Kaufen, bevor
verkauft ist

Wozu sie da ist

Sie haben eine Immobilie, die Sie verkaufen wollen, und eine, die Sie kaufen möchten. Der Erlös aus dem Verkauf soll den Kauf mitfinanzieren – aber der Notartermin für den Kauf liegt vor dem für den Verkauf. In dieser Lücke fehlt Geld, das rechnerisch längst vorhanden ist.

Die Zwischenfinanzierung stellt dieses Geld vorübergehend bereit. Sie ist damit kein eigenes Produkt für Ihr neues Zuhause, sondern eine Brücke: Sobald der Verkaufserlös eingeht, wird sie in einer Summe zurückgeführt. Was danach bleibt, ist Ihre eigentliche, langfristige Finanzierung.

Wie sie konstruiert ist

Eine Zwischenfinanzierung ist typischerweise endfällig aufgebaut: Während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen, die gesamte Summe wird am Ende auf einmal zurückgezahlt. Es wird also nicht getilgt – wozu auch, wenn der Verkaufserlös ohnehin alles auf einmal ablöst.

Verzinst wird sie in aller Regel variabel. Das ist der zweite prägende Unterschied zum gewöhnlichen Annuitätendarlehen und hat handfeste rechtliche Folgen – dazu weiter unten. Laufzeit und Besicherung sind gesetzlich nicht vorgegeben; jedes Institut legt sie selbst fest. Die Volksbanken Raiffeisenbanken beschreiben auf ihrer Ratgeberseite Laufzeiten von bis zu 24 Monaten, andere Häuser arbeiten mit kürzeren. Eine Marktregel ist das nicht.

Was rechtlich dranhängt

Eine Zwischenfinanzierung an einen Verbraucher ist nach § 491 Abs. 3 Satz 1 BGB („Verbraucherdarlehensvertrag“) schon dann ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag, wenn sie entweder nach Nummer 1 durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert ist oder nach Nummer 2 für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an einem Grundstück oder Gebäude bestimmt ist. Auf eine Grundschuld kommt es dafür nicht zwingend an.

Das ist keine Formalie. Daran hängen:

• die vorvertraglichen Informationen einschließlich des europäischen Merkblatts (ESIS),
• die Kreditwürdigkeitsprüfung nach §§ 505a, 505b BGB,
• und ein Widerrufsrecht: Bei einem Verbraucherdarlehensvertrag steht Ihnen nach § 495 Abs. 1 BGB („Widerrufsrecht; Bedenkzeit“) ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu; ausgeschlossen ist es nur in den drei abschließend genannten Fällen des Absatzes 2.

Auch die Vermittlung einer solchen Zwischenfinanzierung ist erlaubnispflichtig: Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen vermitteln oder dazu beraten will, braucht die Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34i Abs. 1 Satz 1 GewO, „Immobiliardarlehensvermittler“).

Was die Bank prüft – und warum der erwartete Kaufpreis nicht reicht

Der häufigste Denkfehler: „Das alte Haus ist doch mehr wert als die Zwischenfinanzierung, also ist sie sicher.“ So funktioniert die Prüfung nicht. Nach § 505b Abs. 2 Satz 3 BGB darf sich die Kreditwürdigkeitsprüfung gerade nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt oder dass er zunehmen wird. Und § 4 Abs. 2 ImmoKWPLV lässt den Immobilienwert nur „als zusätzliches Merkmal zu anderen Faktoren“ zu.

Für endfällige Darlehen kommt eine eigene Vorschrift hinzu: § 4 Abs. 5 ImmoKWPLV verlangt ausdrücklich die Prüfung, ob die Rückzahlung des endfälligen Betrages wahrscheinlich ist – und wenn sie aus Fremdmitteln erfolgen soll, zusätzlich eine Prognose zur späteren Anschlussfinanzierung. Eine Zwischenfinanzierung ist der Musterfall dafür.

Praktisch heißt das: Die Bank rechnet damit, dass der Verkauf sich verzögert. Ihre laufende Belastbarkeit muss das aushalten – und zwar mit allen drei Posten gleichzeitig.

Vorzeitig zurückzahlen: was erlaubt ist

Hier trennt sich, ob Ihre Zwischenfinanzierung variabel oder fest verzinst ist. Der Vertrag entscheidet, nicht die Faustregel.

Variabel verzinst – der Regelfall

Sie können den Vertrag jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB, „Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers“). Dieses Recht kann vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden (§ 489 Abs. 4 Satz 1 BGB). Unabhängig davon dürfen Sie Ihre Verbindlichkeiten aus einem Verbraucherdarlehensvertrag jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig erfüllen (§ 500 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Eine Vorfälligkeitsentschädigung scheidet aus. Der Darlehensgeber kann sie nach § 502 Abs. 1 Satz 1 BGB nur verlangen, wenn Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden. Bei variabler Verzinsung fehlt diese Voraussetzung schon im Tatbestand.

Fest verzinst – die Ausnahme

Dann können Sie vor Ablauf der Sollzinsbindung ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB, „Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige Rückzahlung“). Der Verkauf des besicherten Objekts ist der Musterfall dafür.

Eine Wartezeit von sechs Monaten gibt es dabei nicht: § 500 Abs. 2 Satz 3 BGB schließt die Anwendung des § 490 Abs. 2 BGB in diesem Fall ausdrücklich aus. Die vielzitierte Sechsmonatsregel gilt für Darlehensnehmer, die keine Verbraucher sind. Der Darlehensgeber kann dann allerdings eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Und noch ein Punkt, der bares Geld wert sein kann: Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit, über Ihr Kündigungsrecht oder über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Wenn das alte Objekt nicht verkauft wird

Das ist das eigentliche Risiko, und es lässt sich nicht wegverhandeln – nur vorbereiten.

Die Laufzeit läuft ab. Ist bis dahin nicht verkauft, sind Sie auf eine Verlängerung angewiesen – auf die Sie keinen Anspruch haben. Ob der Vertrag eine Verlängerungsoption enthält, zu welchen Bedingungen, und ob eine Umwandlung in ein Annuitätendarlehen zugesagt ist: Diese drei Fragen gehören vor die Unterschrift, nicht in den letzten Monat.

Der Preis fällt niedriger aus als geplant. Dann fehlt am Ende Geld, das eingeplant war. Es muss aus Eigenmitteln oder aus einer Aufstockung der neuen Finanzierung kommen – und die neue Bank prüft dafür erneut.

Kann die Bank fristlos kündigen? Nach § 490 Abs. 1 BGB („Außerordentliches Kündigungsrecht“) kann der Darlehensgeber fristlos kündigen, wenn in Ihren Vermögensverhältnissen oder in der Werthaltigkeit einer gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens – auch unter Verwertung der Sicherheit – gefährdet wird. Nach Auszahlung gilt das nur „in der Regel“. Eine bloße Wertkorrektur beim Altobjekt genügt also nicht, solange die Rückzahlung gesichert bleibt. Aber die Norm ist der Grund, warum die Bank auf Ihre Belastbarkeit schaut und nicht nur auf den Verkehrswert.

Bereitstellungszinsen – der Posten, den fast alle übersehen

Wer parallel zur Zwischenfinanzierung schon die endgültige Finanzierung abschließt, hält dort einen Betrag bereit, der noch nicht abgerufen ist. Dafür verlangen Banken nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit eine Bereitstellungsprovision.

Diese Provision lässt sich im Nachhinein nicht angreifen: Der Bundesgerichtshof hat sie als kontrollfreie Preishauptabrede im Sinne des § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB eingeordnet; sie unterliegt damit keiner AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle (BGH, Beschluss vom 24. März 2020 – XI ZR 516/18). Verhandelbar ist dagegen die Länge der bereitstellungszinsfreien Zeit – und genau deshalb gehört sie in den Angebotsvergleich, nicht nur der Zinssatz.

Steuern beim Verkauf des alten Objekts

Die Zehnjahresfrist

Der Gewinn aus dem Verkauf ist als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, „Private Veräußerungsgeschäfte“). Ausgenommen sind Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (Satz 3). Bleibt der Gesamtgewinn im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, ist er nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG steuerfrei.

Gerechnet wird nach den notariellen Kaufverträgen, nicht nach Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintragung. Eine Veräußerung liegt vor, wenn die rechtsgeschäftlichen Erklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Frist bindend abgegeben worden sind (BFH, Urteil vom 10. Februar 2015 – IX R 23/13). Bei einem Objektwechsel mit Zwischenfinanzierung kann ein Beurkundungstermin wenige Wochen vor Fristablauf teuer werden.

Und Vorsicht bei der Eigennutzung: Wer nach dem Umzug ins neue Haus die alte Wohnung noch ein Jahr vermietet, bevor er sie verkauft, kann die Ausnahme verlieren.

Die Drei-Objekt-Grenze

Sie steht in keinem Gesetz. Sie ist ein von der Rechtsprechung entwickeltes und von der Finanzverwaltung übernommenes Indiz für die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel (BMF-Schreiben vom 26. März 2004 – IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I 2004 S. 434). Gewerblicher Grundstückshandel kann nach der Rechtsprechung auch unterhalb von vier Objekten vorliegen – und ein Objektwechsel mit Zwischenfinanzierung ist ein Objekt, das mitzählt.

Diese Frage gehört zum Steuerberater, nicht zum Finanzierungsvermittler. Ich sage Ihnen, wann sie sich stellt – beantworten muss sie jemand mit steuerlicher Zulassung.

Vor der Unterschrift zu klären

• Laufzeit und Verlängerung: Wie lange läuft sie? Gibt es eine Verlängerungsoption – und zu welchem Preis?
• Umwandlung: Ist zugesagt, dass sich die Zwischenfinanzierung in ein Annuitätendarlehen überführen lässt, falls der Verkauf scheitert?
• Verzinsung: Variabel oder fest? Davon hängen Kündigungsrecht und Vorfälligkeitsentschädigung ab.
• Besicherung: Grundschuld auf dem alten Objekt, auf dem neuen oder auf beiden? Wird das alte belastet, müssen beim Verkauf zwei Gläubiger koordiniert werden – Löschungsbewilligung, Treuhandauflagen, Ablösebetrag zum Stichtag.
• Bereitstellungszinsen: Ab wann laufen sie, bei welchem Darlehen, und wie lang ist die freie Zeit?
• Gesamtbelastung: Alte Rate plus Zwischenzinsen plus neue Rate plus zwei Objekte an Nebenkosten – über die realistische, nicht die optimistische Verkaufsdauer.
• Fristen: Die Zehnjahresfrist nach den Beurkundungsdaten, nicht nach dem Einzugstermin.

In Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis kommt beim Neukauf die nordrhein-westfälische Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent hinzu, dazu Notar und Grundbuch – Kosten, die aus Eigenkapital zu tragen sind und die der Verkaufserlös erst später auffüllt. Der Nebenkostenrechner zeigt den Betrag für Ihr Bundesland. Und wenn Sie das alte Objekt verkaufen, brauchen Sie dafür einen Energieausweis; die Vorlage- und Übergabepflichten regelt das Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 an die Stelle des Gebäudeenergiegesetzes getreten ist – mehr dazu im Ratgeber zur Sanierungspflicht.