Selbstständig und
eine Immobilie finanzieren

Warum die Bank anders rechnet – der gesetzliche Grund

Es liegt nicht am Misstrauen gegenüber Selbstständigen. Es liegt an einem Maßstab, den der Gesetzgeber der Bank vorgibt. Für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf sie den Vertrag nur schließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen werden (§ 505a Abs. 1 Satz 2 BGB, „Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucherdarlehensverträgen“). Bei einem gewöhnlichen Ratenkredit reicht es, dass keine erheblichen Zweifel bestehen. Für die Immobilie gilt der strengere Maßstab.

Diese Prüfung muss „eingehend“ erfolgen und sich auf notwendige, ausreichende und angemessene Informationen zu Einkommen, Ausgaben und den sonstigen wirtschaftlichen Umständen stützen (§ 505b Abs. 2 Satz 1 BGB). Und die Bank muss diese Informationen „in angemessener Weise überprüfen, soweit erforderlich auch durch Einsichtnahme in unabhängig nachprüfbare Unterlagen“ (§ 505b Abs. 3 Satz 3 BGB). Das Gesetz schreibt nicht vor, welche Unterlagen das sind – es verlangt nur, dass sie unabhängig nachprüfbar sind. Der Einkommensteuerbescheid ist genau das. Eine betriebswirtschaftliche Auswertung ist es strenggenommen nicht: Sie ist eine Auswertung Ihres eigenen Steuerberaters.

Erste Frage: Sind Sie überhaupt Verbraucher?

Das ganze Schutzsystem der §§ 505a bis 505d BGB und der Verordnung zur Kreditwürdigkeitsprüfung greift nur bei einem Verbraucherdarlehen. Verbraucher ist nach § 13 BGB, wer ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder der gewerblichen noch der selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag liegt nach § 491 Abs. 3 BGB vor, wenn das Darlehen durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert ist oder dem Erwerb beziehungsweise der Erhaltung des Eigentums an Grundstücken oder Gebäuden dient.

Praktisch heißt das: Kaufen Sie ein Haus zum Wohnen, sind Sie Verbraucher – auch als Selbstständiger. Kaufen Sie ein Objekt überwiegend für die Praxis, die Kanzlei oder den Betrieb, oder kaufen Sie über eine GmbH, kann es ein gewerbliches Darlehen sein. Dann gelten weder die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB noch die Rechtsfolgen des § 505d BGB. Bei gemischt genutzten Objekten – unten Praxis, oben Wohnung – ist diese Abgrenzung die erste Frage, nicht die letzte. Sie entscheidet über Zinsen, Unterlagen, Widerrufsrecht und über die Frage, welche Häuser überhaupt anbieten.

Welche Unterlagen verlangt werden

Es gibt keine gesetzliche Liste. Was es gibt, sind veröffentlichte Unterlagenlisten der Institute. Eine davon – die Mindestunterlagen eines großen Direktanbieters – verlangt von Freiberuflern und Selbstständigen:

• den vollständigen Jahresabschluss beziehungsweise die vollständige Einnahmenüberschussrechnung, jeweils inklusive Kontennachweis, der letzten zwei Jahre
• die letzte komplette Einkommensteuererklärung
• den Einkommensteuerbescheid des Vorjahres
• eine aktuelle, vom Steuerberater bestätigte betriebswirtschaftliche Auswertung

Dazu eine Regel, die viele Anträge im Sommer ausbremst: Bei Einreichungen nach dem 1. Juli sind endgültige, testierte Vorjahreszahlen zwingend. Ein noch offener Jahresabschluss stoppt den Vorgang. Dasselbe Haus verlangt an anderer Stelle Bonitätsunterlagen „mindestens aus den letzten 12 bis 18 Monaten“ und mindestens zwei Kalenderjahre je Unterlagenart.

Eine Checkliste der Sparkassen-Finanzgruppe geht in dieselbe Richtung: unterschriebene Jahresabschlüsse beziehungsweise Einnahmenüberschussrechnung der letzten zwei Jahre, eine unterschriebene aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung und Einkommensteuerbescheide – jeweils ausdrücklich „(bei Selbstständigen)“ gekennzeichnet. Angestellte reichen dort nicht etwa nur Gehaltsabrechnungen ein; auch sie legen Vorjahresnachweise vor. Der Unterschied liegt nicht darin, ob nachgewiesen wird, sondern womit.

Vom Steuerbescheid zum anrechenbaren Einkommen

Hier liegt der eigentliche Unterschied zum Angestellten. Ihr zu versteuernder Gewinn ist nicht das, was für die Rate zur Verfügung steht – in beide Richtungen nicht.

Die Abschreibung fließt nicht ab

Die Absetzung für Abnutzung mindert den steuerlichen Gewinn über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer, ohne dass in diesem Jahr Geld das Konto verlässt (§ 7 Abs. 1 EStG, „Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung“). Wer einen Firmenwagen über sechs Jahre abschreibt, hat sechs Jahre lang einen niedrigeren Gewinn – aber das Geld ist im ersten Jahr abgeflossen, nicht in jedem. Viele Institute rechnen die Abschreibung deshalb ganz oder teilweise wieder hinzu. Wie genau, ist nicht öffentlich dokumentiert und je nach Haus unterschiedlich – hier gibt es keine bankübliche Formel, die man nachschlagen könnte.

Die Privatentnahme fließt ab

Was Sie dem Betrieb entnehmen, taucht in keiner Gewinn- und Verlustrechnung als Aufwand auf – gebraucht wird es trotzdem. Mindestens ein Institut lehnt nach eigener Veröffentlichung Anträge mit Überentnahmen bei Nichtbilanzierenden oder mit negativem Eigenkapital in der Bilanz automatisch ab. Das ist kein Verhandlungspunkt, das ist ein Prozessfilter.

Der Sprung nach oben zählt nur mit Nachweis

Einen erwarteten deutlichen Anstieg des Einkommens oder einen Vermögenszuwachs – etwa infolge einer Abfindung – darf die Bank nur berücksichtigen, „sofern die vom Darlehensnehmer vorgelegten Unterlagen einen ausreichenden Nachweis dafür bieten“ (§ 4 Abs. 4 Satz 3 ImmoKWPLV). Welche Unterlagen ausreichen, regelt die Verordnung nicht; das entscheidet der Darlehensgeber im Einzelfall. Ein unterschriebener Rahmenvertrag hat andere Chancen als eine Absichtserklärung – aber eine feste Regel gibt es nicht.

Der Sprung nach unten zählt immer

Für die Prognose darf die Bank „einen nach der Lebenserfahrung anzunehmenden Verlauf der Dinge unterstellen, wenn nicht konkrete Anhaltspunkte für einen abweichenden Verlauf vorliegen“ (§ 3 Abs. 1 ImmoKWPLV). Je weiter der Prognosezeitraum reicht, desto stärker darf sie auf Erfahrungswerte und Schätzungen zurückgreifen (§ 3 Abs. 2 Satz 2 ImmoKWPLV). Ein Einbruchsjahr in Ihrer Historie verschwindet also nicht dadurch, dass es erklärbar ist – es wird zum Erfahrungswert.

Was Sie in der Fachpresse häufig lesen – „die Bank zieht 20 bis 25 Prozent Sicherheitsabschlag ab“ – lässt sich nicht belegen. Es gibt dafür keine Rechtsnorm und keine veröffentlichte Bankenregel. Wer Ihnen eine solche Zahl als feststehende Größe nennt, hat sie nicht nachgeprüft.

Freiberufler, Gewerbetreibender, GmbH – was die Rechtsform ändert

Welche Gewinnermittlung Sie einreichen, hängt nicht vom Beruf ab, sondern vom Steuer- und Handelsrecht.

• Freiberufler nach § 18 Abs. 1 Nr. 1 EStG werden von § 141 AO („Buchführungspflicht bestimmter Steuerpflichtiger“) nicht erfasst und dürfen den Gewinn als Einnahmenüberschussrechnung ermitteln (§ 4 Abs. 3 EStG).
• Gewerbetreibende werden nach § 141 Abs. 1 Satz 1 AO ab mehr als 800.000 Euro Umsatz oder mehr als 80.000 Euro Gewinn buchführungspflichtig – aber nur, „wenn sich eine Buchführungspflicht nicht aus § 140 ergibt“. § 140 AO zieht die handelsrechtliche Pflicht nach (§§ 238, 241a HGB) und geht vor.
• Eine GmbH bilanziert unabhängig von diesen Schwellen. Für die Bank heißt das: Jahresabschluss, nicht Einnahmenüberschussrechnung.

Der Gesellschafter-Geschäftsführer

Wer eine Gehaltsabrechnung von der eigenen GmbH bekommt, hält sich oft für einen Angestellten. Die Bank sieht das anders. Die eingesehene Unterlagenliste behandelt geschäftsführende Gesellschafter ausdrücklich wie Selbstständige: „Unterlagen analog Freiberufler/Selbstständige“ zuzüglich der Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate. Eine Beteiligungsschwelle nennt sie dabei nicht.

Sozialversicherungsrechtlich gilt nach dem Expertenlexikon „summa summarum“ der Deutschen Rentenversicherung: Eine abhängige Beschäftigung scheidet aus, wenn der Gesellschafter-Geschäftsführer über mindestens 50 Prozent des Stammkapitals verfügt oder aufgrund besonderer Vereinbarungen im Gesellschaftsvertrag sämtliche Beschlüsse der anderen Gesellschafter verhindern kann (umfassende Sperrminorität). Diese Grenze betrifft die Sozialversicherungspflicht. Ob und ab welchem Anteil ein Kreditinstitut Sie in der Kreditwürdigkeitsprüfung wie einen Selbstständigen behandelt, ist damit nicht gesagt und von Haus zu Haus verschieden.

Was die Bank außerdem berücksichtigen muss

Die Verordnung zur Kreditwürdigkeitsprüfung nennt in § 4 die Faktoren, die einzubeziehen sind. Vier davon treffen Selbstständige besonders:

• Verbindlichkeiten (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 ImmoKWPLV): sonstige regelmäßige Ausgaben, Schulden und finanzielle Verbindlichkeiten. Dazu gehören auch die privaten Mithaftungen und Bürgschaften für Betriebskredite, Kontokorrentlinien, Leasing- und Mietkaufverpflichtungen. Wer sie im Antrag nicht selbst nennt, findet sie später in der Auskunftei wieder – und dann kostet es Vertrauen.
• Mieteinnahmen (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV): Sie zählen, „soweit diese Einnahmen dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind, wobei mögliche, aber ungewisse Mietsteigerungen nicht zu berücksichtigen sind“.
• Vermögen (§ 4 Abs. 2 ImmoKWPLV): Betriebs- und Geschäftsimmobilien können als andere Vermögenswerte einfließen. Der Wert der zu finanzierenden Wohnimmobilie darf dagegen nur „als zusätzliches Merkmal zu anderen Faktoren, auf die die Prüfung hauptsächlich gestützt wird“ berücksichtigt werden – die Immobilie erledigt die Einkommensfrage also nicht.
• Der Ruhestand (§ 4 Abs. 3 Satz 1 ImmoKWPLV): Reicht die Laufzeit in den Ruhestand hinein, ist ein dadurch verringertes Einkommen ausreichend zu berücksichtigen. Für Selbstständige ohne gesetzliche Rentenanwartschaft ist das bei langen Laufzeiten der Knackpunkt. Ein Institut nennt „die Notwendigkeit des Ansatzes von freiberuflichen Einkünften oder einer Selbstständigkeit nach Erreichen des Renteneintrittsalters“ sogar als automatischen Ablehnungsgrund.

Arbeiten Sie mit endfälligen oder tilgungsausgesetzten Strukturen, kommt § 4 Abs. 5 ImmoKWPLV hinzu: Dann muss die Bank zusätzlich prüfen, ob die Rückzahlung des endfälligen Betrages wahrscheinlich ist – und wenn dafür Fremdmittel vorgesehen sind, auch die Wahrscheinlichkeit der späteren Anschlussfinanzierung.

Kurze Historie: Existenzgründer und die ersten Jahre

Für Selbstständige mit weniger als zwei oder drei abgeschlossenen Geschäftsjahren gibt es keine Sonderregel im Gesetz – und auch keine öffentlich belegbare Bankenregel. Der einzige unmittelbar einschlägige Anknüpfungspunkt ist § 3 Abs. 3 ImmoKWPLV: Sind aussagekräftige Informationen nicht mit verhältnismäßigem Aufwand zu ermitteln, dürfen die wirtschaftlichen Auswirkungen künftiger Ereignisse auf der Grundlage von Erfahrungswerten geschätzt werden.

Das ist Fluch und Segen zugleich: Es gibt keinen Automatismus, der Sie ausschließt – aber auch keinen, der Sie hereinlässt. In dieser Lage entscheidet, welches Haus den Vorgang überhaupt anfasst. Genau dafür lohnt der Marktzugang zu vielen Instituten statt zu einem.

Was die Bankenaufsicht dazu sagt

Die BaFin verlangt in den Mindestanforderungen an das Risikomanagement, dass bei der Kreditvergabe die für die Risikobeurteilung wichtigen Faktoren „unter besonderer Berücksichtigung der Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers“ analysiert werden; die Erläuterung dazu fordert „grundsätzlich eine individuelle Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers“ (MaRisk, BTO 1.2.1 Tz. 1, Rundschreiben 06/2026 (BA), Stand 30. Juni 2026).

Die europäischen Leitlinien für die Kreditvergabe werden noch deutlicher. Sie verlangen, dass Institute bei Kreditnehmern mit selbstständigen, saisonalen oder sonstigen unregelmäßigen Einkünften angemessene Nachforschungen anstellen und die Quelle der Rückzahlungsfähigkeit überprüfen; als Nachweis nennt der Anhang für Selbstständige ausdrücklich geprüfte oder berufsmäßig bestätigte Abschlüsse (EBA/GL/2020/06, Rn. 103 und Anhang 2 Abschnitt A Nr. 6). Dieselben Leitlinien behandeln auch Laufzeiten über das erwartete Renteneintrittsalter hinaus und untersagen es, sich ohne ausreichende Dokumentation auf erwartete deutliche Einkommenssteigerungen zu stützen.

Das ist die gute Nachricht darin: „Individuelle Berücksichtigung“ ist nicht nur eine Pflicht der Bank, sondern auch Ihre Chance. Die Verordnung stellt sogar ausdrücklich klar, dass sich Prüfungsumfang, Informationen und Verfahren nach dem Einzelfall richten und die Bank von ihren eigenen standardisierten Vorgaben abweichen kann (§ 2 Abs. 3 ImmoKWPLV). Ein sauber aufbereiteter Vorgang, der die Besonderheiten erklärt, bevor jemand fragen muss, ist deshalb keine Kosmetik.

Fördermittel rechnen anders – und zwar jedes anders

Wer Förderung einplant, sollte wissen, dass dort ein völlig anderer Einkommensbegriff gilt als bei der Bank.

KfW „Wohneigentum für Familien“: Maßgeblich ist das zu versteuernde Haushaltseinkommen, nachzuweisen durch Einkommensteuerbescheide des Finanzamts. Gerechnet wird der Durchschnitt aus den zu versteuernden Einkommen des zweiten und dritten Jahres vor Antragstellung. Die Grenze liegt bei 90.000 Euro bei einem Kind zuzüglich 10.000 Euro je weiterem Kind (KfW-Merkblatt zum Kredit Nr. 300, Stand 12/2025). Für Selbstständige ist das ein eigener Rechenweg: Was die Bank Ihnen als Einkommen anrechnet, hat mit dieser Zahl nichts zu tun. Die technischen Förderanforderungen prüfen wir im Einzelfall an der jeweils aktuellen Fassung – sie ändern sich häufiger als die Einkommensregeln.

Öffentliche Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen: Dort wird nach § 15 Abs. 1 WFNG NRW regelmäßig das Jahreseinkommen des vergangenen Kalenderjahres zugrunde gelegt; bei dauerhafter Änderung der Einkommensverhältnisse wird stattdessen auf ein fiktives Jahreseinkommen hochgerechnet. Eine Mehrjahresmittelung wie in der Bankpraxis ist nicht vorgesehen. Und § 14 Abs. 2 WFNG NRW schließt einen Verlustausgleich zwischen den Einkunftsarten aus – nur die Einkunftsarten mit positivem Saldo werden addiert. Für Selbstständige mit mehreren Einkunftsquellen kann das anrechenbare Einkommen dort deshalb höher ausfallen als der Betrag im Steuerbescheid.

In Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis gilt außerdem der nordrhein-westfälische Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent für alle ab dem 1. Januar 2015 beurkundeten Verträge. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Courtage ist das der Block, der aus Eigenkapital bezahlt werden will – im Nebenkostenrechner auf den Euro genau.

Wenn die Bank ihre Prüfpflicht verletzt

Der Vollständigkeit halber, weil es oft verkürzt dargestellt wird: Verletzt der Darlehensgeber die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung, ermäßigt sich nach § 505d Abs. 1 Satz 1 BGB ein vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz für Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe entsprechender Laufzeit, und Sie können nach Satz 3 jederzeit fristlos kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu schulden.

Diese Rechtsfolge ist aber kein Automatismus. Nach § 505d Abs. 1 Satz 5 BGB greift sie nicht, wenn der Vertrag bei ordnungsgemäßer Prüfung hätte geschlossen werden dürfen – also gerade in den Fällen, in denen die Finanzierung tragfähig war und nur formal fehlerhaft geprüft wurde. Und nach Absatz 3 greift sie nicht, soweit der Mangel darauf beruht, dass Sie selbst Informationen vorsätzlich oder grob fahrlässig unrichtig erteilt oder vorenthalten haben. Wer im Antrag eine Bürgschaft verschweigt, verliert also nicht nur Vertrauen, sondern auch den Schutz.