Woraus eine
Finanzierung besteht

Das Annuitätendarlehen – der Standardbaustein

Die BaFin beschreibt es so: Immobilienkredite werden meist in gleichbleibenden monatlichen Raten – Annuitäten – zurückgezahlt, wobei der Tilgungsanteil im Zeitverlauf steigt und der Zinsanteil sinkt. Die Rate bleibt gleich, ihre Zusammensetzung verschiebt sich.

Ein Punkt daran wird regelmäßig übersehen: Zinsbindung und Laufzeit sind nicht dasselbe. Nach zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren Zinsbindung bleibt eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung nötig wird. Wie hoch sie ausfällt, entscheidet die anfängliche Tilgung – im Tilgungsrechner in zwei Minuten sichtbar.

Volltilger, variabel, Forward

Volltilgerdarlehen

Hier wird die Kreditsumme innerhalb der vereinbarten Laufzeit vollständig zurückgezahlt. Es bleibt keine Restschuld – und damit kein Zinsänderungsrisiko am Ende. Der Preis dafür ist eine höhere Rate und weniger Beweglichkeit: Wer volltilgt, kann die Rate nicht ohne Weiteres senken, wenn sich etwas ändert.

Variables Darlehen

Der Zins folgt dem Markt. Dafür können Sie den Vertrag jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB); dieses Recht kann vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden (§ 489 Abs. 4 Satz 1 BGB). Das macht den variablen Baustein zum beweglichsten – und zum einzigen ohne jede Zinssicherheit. Er passt für überschaubare Beträge und absehbare Zeiträume, etwa wenn ein Bausparvertrag zugeteilt wird oder eine Erbschaft absehbar ist. Als Hauptbaustein einer Familienfinanzierung passt er nicht.

Forward-Darlehen

Es sichert schon vor Ablauf der laufenden Zinsbindung eine neue Zinsfestschreibung. Für jeden Monat bis zum Beginn des neuen Kredits fällt dabei meist ein Zinsaufschlag an, dessen Höhe variiert (BaFin, Verbraucherinformation zur Anschlussfinanzierung). Ausführlich im eigenen Ratgeber.

Am Ende der Zinsbindung gibt es für die Restschuld nur zwei Wege: die Zinsanpassung beim bisherigen Kreditgeber – die Prolongation – oder den Wechsel zu einem neuen Anbieter, die Umschuldung. Beide sind vergleichbar; das ist der Punkt.

Sondertilgung und vorzeitige Rückzahlung

Während der Sollzinsbindung besteht bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen kein allgemeines Recht auf vorzeitige Rückzahlung. Sie können nur dann ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB, „Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige Rückzahlung“). Der Verkauf der Immobilie ist der Musterfall.

Alles darüber hinaus ist Verhandlungssache: Ein vertraglich vereinbartes Sondertilgungsrecht – üblich sind fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr – ist kein gesetzlicher Anspruch, sondern ein Baustein im Angebot. Er gehört in den Vergleich, weil er über die Jahre mehr Geld sparen kann als ein Zehntelprozent beim Zins.

Rangstellen: wer zuerst bedient wird

Sobald mehrere Bausteine im Spiel sind, wird der Rang im Grundbuch wichtig. Das Rangverhältnis unter mehreren Rechten, mit denen ein Grundstück belastet ist, bestimmt sich – wenn die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind – nach der Reihenfolge der Eintragungen (§ 879 Abs. 1 Satz 1 BGB, „Rangverhältnis mehrerer Rechte“). Für Rechte in verschiedenen Abteilungen gilt Satz 2.

Ein nachrangiges Darlehen wird im Verwertungsfall erst nach dem vorrangigen bedient. Es trägt deshalb ein höheres Risiko und ist in aller Regel teurer. Das ist keine Willkür, sondern Preis für Rang.

Gestalten lässt sich das: Der Eigentümer kann sich bei der Belastung die Befugnis vorbehalten, ein anderes, dem Umfang nach bestimmtes Recht mit dem Rang vor jenem Recht eintragen zu lassen – der Rangvorbehalt nach § 881 BGB. Bei Förderdarlehen, die auf einen bestimmten Rang bestehen, ist das gelegentlich der Schlüssel.

Gesichert werden die Bausteine im Regelfall über eine Grundschuld: Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 Abs. 1 BGB, „Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld“). Mehrere Bausteine derselben Bank teilen sich häufig eine Grundschuld – mehrere Banken brauchen eine Rangordnung.

Und über allem steht die Prüfung: Bevor Bausteine kombiniert werden, darf die Bank den Vertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen (§ 505a Abs. 1 Satz 2 BGB). Maßgeblich ist dabei die Gesamtbelastung, nicht der einzelne Baustein.

Förderbausteine des Bundes: KfW

Die folgenden Angaben stehen auf dem Stand vom 7. August 2026. Förderprogramme werden häufiger geändert als Gesetze; vor einer Entscheidung prüfen wir die dann geltende Fassung.

• Nr. 300 „Wohneigentum für Familien – Neubau“: je nach Kinderzahl und Nachhaltigkeitszertifizierung Kredithöchstbeträge von 170.000 bis 270.000 Euro. Voraussetzung ist ein zu versteuerndes Haushaltsjahreseinkommen unterhalb der Programmgrenze – gerechnet wird der Durchschnitt der zu versteuernden Einkommen des zweiten und dritten Jahres vor Antragstellung, nachgewiesen durch Einkommensteuerbescheide.
• Nr. 308 „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ („Jung kauft Alt“): 140.000 Euro bei einem Kind, 160.000 Euro bei zwei, 180.000 Euro ab drei Kindern. Gefördert wird der Erwerb einer sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilie mit Energieausweisklasse F, G oder H. Innerhalb von maximal 4,5 Jahren nach der Zusage ist zu sanieren; die zulässigen Zielstandards nennt die KfW auf der Produktseite – sie haben sich zuletzt geändert und gehören im Einzelfall geprüft.
• Nr. 124 „KfW-Wohneigentumsprogramm“: bis zu 100.000 Euro für Kauf oder Bau selbstgenutzten Wohneigentums, ohne Einkommens- und ohne Energiestandardgrenze. Achtung: Teilrückzahlungen und Sondertilgungen sind hier ausgeschlossen – ein Baustein, der Sie über die Laufzeit bindet.
• Nr. 261 „Wohngebäude – Kredit“: für die energetische Sanierung bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit mit einem Tilgungszuschuss von bis zu 22.500 Euro je Wohneinheit.
• Nr. 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“: bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit, bei Nachweis eines QNG-PLUS- oder QNG-PREMIUM-Zertifikats bis zu 150.000 Euro.
• Nr. 358/359 „Einzelmaßnahmen – Ergänzungskredit“: bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit. Er kann nicht eigenständig beantragt werden – Voraussetzung ist eine Zuschusszusage der KfW oder ein Zuwendungsbescheid des BAFA.

Die energetischen Anforderungen, auf die die KfW-Effizienzhausstufen aufsetzen, stehen seit dem 29. Juli 2026 unter neuem Namen: Das Gebäudeenergiegesetz wurde nicht aufgehoben, sondern durch das Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert und trägt seither die Kurzbezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz. Was das für Bestandsobjekte bedeutet, steht im Ratgeber zur Sanierungspflicht.

Förderbausteine des Landes: NRW

In Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis kommt die Landesförderung dazu – und sie wird oft übersehen, weil sie einen anderen Weg nimmt als die KfW.

Die soziale Wohnraumförderung des Landes NRW gewährt für selbstgenutztes Wohneigentum ein Grunddarlehen, dessen Höhe von der Kostenkategorie der Gemeinde und der Einkommensgruppe abhängt; für die Einkommensgruppe A liegt es je nach Kategorie zwischen 100.000 und 184.000 Euro (Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen im Land Nordrhein-Westfalen 2025). Die Baudarlehen der Eigentumsförderung werden für die Einkommensgruppe A mit 0,5 Prozent Zins bei 30 Jahren Zinsbindung ausgereicht; die Tilgung beträgt 1 Prozent bei Neubau und Ersterwerb und 2 Prozent beim Bestandserwerb.

Der entscheidende Verfahrensunterschied: Anträge auf die NRW-Eigentumsförderung werden nicht bei der NRW.BANK gestellt, sondern bei der zuständigen Stadt- oder Kreisverwaltung als Bewilligungsbehörde – in Bonn also bei der Stadt, im Rhein-Sieg-Kreis beim Kreis. Und zwar zwingend vor Beginn des Bau-, Kauf- oder Modernisierungsvorhabens.

Daneben bietet die NRW.BANK ein eigenes Programm, NRW.BANK.Wohneigentum, das bis zu 50 Prozent der förderfähigen Kosten finanziert, über ein Kreditinstitut eigener Wahl beantragt wird und an Einkommensgrenzen gebunden ist.

Diese Programme laufen in andere Rangstellen und mit anderen Fristen als das Bankdarlehen. Wer sie einplant, plant die Reihenfolge mit – nicht umgekehrt.

Bausparen als Baustein

Der Bausparvertrag ist gesetzlich definiert: Bausparer ist, wer mit einer Bausparkasse einen Vertrag schließt, durch den er nach Leistung von Bauspareinlagen einen Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens erwirbt (§ 1 BauSparkG, „Begriffsbestimmungen“). Bausparkassen gewähren diese Darlehen nach § 1 Abs. 1 Satz 1 BauSparkG für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen; welche das sind, zählt § 1 Abs. 3 BauSparkG abschließend auf – dazu gehört nach Nummer 6 auch die Ablösung von Verbindlichkeiten, die zur Durchführung solcher Maßnahmen entstanden sind.

Die Unsicherheit steckt im Zeitpunkt. Wann die Zuteilung erfolgt, kann die Bausparkasse bei Vertragsabschluss nicht genau vorhersagen, sondern nur schätzen – sie hängt vom Verhalten der übrigen Bausparer ab (BaFin, Verbraucherinformation „Bausparen“). Ein Finanzierungskonzept, das einen bestimmten Zuteilungstermin voraussetzt, setzt etwas voraus, das niemand zusagen kann.

Die Bauspar-Sofortfinanzierung

Beim Kombikredit werden gleichzeitig zwei Verträge geschlossen: ein tilgungsfreies Vorausdarlehen und ein Bausparvertrag. Das Vorausdarlehen wird nicht getilgt; stattdessen wird in den Bausparvertrag eingezahlt, der es später ablöst. Die Verbraucherzentrale rät zur Vorsicht bei diesen Modellen – vor allem, weil die Gesamtkosten schwer vergleichbar sind und der Zeitpunkt der Zuteilung nicht feststeht.

Dasselbe gilt für endfällige Festdarlehen mit Tilgungsersatz – kombiniert mit Kapitallebensversicherungen, Bausparverträgen oder Fondssparplänen. Der Baustein tilgt nicht selbst, sondern setzt auf ein daneben laufendes Produkt (BaFin). Das kann aufgehen. Es kann auch nicht aufgehen, und dann fehlt am Ende die Tilgung.

Wie die Bausteine zusammenwirken

Drei Wechselwirkungen entscheiden über die Qualität einer Kombination:

• Rangfolge: Welcher Baustein steht wo im Grundbuch? Förderdarlehen verlangen oft einen bestimmten Rang; das kann die Struktur des Hauptdarlehens verändern.
• Zinsbindungen: Laufen sie gleichzeitig aus oder gestaffelt? Gleichzeitig heißt: volles Zinsänderungsrisiko an einem Tag. Gestaffelt heißt: mehr Aufwand, weniger Klumpenrisiko.
• Sondertilgung: Wo darf sie eingesetzt werden? Sinnvoll ist sie beim teuersten Baustein – dort, wo sie oft ausgeschlossen ist.

Dazu kommt ein Posten, der bei mehreren Bausteinen schnell groß wird: der Bereitstellungszins. Für die Zeit zwischen Bereitstellung und vollständigem Abruf fällt er an; bei Neubau und Sanierung mit langem Abrufzeitraum ist die bereitstellungszinsfreie Zeit deshalb ein eigenständiges Verhandlungsthema (BaFin). Wer drei Bausteine hat, hat drei Abrufpläne.