. Eine anfallende Erbschaftsteuer ist Kapitalbedarf: Sie wird fällig, bevor die Immobilie Erträge abwirft, und sie ist nicht durch die Immobilie gedeckt. Wer übernimmt und Erbschaftsteuer zahlen muss, hat einen doppelten Finanzierungsbedarf – das wird regelmäßig unterschätzt.

Das Familienheim. § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG begünstigt den Erwerb durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner, Nr. 4c den Erwerb durch Kinder und Kinder verstorbener Kinder. Voraussetzung ist, dass der Erwerber die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt und der Erblasser sie bis zum Erbfall selbst genutzt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war. Die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt – es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen gehindert. Bei Nr. 4c ist sie zusätzlich auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Beide Vorschriften enthalten eine Weitergabeklausel: Die Befreiung entfällt, soweit der Erwerber das begünstigte Vermögen aufgrund einer letztwilligen oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers auf einen Dritten übertragen muss.

Minderjährige oder betreute Miterben

Ist ein Miterbe minderjährig, kann für Teile des Vorhabens die Genehmigung des Familiengerichts erforderlich sein: § 1643 Abs. 1 BGB verweist auf die Fälle, in denen ein Betreuer die Genehmigung des Betreuungsgerichts braucht (§§ 1850 bis 1854 BGB). Erfasst sind insbesondere die Verfügung über ein Grundstück und die Verpflichtung dazu (§ 1850 Nr. 1, 5, 6 BGB) sowie die Aufnahme von Geld auf den Kredit des Betreuten (§ 1854 Nr. 2 BGB). Steht ein Miterbe unter rechtlicher Betreuung, ist entsprechend das Betreuungsgericht zuständig. Bei einem Interessengegensatz ist die Vertretung ausgeschlossen (§ 1629 Abs. 2 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 1824 BGB) und ein Ergänzungspfleger zu bestellen.

Umgekehrt sieht § 1643 Abs. 3 Satz 2 BGB für den Auseinandersetzungsvertrag selbst und für eine Vereinbarung, mit der das Kind aus der Erbengemeinschaft ausscheidet, Genehmigungsfreiheit vor. Was im konkreten Fall genehmigungsbedürftig ist, klärt der beurkundende Notar.

Finanzierungsseitig ist das vor allem ein Zeitfaktor: Ein gerichtliches Genehmigungsverfahren dauert typischerweise Monate. Bis zur Rechtskraft ist der Vertrag schwebend unwirksam. Wer eine Finanzierungszusage mit drei Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit einholt, zahlt am Ende Bereitstellungszinsen. In solchen Fällen gehört eine deutlich längere bereitstellungszinsfreie Zeit in die Konditionenanfrage – das ist einer der Punkte, an denen sich die Institute stark unterscheiden.

Wenn die Erbschaft überschuldet sein könnte

Nur so weit, wie es die Finanzierung berührt: Die Ausschlagung ist binnen sechs Wochen ab Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund möglich, bei Auslandsbezug binnen sechs Monaten (§ 1944 Abs. 1 und Abs. 3 BGB). Eine Beschränkung der Haftung auf den Nachlass kommt über Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenzverfahren in Betracht (§ 1975 BGB); daneben stehen die Dreimonats- und die Dürftigkeitseinrede. Ich nenne diese Instrumente – ich empfehle sie nicht; ob ausgeschlagen werden sollte, ist eine Rechtsfrage für den Anwalt.

Wer eine möglicherweise überschuldete Nachlassimmobilie übernehmen will, muss vor Ablauf der Sechswochenfrist wissen, ob Restschuld und Instandhaltungsstau den Verkehrswert übersteigen. Eine belastbare Wertermittlung und eine Restschuldauskunft der Bank gehören deshalb in die ersten Wochen nach dem Erbfall, nicht in den dritten Monat.

Und noch etwas: der Eigentümerwechsel löst energetische Fristen aus

Sowohl die Übertragung eines Miteigentumsanteils als auch der Erbfall sind ein Eigentümerwechsel. Daran knüpfen Nachrüstpflichten mit einer Zwei-Jahres-Frist an – seit dem 29. Juli 2026 nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das das frühere GEG abgelöst hat. Ob und wann die Frist in Ihrem Fall läuft, hängt davon ab, ob das Gebäude bereits nach dem 1. Februar 2002 einmal den Eigentümer gewechselt hat. Das ist ein echter Kapitalbedarfsposten, der in die Finanzierung gehört: Sanierungspflicht nach dem Kauf – was jetzt wirklich gilt.

Was ich in diesen Fällen tue – und was nicht

Ich bin ungebundener Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i Abs. 1 GewO und außerdem seit Jahren Banker. Diese Konstellationen sind der Teil meiner Arbeit, in dem der Unterschied zwischen „eine Bank fragen“ und „mehrere Banken fragen“ am größten ist – weil Unterhalt, Alleinverdienst und Nachlasskonstruktionen von Institut zu Institut völlig unterschiedlich behandelt werden.

Meine Aufgabe	Nicht meine Aufgabe
Den tatsächlichen Kapitalbedarf ermitteln: Abfindung, Restschuldablösung, Nebenkosten, Steuern, absehbare Pflichtmaßnahmen	Zugewinnausgleich, Unterhaltshöhe, Pflichtteilsansprüche, Testamentsauslegung – Rechtsanwalt
Die Haushaltsrechnung des Übernehmenden vorab durchrechnen, bevor ein Antrag gestellt wird	Formulierung von Scheidungsfolgen-, Auseinandersetzungs- und Übernahmeverträgen – Notar und Anwalt
Den Antrag auf Schuldhaftentlassung vorbereiten und bei mehreren Instituten platzieren	Ob eine Steuerbefreiung greift, ob ein Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig ist – Steuerberater
Die Wege Aufstockung, Umschuldung und Neufinanzierung mit Zahlen gegenüberstellen	Prüfung einer konkreten Vorfälligkeitsabrechnung – Anwalt oder Verbraucherzentrale
Zeitplan und bereitstellungszinsfreie Zeit auf Erbschein, Grundbuch und Genehmigungsverfahren abstimmen	Zusagen über Zinsentwicklung, Immobilienwerte oder den Ausgang einer Bankentscheidung

Situation schildern und Kapitalbedarf rechnen lassen → Budget vorab prüfen Rate berechnen

Häufige Fragen

Passend dazu

• Was Banken wirklich prüfen – Haushaltsrechnung, Beleihungswert, Unterlagen.
• Anschlussfinanzierung: Fristen und Wege – Prolongation, Umschuldung, § 489 BGB.
• Sanierungspflicht nach dem Kauf – die Zwei-Jahres-Frist nach dem Eigentümerwechsel.
• Grundsteuer 2026 in Bonn und Rhein-Sieg – die laufenden Kosten in der Haushaltsrechnung.

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Hinweis: Stand 6. August 2026. Der Beitrag stellt den zivil-, steuer-, grundbuch- und vollstreckungsrechtlichen Rahmen dar und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; ob ein Anspruch besteht, wie ein Vertrag zu fassen ist und welche Steuer anfällt, beurteilen Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt, Notar und Steuerberater. Zwei Punkte mit absehbarem Änderungsbedarf: Die §§ 505a ff. BGB werden zum 20. November 2026 durch das Umsetzungsgesetz zur Richtlinie (EU) 2023/2225 geändert (BGBl. 2026 I Nr. 139); und ob eine transmortale Vollmacht die Voreintragung der Erben entbehrlich macht, ist obergerichtlich umstritten und kann sich durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs klären. Der Grunderwerbsteuersatz ist Landesrecht und vor jeder Kalkulation aktuell zu prüfen. Vermittlung und Beratung erfolgen als ungebundener Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i Abs. 1 GewO.