Erbbaurecht
finanzieren

Was ein Erbbaurecht ist

Sie kaufen nicht das Grundstück, sondern das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Dafür zahlen Sie einen laufenden Erbbauzins. Das Grundstück bleibt der Stadt, der Kirchengemeinde oder der Stiftung.

Zwei Einschränkungen stehen gleich im ersten Paragraphen: Das Erbbaurecht kann nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden (§ 1 Abs. 4 Satz 1 ErbbauRG), und es kann nicht auf einen Teil eines Gebäudes – etwa ein einzelnes Stockwerk – beschränkt werden (§ 1 Abs. 3 ErbbauRG).

Für die Finanzierung entscheidend ist eine dritte Regel: Das Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, nicht des Grundstücks (§ 12 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG). Deshalb erfasst eine im Erbbaugrundbuch eingetragene Grundschuld auch das Haus. Für das Erbbaurecht wird von Amts wegen ein eigenes Grundbuchblatt angelegt – das Erbbaugrundbuch (§ 14 ErbbauRG).

Braucht die Grundschuld die Zustimmung des Eigentümers?

Nicht von Gesetzes wegen. Das ist die erste Überraschung. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung ist nur dann erforderlich, wenn sie als Inhalt des Erbbaurechts ausdrücklich vereinbart wurde (§ 5 Abs. 2 Satz 1 ErbbauRG: „Als Inhalt des Erbbaurechts kann ferner vereinbart werden …“). Ist sie vereinbart, ist die Belastung ohne Zustimmung unwirksam (§ 6 Abs. 1 ErbbauRG).

In der Praxis ist sie fast immer vereinbart. Deshalb ist die entscheidende Frage nicht „darf ich?“, sondern „unter welchen Bedingungen stimmt der Eigentümer zu?“.

Verweigert er die Zustimmung, sind Sie nicht wehrlos. § 7 Abs. 2 ErbbauRG gibt einen Anspruch auf Erteilung, wenn die Belastung mit den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft vereinbar ist und der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Das ist kein Freibrief, aber ein Hebel – und in der Praxis oft der Grund, warum eine zunächst abgelehnte Belastung am Ende doch zustande kommt.

Der Erbbauzins – und warum sein Rang über die Finanzierung entscheidet

Der Erbbauzins ist ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen; auf ihn sind die Vorschriften des BGB über die Reallasten entsprechend anzuwenden (§ 9 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG). Er wird also dinglich im Erbbaugrundbuch als Reallast gesichert.

Jetzt kommt der Punkt, den kaum jemand kennt und der die Finanzierbarkeit bestimmt: Als Inhalt des Erbbauzinses kann vereinbart werden, dass die Erbbauzinsreallast abweichend von § 52 Abs. 1 ZVG bei einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechts mit ihrem Hauptanspruch bestehen bleibt (§ 9 Abs. 3 Satz 1 ErbbauRG). Für die Bank heißt das: Ihr Grundpfandrecht steht hinter einer Last, die auch im Verwertungsfall nicht wegfällt. § 19 Abs. 2 ErbbauRG verlangt konsequent, einen der Hypothek im Range vorgehenden Erbbauzins zu kapitalisieren und vom Wert abzuziehen.

Praktisch bedeutet das: Der kapitalisierte Erbbauzins mindert den beleihbaren Wert. Das ist kein Fehler im System, sondern seine Logik – und der Grund, warum ein Erbbaurechtsobjekt bei gleichem Kaufpreis eine andere Finanzierungsstruktur braucht als ein Volleigentum.

Anpassung des Erbbauzinses

Bei Bauwerken, die Wohnzwecken dienen, begründet eine vereinbarte Anpassungsklausel einen Erhöhungsanspruch nur, soweit die Erhöhung nicht unbillig ist; unbillig ist sie regelmäßig, soweit sie über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht (§ 9a Abs. 1 ErbbauRG). Diese Schutzvorschrift gilt für Wohnbauwerke, nicht für gewerbliche.

Zahlungsverzug

Ein Heimfallanspruch wegen Zahlungsverzugs kann erst entstehen, wenn Sie mit mindestens zwei Jahresbeträgen im Rückstand sind (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG). Das ist eine hohe Schwelle – aber sie ist erreichbar, wenn der Erbbauzins in der Haushaltsrechnung vergessen wird. Er gehört neben die Rate, nicht daneben.

Heimfall und Zeitablauf – was mit dem Darlehen passiert

Heimfall

Der Heimfall – die Rückübertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer – kann als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Für Ihre Bank ist die Nachricht gut: Beim Heimfall bleiben Hypotheken, Grund- und Rentenschulden sowie Reallasten bestehen, soweit sie nicht dem Erbbauberechtigten selbst zustehen (§ 33 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG); haften Sie zugleich persönlich, übernimmt der Grundstückseigentümer die Schuld in Höhe der Belastung (§ 33 Abs. 2 und 3 ErbbauRG). Der Grundpfandgläubiger verliert seine Sicherheit also nicht.

Zeitablauf

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, hat der Grundstückseigentümer eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten (§ 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG). Aber: Über die Höhe, die Zahlungsart und sogar über den völligen Ausschluss der Entschädigung können Vereinbarungen als Inhalt des Erbbaurechts getroffen werden (§ 27 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 ErbbauRG). Ein Erbbaurechtsvertrag, der die Entschädigung ausschließt, ist deshalb für eine Bank ein ganz anderes Papier als einer, der sie zum Verkehrswert zusagt.

Wo eine Entschädigung besteht, tritt sie für den Darlehensgeber an die Stelle des Erbbaurechts: Sie haftet auf dem Grundstück an Stelle des Erbbaurechts und mit dessen Rang, und der Grundpfandgläubiger hat an ihr dieselben Rechte (§§ 28, 29 ErbbauRG).

Restlaufzeit

Die Beleihungswertermittlungsverordnung hat für Erbbaurechte eine eigene Vorschrift: § 21 BelWertV, amtlich überschrieben „Erbbaurechte und andere grundstücksgleiche Rechte“, verlangt, bei der Beleihung die Restlaufzeit zu berücksichtigen. Deshalb die Faustfrage jeder Bank: Wie lange läuft das Erbbaurecht noch – und wie verhält sich das zur Darlehenslaufzeit? Ein Erbbaurecht mit 25 Jahren Restlaufzeit trägt keine 30-jährige Finanzierung.

Zwei weitere Regeln, die im Grundbuch sichtbar werden: Das Erbbaurecht kann nur zur ausschließlich ersten Rangstelle bestellt werden, und der Rang kann nicht geändert werden (§ 10 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 ErbbauRG). Aufgehoben werden kann es nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers (§ 26 ErbbauRG).

Grunderwerbsteuer: teurer, als viele denken

Erbbaurechte stehen grunderwerbsteuerlich den Grundstücken gleich (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG, „Grundstücke“). Steuerbar ist deshalb bereits die Bestellung eines Erbbaurechts – nicht erst dessen Übertragung.

Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG, „Grundsatz“). Und dazu gehört der Erbbauzins: In die Bemessungsgrundlage fließen die auf die Laufzeit kapitalisierten Erbbauzinsen ein. Kapitalisiert wird mit dem Vielfachen aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz (§ 13 Abs. 1 Satz 1 BewG), das mit 5,5 Prozent gerechnet ist.

In Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis beträgt der Grunderwerbsteuersatz 6,5 Prozent; er gilt nach Angabe der Finanzverwaltung NRW für alle ab dem 1. Januar 2015 beurkundeten Verträge über in NRW gelegene Grundstücke. Bei einem Erbbaurecht wird dieser Satz also auf einen Betrag angewendet, der den kapitalisierten Erbbauzins enthält – nicht nur auf den Kaufpreis des Gebäudes. Wer nur mit dem Gebäudepreis rechnet, unterschätzt die Nebenkosten deutlich. Der Nebenkostenrechner zeigt Ihnen die Größenordnung; die genaue Bemessungsgrundlage beim Erbbaurecht rechnen wir im Einzelfall.

Erbbaurecht in Bonn: die Stadt als Erbbaurechtsgeberin

Die Bundesstadt Bonn überträgt städtische Wohnbaugrundstücke grundsätzlich nur im Erbbaurecht: „Die Übertragung des Grundstücks ist grundsätzlich nur durch Einräumung eines Erbbaurechts möglich.“ Zuständig ist das Amt für Wirtschaftsförderung, Abteilung Liegenschaften. Die folgenden Angaben stammen von der Informationsseite der Stadt (Stand des Abrufs: 7. August 2026):

• Erbbauzins: regulär 4 Prozent des Bodenwertes pro Jahr, für die Dauer von 20 Jahren auf 1 Prozent gesenkt. Vor Ablauf dieser Frist wird geprüft, ob die Reduzierung verlängert wird oder ausläuft. Die Stadt nennt als Beispiel einen Bodenwert von 300.000 Euro mit 3.000 Euro Erbbauzins pro Jahr, also 250 Euro monatlich.
• Wertsicherung: Der Erbbauzins ändert sich jeweils nach Ablauf von drei Jahren im selben prozentualen Verhältnis wie der vom Landesbetrieb IT.NRW ermittelte Verbraucherpreisindex für Nordrhein-Westfalen – ausdrücklich nach oben oder unten.
• Laufzeit: in aller Regel 99 Jahre. Bei Ablauf wird das Gebäude zum Zeitwert entschädigt und fällt in das Eigentum der Stadt; eine Verlängerung ist grundsätzlich möglich.
• Vergabevoraussetzungen: mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt, keine bereits vorhandenen zur Wohnnutzung geeigneten Grundeigentumsrechte; bei öffentlich geförderten Ausschreibungen zusätzlich Einkommensgrenzen mit Wohnberechtigungsschein. Über die Vergabe entscheidet auf Vorschlag der Liegenschaftsverwaltung der zuständige Ausschuss.
• Bindungen: Selbstnutzungspflicht von mindestens fünf Jahren nach Fertigstellung; Verkauf oder Vermietung vor Ablauf dieser Frist sind unzulässig, abgesichert über Vertragsstrafe und Wiederkaufsrecht. Dazu kommen Fristen für Bauunterlagen, Baubeginn und Fertigstellung.

Kirchliche Erbbaurechte

Katholische Kirchengemeinden sind im Raum Bonn/Rhein-Sieg ebenfalls relevante Erbbaurechtsgeber; das Stadtdekanat Bonn und das Kreisdekanat Rhein-Sieg-Kreis gehören zum Erzbistum Köln, das die Grundstücksangelegenheiten zentral betreut. Nach Angaben des Erzbistums gilt dort eine doppelte Zustimmungsebene: die Zustimmung des Grundstückseigentümers, also der Kirchengemeinde, und zusätzlich die kirchenaufsichtliche Genehmigung des Erzbistums.

Für die Finanzierung wichtig: Genehmigungsbedürftig ist nach Angabe des Erzbistums nicht nur die erstmalige Grundschuldbestellung, sondern auch die spätere Abtretung der Grundschuld an einen anderen Darlehensgeber und die Revalutierung bereits getilgter Grundschuldteile. Das betrifft genau die beiden Vorgänge, die eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank und eine spätere Modernisierungsfinanzierung ausmachen – wer das erst beim Bankwechsel erfährt, verliert Wochen. Belastungen werden in der Regel bis zur Höhe des Kaufpreises zugestimmt; für darüber hinausgehende Finanzierungen können Nachweise wie Handwerkerangebote oder Kostenaufstellungen verlangt werden. Übliche Laufzeiten kirchlicher Erbbaurechtsverträge gibt das Erzbistum mit 50 bis 99 Jahren an.

Für andere Erbbaurechtsgeber im Rhein-Sieg-Kreis – kreisangehörige Kommunen, Stiftungen, die evangelische Kirche, Wohnungsgesellschaften – gibt es keine öffentlich einsehbare einheitliche Regel. Dort entscheidet allein Ihr konkreter Erbbaurechtsvertrag. Genau deshalb ist er die erste Unterlage, die ich sehen möchte.

Die sieben Fragen an Ihren Erbbaurechtsvertrag

1. Restlaufzeit? Sie begrenzt die sinnvolle Darlehenslaufzeit (§ 21 BelWertV).
2. Zustimmungsvorbehalt zur Belastung vereinbart? Wenn ja, unter welchen Bedingungen wird zugestimmt – und gilt der Vorbehalt auch für Abtretung und Revalutierung?
3. Höhe und Anpassung des Erbbauzinses? Index, Anpassungsrhythmus, befristete Ermäßigungen und was danach gilt.
4. Rang der Erbbauzinsreallast? Bleibt sie in der Zwangsversteigerung bestehen (§ 9 Abs. 3 ErbbauRG)? Das mindert den beleihbaren Wert.
5. Entschädigung bei Zeitablauf? Zum Verkehrswert, zu einem Anteil – oder ausgeschlossen (§ 27 ErbbauRG)?
6. Heimfallgründe? Welche Verstöße lösen ihn aus, und in welchem Verhältnis steht die Heimfallvergütung zum Wert?
7. Nutzungsbindungen? Selbstnutzungspflicht, Vermietungsverbot, Bau- und Fertigstellungsfristen, Vertragsstrafen.

Diese sieben Punkte entscheiden, ob ein Erbbaurechtsobjekt gut, schwierig oder gar nicht finanzierbar ist – und zwar unabhängig von Ihrer Bonität. Sie stehen im Vertrag und im Erbbaugrundbuch, nicht im Exposé.