Der Bausparvertrag:
was er kann und was nicht

Ein Bausparvertrag verbindet zwei Phasen: Erst sparen Sie bei einer Bausparkasse an, danach haben Sie einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen (§ 1 Abs. 2 BauSparkG). Das Darlehen gibt es nur für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen – bauen, kaufen, modernisieren oder einen bestehenden Wohnbaukredit ablösen (§ 1 Abs. 1 und 3 BauSparkG). Das ist seine Stärke und zugleich seine Grenze.

Wie ein Bausparvertrag funktioniert

• Ansparen. Sie zahlen einen festen monatlichen Regelsparbeitrag an die Bausparkasse. Zahlen Sie weniger, kann sie mahnen und den Vertrag gegebenenfalls kündigen (BaFin). Ihr Guthaben ist in der Ansparphase durch die gesetzliche Einlagensicherung bis 100.000 Euro je Kunde geschützt (BaFin).
• Zuteilung. Die Mindestvoraussetzungen legt der Tarif fest – meist ein Mindestsparguthaben, eine Mindestsparzeit und eine Mindestbewertungszahl. Die Bewertungszahl misst, was Sie im Vergleich zu den anderen Bausparern desselben Tarifs geleistet haben (BaFin). Die Mindestwerte zu erreichen, genügt aber nicht: Zugeteilt wird aus dem Geld, das im Kollektiv für Zuteilungen zur Verfügung steht (§ 1 Abs. 5 BauSparkG), und erst, wenn Ihre Bewertungszahl die Zielbewertungszahl erreicht. Diese berechnet die Bausparkasse aus ihrem Vertragsbestand und den verfügbaren Mitteln; sie kann über der Mindestbewertungszahl liegen, nicht darunter (Stiftung Warentest, Stand 1. September 2026).
• Darlehen. Nach der Zuteilung steht die Bausparsumme bereit: Ihr Guthaben plus das Bauspardarlehen. Das Darlehen ist grundsätzlich durch ein Grundpfandrecht zu sichern (§ 7 Abs. 1 BauSparkG), und die Bausparkasse prüft vorher Ihre Kreditwürdigkeit. Zurückgezahlt wird meist deutlich schneller als bei anderen Darlehen, die Monatsrate ist deshalb meist höher (Verbraucherzentrale).

Wofür er taugt – und wofür nicht

Er taugt, wenn Sie ein Wohnvorhaben mehrere Jahre im Voraus planen, das Geld nicht auf den Monat genau brauchen und für später ein Darlehen mit bekannten Bedingungen wollen. Bei Tarifen mit festem Darlehenszins steht dieser schon bei Vertragsabschluss fest; es gibt auch Tarife mit veränderlichem Zins. Welcher Fall vorliegt, steht im Tarif.

Er taugt nicht

• als Geldanlage: Während der Sparphase ist die Rendite wegen der Kosten meist negativ (Verbraucherzentrale, Stand 10. November 2025).
• wenn der Termin feststehen muss: Den Zeitpunkt der Zuteilung sagt Ihnen niemand zu – dazu gleich mehr.
• bei kurzfristigem Bedarf: Ohne Ansparzeit keine Zuteilung. Wer das Geld bald braucht, braucht ein anderes Produkt.
• als alleinige Finanzierung einer Immobilie: Wegen der hohen Rückzahlungsraten ist das in der Regel unrealistisch (Verbraucherzentrale).
• mit einer Bausparsumme über dem Bedarf: Die Abschlussgebühr richtet sich nach der Bausparsumme, nicht nach dem, was Sie am Ende nutzen.

Drei Anlässe, bei denen ich ihn einsetze

1. Einen Teil einer späteren Anschlussfinanzierung vorbereiten

Läuft Ihre Zinsbindung in einigen Jahren aus, kann ein Bausparvertrag einen Teil der Restschuld ablösen. Das Gesetz lässt die Ablösung von Verbindlichkeiten aus dem Wohnungsbau ausdrücklich zu (§ 1 Abs. 3 Nr. 6 und 7 BauSparkG). Der Vorteil: Bei einem Tarif mit festem Darlehenszins kennen Sie diesen heute schon, auch wenn Sie das Darlehen erst Jahre später abrufen.

Der Haken: Dass die Zuteilung genau zum Ende Ihrer Zinsbindung kommt, kann niemand zusagen (§ 4 Abs. 5 BauSparkG). Kommt sie später, brauchen Sie für die Restschuld eine Zwischenlösung zu Bedingungen, die heute niemand kennt. Brauchen Sie das Darlehen dagegen später als geplant, kann die Bausparkasse nach der Zuteilung auf Regelsparbeiträgen bestehen (Verbraucherzentrale). Ob sich das Ganze gelohnt hat, zeigt erst der Rückblick. Ich rechne den Bausparvertrag deshalb immer neben Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen durch – mehr unter Anschlussfinanzierung.

2. Für eine Modernisierung ansparen

Wer Dach, Heizung oder Umbau einige Jahre im Voraus plant, kann dafür gezielt ansparen und hat nach der Zuteilung Anspruch auf ein Bauspardarlehen. Erhaltung und Verbesserung von Wohngebäuden zählen zu den wohnungswirtschaftlichen Maßnahmen (§ 1 Abs. 3 Nr. 1 BauSparkG). Stiftung Warentest kommt zu dem Ergebnis, dass ein Bausparvertrag für eine geplante Modernisierung sinnvoll sein kann, nennt als Nachteile aber hohe Abschlussgebühren und sehr niedrige Guthabenzinsen (Stand 1. September 2026). Ein Bauspardarlehen lässt sich nach Stiftung Warentest und Verbraucherzentrale jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung; maßgeblich sind die Bedingungen des Tarifs.

Eine Grenze gehört dazu: Bauspar- oder Vorausdarlehen ohne Grundschuld vermittle ich nicht; ein solches Darlehen beantragen Sie direkt bei der Bausparkasse.

3. Die Bauspar-Sofortfinanzierung – als Baustein, mit ihren Risiken

Hier schließen Sie zwei Verträge zugleich: ein tilgungsfreies Vorausdarlehen und einen Bausparvertrag, der das Vorausdarlehen nach der Zuteilung ablöst. Bis dahin wird kein Euro getilgt. Die Verbraucherzentrale rät bei diesen Modellen zur Vorsicht (Stand 7. Mai 2024) und nennt die Fallstricke:

• Die Zuteilung kommt später als gedacht. Dann ist eine Zwischenfinanzierung nötig, zu einem Zins, den heute niemand kennt – es sei denn, der Zins ist ausdrücklich bis zur Zuteilung festgeschrieben.
• Bausparsumme und Vorausdarlehen passen nicht zusammen. Dann entsteht eine Finanzierungslücke.
• Die Monatsrate ändert sich zwischen Anspar- und Darlehensphase.
• Die Kosten: die Abschlussgebühr und Zinsen auf das volle, nicht getilgte Vorausdarlehen. Der Bausparteil bringt bis zur Zuteilung meist eine negative Rendite.

Nach Einschätzung der Verbraucherzentralen entspricht das Modell meist nicht dem Bedarf der Verbraucher; die Alternative ist ein gewöhnliches Annuitätendarlehen mit ähnlich langer Zinsbindung. Ich schlage die Sofortfinanzierung deshalb nur vor, wenn sie im direkten Vergleich besteht. Sie sehen den effektiven Jahreszins für das Gesamtprodukt aus Vorausdarlehen und Bausparvertrag über die gesamte Laufzeit (§ 16 Abs. 8 PAngV) neben einem gleich hohen Annuitätendarlehen mit gleicher Rate – nur so sind beide vergleichbar. Vorgeschrieben ist dieser Gesamtzins, wenn die preisbestimmenden Bedingungen des Vorausdarlehens bis zur Zuteilung feststehen. Berechnet wird er mit der Zuteilungsfrist, die sich aus der Zielbewertungszahl für gleichartige Bausparverträge ergibt (§ 16 Abs. 8 PAngV). Er beruht also auf einer angenommenen Frist, nicht auf einer Zusage; kommt die Zuteilung später, stimmt die Rechnung nicht mehr. Was das Gesetz unter Vor- und Zwischenfinanzierung durch die Bausparkasse versteht, steht im Ratgeber Zwischenfinanzierung.

Die Zuteilung: kein Termin, kein Versprechen

Legt Ihnen die Bausparkasse eine Rechnung mit einem Zuteilungszeitpunkt vor, ist das ihre unverbindliche Schätzung; auch der Gesamtzins einer Sofortfinanzierung beruht auf einer solchen angenommenen Frist. Einen Zeitpunkt sage ich Ihnen nicht zu. Ich kennzeichne jede solche Annahme und rechne mit Ihnen durch, was passiert, wenn es länger dauert.

Auch die andere Richtung gehört dazu: Lassen Sie einen zuteilungsreifen Vertrag lange liegen, darf die Bausparkasse ihn kündigen. Nach dem Bundesgerichtshof gilt das für Verträge, die seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind, auch wenn sie nicht voll bespart sind (Urteile vom 21. Februar 2017, XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16).

Staatliche Förderung – nur mit ihren Bedingungen

Für Bausparbeiträge gibt es die Wohnungsbauprämie, unter weiteren Voraussetzungen:

• Sie beträgt 10 Prozent der begünstigten Sparbeiträge. Begünstigt sind höchstens 700 Euro im Jahr, bei Ehegatten zusammen 1.400 Euro (§ 3 WoPG). Die Prämie beträgt also höchstens 70 beziehungsweise 140 Euro im Jahr.
• Die Einkommensgrenze liegt bei 35.000 Euro, bei Ehegatten bei 70.000 Euro. Maßgebend ist das zu versteuernde Einkommen des Sparjahres, nicht das Bruttogehalt (§ 2a WoPG).
• Berechtigt ist, wer unbeschränkt einkommensteuerpflichtig und mindestens 16 Jahre alt oder Vollwaise ist (§ 1 WoPG). An dieselbe Bausparkasse müssen im Sparjahr mindestens 50 Euro fließen (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 WoPG).
• Die Prämie setzt voraus, dass Sie das Geld aus dem Vertrag bei Auszahlung unverzüglich und unmittelbar für den Wohnungsbau verwenden (§ 2 Abs. 2 WoPG). Zur Auszahlung meldet die Bausparkasse die Prämie deshalb erst an, wenn das nachgewiesen ist (§ 4a Abs. 2 WoPG). Über Ihr Guthaben können Sie auch anders verfügen, etwa indem Sie den Vertrag kündigen; dann entfällt die Prämie, außer in den folgenden Fällen.
• Ausnahmen (§ 2 Abs. 2 WoPG): Wer bei Vertragsabschluss jünger als 25 Jahre war, kann frühestens sieben Jahre nach Abschluss auch ohne Wohnungsbau über den Vertrag verfügen, ohne die Prämie zu verlieren, und das nur einmal. Unschädlich ist eine solche Verfügung auch, wenn der Bausparer oder sein nicht dauernd getrennt lebender Ehegatte nach Vertragsabschluss gestorben oder völlig erwerbsunfähig geworden ist, oder wenn der Bausparer nach Vertragsabschluss arbeitslos geworden ist, die Arbeitslosigkeit mindestens ein Jahr ununterbrochen besteht und bei der Verfügung noch andauert. In all diesen Fällen gibt es die Prämie nur für die Beiträge der letzten sieben Sparjahre.
• Beantragt wird die Prämie bei der Bausparkasse, spätestens bis zum Ende des zweiten Kalenderjahres nach dem Sparjahr (§ 4 Abs. 2 WoPG).

Die Prämie ist ein Zuschuss, keine Verzinsung, und sie macht aus einem Bausparvertrag keine Geldanlage. Fließen vermögenswirksame Leistungen Ihres Arbeitgebers in den Vertrag, kommt unter weiteren Voraussetzungen, darunter einer eigenen Einkommensgrenze, die Arbeitnehmer-Sparzulage in Betracht (§ 13 5. VermBG). Für Beiträge, für die ein Anspruch auf die Sparzulage besteht, gibt es keine Wohnungsbauprämie (§ 1 WoPG).

Was es kostet und wie ich bezahlt werde

Für die Beratung und Vermittlung eines Bausparvertrags zahlen Sie mir kein Honorar. Bezahlt werde ich von der Bausparkasse: Kommt Ihr Vertrag zustande, erhalte ich von ihr eine Provision.

Sie selbst zahlen der Bausparkasse beim Abschluss eine Abschlussgebühr. Ihre Höhe richtet sich nach der Bausparsumme und steht im Tarif der Bausparkasse. Die Verbraucherzentrale ordnet diese Gebühr im Kern als die Provision ein, die die Bausparkasse an den Vermittler zahlt (Stand 7. Mai 2024). Beim Bausparen sehen Sie die Kosten des Vertriebs deshalb als eigenen Posten; bei einer Baufinanzierung stecken sie dagegen in den Konditionen der Bank.

Wie hoch die Gebühr in Ihrem Fall ist, steht in den Vertragsunterlagen, die Sie vor der Unterschrift erhalten. Die Höhe meiner Provision nenne ich Ihnen vor der Unterschrift, ohne dass Sie danach fragen müssen. Ihre Sparbeiträge und die Gebühr zahlen Sie direkt an die Bausparkasse, nie an mich.

Die Abschlussgebühr ist nicht der einzige Posten: Für das spätere Bauspardarlehen zahlen Sie Zinsen, und manche Tarife sehen weitere Entgelte vor. Kontoführungsgebühren dürfen Bausparkassen nach Angaben der BaFin weder in der Anspar- noch in der Darlehensphase erheben. Stiftung Warentest berichtet allerdings, dass einige Bausparkassen in der Sparphase ein jährliches Vertrags- oder Jahresentgelt verlangen, dessen Zulässigkeit rechtlich umstritten ist, und dass manche für das Bauspardarlehen neben den Zinsen ein Agio berechnen, also einen Aufschlag (Stand 1. September 2026). Welche Posten Ihr Tarif enthält, steht in seinen Bedingungen; ich gehe sie vor der Unterschrift mit Ihnen durch.

Wie ich bei einer Baufinanzierung bezahlt werde, steht unter Wie ich bezahlt werde.

Wo ich aufhöre

Ob Ihnen Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmer-Sparzulage zustehen, hängt an Ihrem zu versteuernden Einkommen und an Ihrer übrigen Lage. Ich nenne Ihnen den gesetzlichen Rahmen; die Prüfung im Einzelfall gehört zur Steuerberatung. Steuerlich beraten darf ich Sie nicht, und ich tue es auch nicht.

Bauspar- und Vorausdarlehen ohne Grundschuld vermittle ich nicht. Und über Annahme, Zuteilung und Darlehen entscheidet die Bausparkasse, nicht ich.

Bausparen als Baustein im Ratgeber → Anschlussfinanzierung Modernisierung

Hinweis: Stand 19. September 2026. Maßgeblich sind der Tarif und die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge der jeweiligen Bausparkasse, für die Förderung die im Sparjahr geltende Fassung der Gesetze. Einen Zuteilungszeitpunkt sagt diese Seite nicht zu. Sie dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Quellen: Gesetz über Bausparkassen §§ 1, 4, 7; Wohnungsbau-Prämiengesetz §§ 1, 2, 2a, 3, 4, 4a; Fünftes Vermögensbildungsgesetz § 13; Preisangabenverordnung § 16 Abs. 8; Bürgerliches Gesetzbuch § 491 Abs. 3 – jeweils gesetze-im-internet.de, abgerufen am 19. September 2026. BaFin, „Bausparen – verständlich erklärt“, abgerufen am 19. September 2026. Verbraucherzentrale, „Sofortfinanzierung: Vorsicht bei komplizierten Bausparmodellen“ (Stand 7. Mai 2024), „Lohnt sich ein Bausparvertrag?“ (Stand 10. November 2025) und „Immobilienfinanzierung: Häufige Fragen rund um Hauskauf und Hauskredit“ (Stand 14. November 2025). Stiftung Warentest, „Bausparverträge im Vergleich“ und das zugehörige Glossar „Von Abschlussgebühr bis Zwischenfinanzierung“ (jeweils Stand 1. September 2026). Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 21/2017 vom 21. Februar 2017.